양도소득세 감면 총정리｜자경농지·수용·임대주택
양도소득세 감면은 크게 8년 자경농지(100% 감면), 공익수용(현금 10%~채권특약 40% 감면), 장기임대주택 특례 세 갈래로 나뉩니다.
핵심부터 말씀드리면 이렇습니다. 조세특례제한법상 양도세 감면은 아무리 감면율이 높아도 1년 1억 원, 5년 합계 2억 원이라는 종합한도(§133) 안에서만 적용됩니다. 요건이 까다로워 실무에서 감면이 배제되는 사례도 매우 많습니다. (출처: 한국부동산뉴스, 세무법인 다솔)
안녕하세요. 최근 농지·수용 보상·임대주택 양도세 감면을 검색하시는 분이 많아, 국세청·국가법령정보센터 자료와 조세 전문 매체를 교차로 참조해 한자리에 모아 보았습니다.
다만 조특법 감면은 일몰(한시)이 잦고 매년 세법개정으로 요건·감면율이 바뀝니다. 아래 수치는 2026년 7월 시점 확인값이며, 실제 양도·신고 전에는 반드시 최신 세법을 다시 확인해 주세요.
양도세 감면 개요 — '감면'과 '비과세'는 다릅니다
먼저 성격 구분부터 하겠습니다. 조특법상 '감면'과 소득세법상 '비과세'는 근거도 성격도 다릅니다.
- 감면 (조세특례제한법): 자경농지·공익수용·임대주택 등. 감면 종합한도·농어촌특별세가 따라붙고, 감면신청을 해야 적용됩니다.
- 비과세 (소득세법 §89): 대표적으로 1세대 1주택. 양도가액 12억 원 이하 전액 비과세, 2년 보유(조정대상지역은 2년 거주) 요건. 감면 한도·농특세와 무관합니다. (출처: 국세청)
즉 1세대 1주택 비과세는 여기서 다루는 '감면'과 별개의 제도입니다. 헷갈리기 쉬워 먼저 짚어 둡니다.
조특법상 대표 감면은 아래와 같습니다.
| 제도 | 조문 | 감면율 | 주요 한도 |
|---|---|---|---|
| 8년 자경농지 | §69 | 100% | 1년 1억 / 5년 2억 |
| 농지대토 | §70 | 100% | 5년 1억 (별도) |
| 공익수용 | §77 | 10~40% | 1년 1억 / 5년 2억 |
| 장기임대주택 장특공제 | §97의3 | 50~70% 공제 | — |
| 장기임대 100% 감면 | §97의5 | 100% | (2018년 취득분만) |
💡 감면은 '신청주의'입니다. 요건을 갖춰도 신고기한 내에 감면신청서와 증빙을 내지 않으면 적용되지 않습니다. (출처: 국세청)
⚠️ 아래 감면율·한도·일몰일자는 2026년 7월 확인값입니다. 조문별로 개정이 잦으니 신고 전 국세청·국가법령정보센터에서 다시 확인해 주세요.
8년 자경농지(§69)·농지대토(§70) 감면
농지 관련 감면은 감면율이 100%로 가장 큽니다. 대신 요건이 가장 까다롭습니다.
8년 자경농지 감면 (§69)
농지 소재지에 사는 거주자가 취득일부터 양도일 사이 8년 이상 직접 경작한 농지를 팔면 양도세를 100% 감면합니다. 단 1년 1억 원, 5년 2억 원 한도 안에서만 100%이고, 초과분은 과세됩니다. (출처: 국세청, TAXLY, 한국부동산뉴스)
3대 요건을 모두 충족해야 합니다. 하나라도 어긋나면 배제됩니다.
- 재촌(거주) 요건: 농지 소재지 시·군·구, 연접 시·군·구, 또는 농지에서 직선거리 30km 이내에 8년 이상 거주. (출처: 세무법인 다솔)
- 자경(직접 경작) 요건: 8년 이상 직접 경작. 상시 농작업의 1/2 이상을 자기 노동력으로 수행. 단 해당 연도에 사업소득(농·임업 제외)과 총급여 합계가 3,700만 원 이상이면 그 연도는 자경기간에서 제외됩니다. (출처: 세무법인 다솔)
- 농지 요건: 양도일 현재 실제 농지여야 합니다. 이미 대지로 형질변경됐으면 배제(단 매수자가 형질변경한 경우엔 매매계약일 기준). (출처: 농민신문, 국세청)
⚠️ 도시지역(주거·상업·공업)에 편입된 농지는 편입일부터 3년이 지나면 감면 대상에서 제외될 수 있습니다. 재촌·자경 요건은 입증책임이 납세자에게 있어 부인되는 사례가 잦습니다. (출처: 국세청)
농지대토 감면 (§70)
경작상 필요로 종전 농지를 팔고 새 농지로 갈아타(대토) 계속 자경하면 양도세를 100% 감면합니다. 다만 한도가 다릅니다.
- 감면한도: 5년 합계 1억 원 (자경농지 §69의 5년 2억과 별도). (출처: TAXLY, 세림세무법인)
- 자경기간: 종전 농지에서 거주하며 4년 이상 직접 경작. (2024년 개정으로 3년→4년 강화 — 옛 자료의 '3년'은 오류) (출처: 한국부동산뉴스)
- 대토 시기: 종전 농지를 먼저 판 경우 1년 이내(수용 등은 2년 이내) 새 농지 취득. 새 농지를 먼저 산 경우 취득일부터 1년 이내 종전 농지 양도. (출처: TAXLY, 국세청)
- 면적·가액: 새 농지가 종전 농지 면적의 2/3 이상 또는 양도가액의 1/2 이상일 것. (출처: 국세청)
💡 대토 감면은 사후관리가 있습니다. 이후 자경 요건을 못 채우면 사유 발생일이 속한 달 말일부터 2개월 이내에 감면세액을 납부해야 합니다. (출처: TAXLY, 국세청)
⚠️ 농지대토(§70)는 현재 2026.12.31 양도분까지 적용되는 한시 규정으로 알려져 있습니다. 8년 자경(§69)도 일부 예외요건이 2026년 말 일몰 예정이라 정부가 폐지·재설계를 검토 중입니다. 연장 여부는 반드시 재확인이 필요합니다. (출처: 헤럴드경제, 농축유통신문, 다음뉴스)
공익수용(§77)·장기임대주택(§97 계열) 특례
공익사업용 토지 수용 감면 (§77)
도로·철도·택지개발 등 공익사업 시행자에게 협의매수·수용되는 토지에 대한 감면입니다. 사업인정고시일부터 2년 이전에 취득한 토지를 대상으로 하며, 감면율이 보상 방식에 따라 크게 달라집니다.
| 보상 방식 | 감면율 |
|---|---|
| 현금보상 | 10% |
| 채권보상 | 15% |
| 채권 만기보유 특약(3년 이상) | 30% |
| 채권 만기보유 특약(5년 이상) | 40% |
(출처: TAXLY) 감면한도는 마찬가지로 1년 1억·5년 2억(§133)이 적용됩니다.
⚠️ 채권 특약 감면율은 자료마다 30%/40%로도, 35%/45%로도 안내돼 표기가 엇갈립니다. 개정 시점별로 달랐던 것으로 보이니, 적용 연도의 최신 조문으로 반드시 확정하셔야 합니다. 또 §77은 대표적 한시 특례로 현재 2026.12.31 양도분까지 적용됩니다. (출처: TAXLY, 국가법령정보센터)
장기임대주택 특례 (§97 계열)
임대주택 세제는 취득·등록 시점, 임대유형, 자동말소 여부에 따라 적용 조문이 갈립니다. 신규 진입은 대부분 끝났고 '과거 취득분 계속 적용'이 핵심입니다.
- §97의3 (현행 유효): 장기일반민간임대주택 등을 양도할 때 임대기간 중 발생 양도소득에 장기보유특별공제율을 우대 — 8년 임대 시 50%, 10년 임대 시 70%. 2027.12.31까지 등록분에 적용되는 대표적 현행 특례입니다. (출처: 국세청, 세림세무법인)
- §97의5 (일몰 종료): 2018.12.31까지 취득해 3개월 내 장기일반민간임대주택 등록 후 10년 이상 임대하면 임대기간 중 양도소득 100% 감면. 신규 취득 진입은 2018년 말로 종료됐고, 과거 취득분만 적용됩니다. (출처: 세림세무법인)
- §97 (구 규정): 2000.12.31 이전 임대개시 등 오래된 임대분에 한정 — 신규 적용 여지는 사실상 없습니다. (출처: 로앤비, 국세청)
💡 미분양·신축주택 감면(§99·§99의2 계열)도 있으나, IMF 시기나 2013년(2013.4.1~12.31 취득분) 같은 특정 시기 취득분에만 적용된 한시 특례입니다. 취득기간이 끝나 신규 적용은 불가하고 당시 취득분 양도에만 적용됩니다. (출처: 국세청, TAXLY)
감면 종합한도(§133)·감면신청·농어촌특별세
마지막으로 모든 감면에 공통으로 걸리는 세 가지 관문입니다.
감면 종합한도 (§133)
조특법상 양도세 감면은 개별 한도와 별개로, 합산해서 넘을 수 없는 상한이 있습니다.
- 1개 과세기간(1년): 1억 원
- 5개 과세기간(5년): 2억 원
- 단 농지대토(§70)는 5년 1억 원의 별도 한도. (출처: 한국부동산뉴스, TAXLY)
여러 감면을 같은 기간에 중복으로 받으면 합산 규칙 탓에 실제 감면액이 제한될 수 있습니다.
감면신청 (신청주의)
감면은 양도소득세 예정·확정신고 기한 내에 세액감면신청서와 증빙서류를 제출해야 적용됩니다. 농지원부·자경사실확인서·주민등록·공익사업 보상확인원 등이 대표 증빙입니다. 신고를 누락하면 감면이 배제될 위험이 있습니다. (출처: 국세청)
농어촌특별세 (농특세)
감면을 받으면 원칙적으로 감면세액의 20%가 농어촌특별세로 부과됩니다. 다만 제도별로 다릅니다.
- 8년 자경농지·농지대토 등 농지 관련 감면: 농특세 비과세.
- 공익수용 감면(§77): 농특세 20% 과세. (출처: 조세 매체)
💡 즉 같은 100% 감면이라도 자경농지는 농특세까지 없지만, 공익수용은 감면세액의 20%를 농특세로 따로 내야 합니다.
요약
양도소득세 감면은 감면율만 볼 게 아니라 요건·한도·일몰·농특세까지 함께 따져야 합니다.
- 8년 자경농지(§69)·농지대토(§70): 100% 감면, 대신 재촌·자경 요건이 까다롭고 한도(§69 5년 2억 / §70 5년 1억)가 다릅니다.
- 공익수용(§77): 보상 방식별로 현금 10%~채권특약 40% 감면, 농특세 20% 과세.
- 장기임대주택: §97의3(장특공제 50~70%)이 현행, §97의5(100% 감면)는 일몰 종료된 과거분만.
모든 조특법 감면은 1년 1억·5년 2억 종합한도 안에서, 신고기한 내 감면신청을 해야 적용됩니다.
느낀점
- 솔직히 이 분야는 감면율 숫자보다 요건 충족 입증이 더 어렵다는 인상을 받았습니다. 특히 자경농지는 재촌·자경 요건이 부인돼 감면을 놓치는 사례가 잦다고 하니, 농지원부·경작 증빙을 미리 챙겨 두시는 게 안전합니다.
- 조특법 감면은 일몰이 워낙 잦아 '작년엔 됐는데 올해는 안 되는' 경우가 생깁니다. 특히 자경농지·수용 특례는 2026년 말을 전후로 손질 논의가 진행 중이라, 양도 시점을 앞두고 계신 분은 최신 개정을 꼭 확인하셔야 합니다.
- 감면과 비과세를 혼동하지 않는 것만으로도 절반은 정리된다고 봅니다. 1세대 1주택은 '비과세', 농지·수용·임대는 '감면'이라는 큰 틀만 잡아 두셔도 헷갈릴 일이 줄어듭니다.
⚠️ 본 글의 감면율·한도·요건·일몰일자는 2026년 7월 시점 확인값이며, 조세특례제한법은 매년 개정으로 수시 변경됩니다. 실제 양도·신고 전에는 국세청·국가법령정보센터에서 반드시 다시 확인하시고, 금액이 크면 세무 전문가 상담을 권해 드립니다.
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