가족 간 부동산 거래 세금 총정리｜매매·증여 주의
부모 자식 사이라도 부동산을 넘길 때는 세금이 만만치 않습니다.
핵심부터 말씀드리면 이렇습니다. 가족 간 부동산을 이전하는 길은 매매·증여·부담부증여 3가지이고, 세 방법 모두 세법상 '특수관계인' 거래로 분류되어 남남 거래보다 훨씬 엄격한 잣대를 받습니다 (출처: 서울경제, 우리금융경영연구소). 특히 시가보다 싸게 파는 순간 양도세·증여세·취득세가 서로 다른 기준으로 동시에 걸릴 수 있습니다.
안녕하세요. 요즘 부모님 집을 자녀에게 미리 넘기려는 분이 많아 관련 기준을 한자리에 모아 보았습니다.
국세청 자료와 세무·언론 보도를 교차로 참조했고, 세율·공제·기준금액은 2026년 7월 기준입니다. 다만 세법은 개정이 잦고 개인 상황(주택 수·지역·보유기간)에 따라 결과가 크게 달라지므로, 실제 신고 전 국세청(126)이나 세무사 상담을 꼭 권해 드립니다.
가족 간 부동산 이전, 세 가지 길부터 구분하세요
가족에게 부동산을 넘기는 방법은 크게 세 가지입니다. 매매(양도), 증여, 그리고 둘을 섞은 부담부증여입니다 (출처: 서울경제, 우리금융경영연구소).
세법상 가족은 특수관계인으로 분류됩니다. 그래서 시가를 제대로 반영했는지, 대금이 실제로 오갔는지를 국세청이 우선적으로 들여다봅니다 (출처: MS TODAY).
| 방법 | 대가 지급 | 주로 붙는 세금 | 핵심 리스크 |
|---|---|---|---|
| 매매(양도) | 있음 (실제 자금 이동 필수) | 양도세(파는 쪽) + 취득세(받는 쪽) | 저가·고가 거래 시 부당행위·증여의제, 자금출처조사 |
| 증여 | 없음 (무상) | 증여세 + 증여 취득세 (받는 쪽) | 10년 합산, 취득세 12% 중과 |
| 부담부증여 | 채무만 인수 | 채무분=양도세 + 나머지=증여세 | 채무 실질 인수·상환 입증 |
💡 먼저 기억할 것: 어떤 방법을 고르든 "시가"와 "자금 흐름"이 모든 판단의 출발점입니다.
매매 — 싸게 팔면 세 곳에서 걸립니다
가족 간 매매는 형식만 매매이고 실제로 돈이 오가지 않으면 곧바로 증여로 간주됩니다. 계좌이체 증빙과 자금출처(받는 쪽이 그 돈을 어디서 마련했는지)를 반드시 남겨야 합니다 (출처: 서울경제, MS TODAY).
가장 헷갈리는 지점은 저가·고가 거래의 기준선이 세목마다 다르다는 점입니다.
① 양도세 — 부당행위계산부인 (파는 쪽)
- 기준: 시가와 거래가액 차액이 시가의 5% 이상 또는 3억원 이상
- 효과: 저가로 팔았어도 시가 전체를 양도가액으로 재계산해 양도세 부과
- 예) 시가 12억을 자녀에게 9억에 매도 → 차액 3억 ≥ 3억 → 양도가액을 12억으로 봄 (출처: skyedaily, 서울경제)
② 증여세 — 저가양수 증여의제 (받는 쪽)
- 기준: 차액이 시가의 30% 이상 또는 3억원 이상
- 증여재산가액 = (시가 − 대가) − min(시가의 30%, 3억원)
- 즉 시가의 30% 또는 3억까지는 싸게 사도 증여세 이슈가 없습니다 (출처: skyedaily, 부동산114)
③ 취득세 — 2026년 신설 (받는 쪽)
- 2026년 1월 1일 시행. 배우자·직계존비속 간 주택을 현저히 싸게 유상거래하면 증여로 간주해 취득세 3.5% 부과
- 저가 판정: 차액이 3억원 이상 또는 시가의 30% 이상 (증여의제와 같은 룰) (출처: 뉴시스 2025-12-31, 한국세정신문)
⚠️ 세 기준이 다릅니다. 양도세는 "5%·3억", 증여세·취득세는 "30%·3억". 그래서 시가의 5~30% 사이로 싸게 팔면 양도세는 부당행위로 걸리지만 증여세는 안 걸리는 구간이 생깁니다 (출처: skyedaily). 반대로 비싸게 사주는 고가 거래도 대칭으로 규제되니 주의하세요 (출처: 부동산114, 택슬리).
증여 — 공제 한도와 취득세 중과부터 확인
증여는 무상으로 넘기는 방식이라 받는 쪽에 증여세와 증여 취득세가 함께 붙습니다.
증여재산공제 (10년 합산)
증여일 전 10년 이내 동일인에게 받은 증여를 합산하고, 아래 한도까지 공제합니다 (출처: 흠택스, 국세청).
- 성년 자녀: 5,000만원
- 미성년 자녀: 2,000만원
- 배우자: 6억원
- 직계존속(자녀→부모): 5,000만원
- 기타 친족(6촌 이내 혈족·4촌 이내 인척): 1,000만원
- 혼인·출산 공제: 위와 별개로 최대 1억원 추가 (혼인신고 전후 2년 또는 출생·입양일부터 2년 이내, 2024년 신설)
💡 배우자 6억 공제는 10년마다 갱신되어, 10년 단위로 6억씩 무세 증여 계획이 가능한 것이 대표적 절세 전략입니다 (출처: 삼일PwC).
증여세율 (10~50% 5단계 누진)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | 0 |
| 5억원 이하 | 20% | 1,000만원 |
| 10억원 이하 | 30% | 6,000만원 |
| 30억원 이하 | 40% | 1억 6,000만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억 6,000만원 |
산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제 (출처: 흠택스, 국세청).
증여 취득세
- 기본 3.5% (지방교육세·농특세 포함 실효 약 4.0%)
- 중과 12%는 아래 3요건을 모두 충족할 때만 적용됩니다.
- 조정대상지역 소재
- 공시가격 3억원 이상
- 증여자가 다주택자
- 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하면 중과 제외(기본 3.5%). 과세표준은 2023년부터 시가인정액 기준입니다 (출처: 흠택스, 국세청, 뉴시스).
부담부증여 — 빚까지 넘기면 세금이 갈라집니다
부담부증여는 재산을 증여하면서 그 재산에 딸린 채무(전세보증금·주택담보대출)도 함께 넘기는 방식입니다. 받는 쪽이 채무를 떠안는 만큼 대가를 지급한 셈이라, 그 부분은 유상 양도로 봅니다 (출처: 흠택스, 워택스).
과세 구조는 이렇게 갈립니다.
- 채무 인수분 → 양도소득세 (증여자가 납부)
- 나머지(재산가액 − 채무) → 증여세 (수증자가 납부)
예를 들어 시가 12억 주택에 전세보증금 4억을 함께 넘기면, 증여세 과세표준은 8억이 되고 양도세는 채무 4억(전체의 1/3)에 대응하는 부분에 붙습니다 (출처: 흠택스, 국세청 상담사례). 양도세는 채무비율을 양도가액·취득가액에 각각 곱해 안분 계산합니다 (출처: 미래에셋증권 매거진).
⚠️ 부담부증여가 늘 유리한 건 아닙니다. 증여세 과세표준은 채무만큼 줄지만, 취득가 대비 시세가 많이 올랐거나 양도세 중과 대상이면 오히려 전체 세금이 늘 수 있습니다 (출처: biz&ceo, 미래에셋). 또 넘긴 채무의 이자·원금은 수증자가 실제로 갚아야 하며, 증여자가 대신 갚아주면 그 금액이 다시 증여로 과세됩니다. 국세청이 사후관리(부채상환 점검)를 합니다 (출처: 국세청, 흠택스).
이월과세 — 증여 후 10년
배우자·직계존비속에게서 증여받은 부동산을 10년(2023.1.1 이후 증여분) 내에 팔면, 양도세 취득가액을 수증자가 받은 가액이 아니라 증여한 사람의 당초 취득가액으로 계산합니다 (출처: 한국경제, 택슬리). 증여로 취득가액을 높여 양도차익을 줄이는 우회 절세를 막는 장치입니다. 즉 증여받고 10년이 지난 뒤 팔아야 이 불이익을 피합니다 (2022년 말 이전 증여분은 5년 적용). 이미 낸 증여세는 필요경비로 공제됩니다 (출처: 택슬리, 골드세무회계).
차용증 — 빌려준 게 맞다는 증거
가족 간 돈거래를 대여로 인정받으려면 차용증(금액·이자율·상환기일 명시)을 쓰고, 실제 이자·원금을 정기적으로 계좌이체한 흐름을 남겨야 합니다. 형식만 차용증이고 실제 상환이 없으면 증여로 간주됩니다 (출처: 미래에셋, 한국경제).
무이자·저리 대여는 국세청 고시 적정이자율 연 4.6% 기준으로, (적정이자 − 실제 지급이자) 차액이 연 1,000만원을 초과하면 그 차액을 증여로 봅니다. 역산하면 원금 약 2억 1,700만원 이하는 무이자로 빌려줘도 증여세 비과세 구간입니다 (출처: 택슬리, 미래에셋). 단, 애초에 갚을 의사·능력이 없으면 대여 자체가 부인될 수 있습니다.
자금출처조사
가족 간 매매·차용에서 국세청은 받는 쪽이 그 돈을 어디서 마련했는지(소득·대출 등) 입증하도록 요구합니다. 입증하지 못하면 증여로 추정해 증여세를 부과합니다 (출처: 우리금융경영연구소, 한국경제).
요약
가족 간 부동산은 매매·증여·부담부증여 세 갈래이고, 어느 쪽이든 시가와 자금 흐름을 정확히 남기는 것이 핵심입니다.
싸게 팔면 양도세(5%·3억)·증여세(30%·3억)·취득세(30%·3억)가 서로 다른 기준으로 걸리고, 증여 후 10년 내 매도는 이월과세로 절세 효과가 사라집니다.
느낀점
- 가장 자주 헷갈리는 부분이 저가거래 기준이었습니다. 양도세와 증여세의 % 기준이 다르다는 점만 기억해도 큰 실수를 줄일 수 있습니다.
- 솔직히 부담부증여는 "절세 만능"처럼 소개되는 경우가 많지만, 시세가 많이 오른 집이면 오히려 손해일 수 있다는 점이 인상적이었습니다. 물건별 시뮬레이션이 꼭 필요합니다.
- 차용증도 종이 한 장으로 끝나는 게 아니라, 실제 이자·원금이 계좌에 찍혀야 인정된다는 점을 강조하고 싶습니다.
⚠️ 본문의 세율·공제·기준금액은 2026년 7월 기준이며, 세법 개정과 개인 상황에 따라 결과가 달라집니다. 실제 신고 전 국세청(126) 또는 세무사 상담을 한 번 더 받아 주세요.
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