부동산 증여세 계산 방법｜아파트·토지 세율과 취득세
부동산 증여세는 증여재산가액 − 공제 = 과세표준 → 세율(10~50%) − 누진공제 = 산출세액 → 신고세액공제(3%) = 납부세액 순서로 계산합니다. 여기에 부동산은 증여세와 별개로 취득세(무상취득 3.5%~)까지 따로 낸다는 점이 핵심입니다. (출처: 국세청 개인신고안내)
핵심부터 말씀드리면 이렇습니다.
- 아파트는 시가(유사매매사례가액), 토지·단독주택은 공시가격으로 평가가 갈립니다.
- 증여세율은 2026년에도 10~50% 5단계 그대로입니다. (출처: 흠택스, 국세청)
- 증여 취득세는 기본 3.5%(부가세 포함 3.8~4.0%), 조정지역 다주택 증여는 12% 중과까지 뜁니다. (출처: 정책브리핑)
안녕하세요. 부동산 증여를 앞두고 세금이 얼마나 나오는지 검색하시는 분이 많아, 국세청·정책브리핑·세무 자료를 교차로 참조해 한자리에 정리해 보았습니다. 세법은 수시로 바뀌니 아래 기준 시점을 함께 확인해 주세요.
증여세 계산, 이 순서만 알면 됩니다
증여세는 공식이 정해져 있습니다. 과세표준에 세율을 곱하고 누진공제를 빼면 산출세액, 신고기한 안에 자진신고하면 여기서 3%를 더 깎아 줍니다. (출처: 국세청 개인신고안내)
계산 순서는 이렇습니다.
- 증여재산가액 (부동산 시가 등)
- − 증여재산공제 (관계별 한도)
- = 과세표준 → × 세율(10~50%) − 누진공제
- = 산출세액 → − 신고세액공제(3%)
- = 최종 납부세액
증여세율표 (2026년 기준, 5단계 초과누진) (출처: 흠택스, 국세청, 한화투자증권)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | 0원 |
| 1억원 초과 ~ 5억원 이하 | 20% | 1,000만원 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 이하 | 30% | 6,000만원 |
| 10억원 초과 ~ 30억원 이하 | 40% | 1억 6,000만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억 6,000만원 |
증여재산공제 (10년간 합산 한도) (출처: 국세청)
| 증여자(수증자 기준) | 공제 한도 |
|---|---|
| 배우자 | 6억원 |
| 직계존속 → 성년 자녀 | 5,000만원 |
| 직계존속 → 미성년 자녀 | 2,000만원 |
| 기타 친족 | 1,000만원 |
여기서 두 가지는 꼭 기억해 두세요.
첫째, 10년 합산입니다. 같은 사람(직계존속은 그 배우자 포함)에게서 10년 이내 1,000만원 이상 받은 재산은 합산해 과세합니다. 과거 증여를 빼먹으면 세율 구간이 틀어집니다. (출처: 국세청)
둘째, 신고·납부기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 이 기한을 지켜야 3% 세액공제를 받습니다. (출처: 국세청, 흠택스)
💡 혼인·출산 증여공제(2024.1.1. 시행): 직계존속에게서 혼인 전후 2년 또는 출생·입양 2년 이내 증여받으면 기본공제와 별도로 최대 1억원 추가 공제됩니다. 성년 자녀는 최대 1억 5,000만원까지 증여세 0원. 단 혼인+출산 통합 한도는 평생 1억원입니다. (출처: 국세청 국세상담센터, 정책브리핑 2024)
아파트냐 토지냐 — 증여재산 평가가 다릅니다
대원칙은 증여일 현재의 '시가'로 평가한다는 것입니다. 다만 아파트와 토지는 시가를 구하는 방식이 달라, 같은 값이라도 세금이 달라질 수 있습니다. (출처: 국세청 증여재산의 평가)
평가는 순위가 정해져 있습니다.
- 1순위: 해당 재산의 매매·감정·경매가액
- 2순위: 유사매매사례가액 (면적·위치·용도가 같거나 비슷한 다른 재산의 거래가)
- 3순위: 보충적 평가액 (토지=개별공시지가, 주택=공동/개별주택가격)
아파트(공동주택)는 사실상 시세대로 잡힙니다. 증여일 전 6개월·후 3개월 안에 같은 단지·같은 면적에서 거래된 매매가를 유사매매사례가액으로 보기 때문입니다. 홈택스가 이 유사매매사례가액을 조회해 주기도 합니다. 아파트를 공시가격으로 낮춰 신고하면 나중에 시가로 경정당해 가산세를 뭅니다. (출처: 국세청 재산평가 Q&A, 택슬리)
토지·단독주택은 사정이 다릅니다. 똑같은 물건의 유사거래가 드물어 개별공시지가·개별주택가격 같은 공시가격으로 평가되는 경우가 많습니다. 공시가격은 시가의 60~70% 수준인 경우가 많아, 결과적으로 아파트보다 증여세가 낮게 나오기도 합니다. (맥락 출처: 택슬리, 한경 부동산밸류업센터)
평가기간은 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월입니다. 이 밖이라도 증여일 전 2년 이내 등의 거래는 재산평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있으니, 필요하면 신고기한 70일 전까지 심의를 신청합니다. (출처: 국세청)
다만 감정평가는 방향이 물건마다 반대입니다. 주거용은 공시가와 시가 사이에서 과표를 낮추는 수단이 되지만, 국세청이 꼬마빌딩·토지 같은 비주거용 고가 부동산은 거꾸로 감정평가로 과표를 높이기도 합니다. (출처: 택슬리, 이택스코리아)
증여세 말고 취득세도 있습니다
부동산 증여에서 자주 빠뜨리는 게 증여 취득세(무상취득)입니다. 증여세는 국세, 취득세는 지방세로 별개로 수증자가 납부합니다. (출처: 정책브리핑, 서울시)
증여 취득세 세율 (주택 무상취득) (출처: 흠택스, 일간NTN, 지방세법)
| 구분 | 취득세 | 부가세 포함 합계 |
|---|---|---|
| 일반 증여 (85㎡ 이하) | 3.5% | 약 3.8% |
| 일반 증여 (85㎡ 초과) | 3.5% | 약 4.0% |
| 중과 증여 (85㎡ 이하) | 12% | 약 12.4% |
| 중과 증여 (85㎡ 초과) | 12% | 약 13.4% |
자료마다 "3.5%", "3.8%", "4.0%"로 조금씩 다르게 적히는데, 이는 취득세 본세(3.5%)만 보느냐, 지방교육세·농어촌특별세를 더하느냐의 차이입니다. 국민주택규모(85㎡ 이하)는 농특세가 비과세라 합계가 3.8%, 85㎡ 초과는 4.0%로 보는 게 정확합니다. (출처: 흠택스, 일간NTN)
한 가지 더 중요한 변화가 있습니다. 2023년부터 증여 취득세 과세표준이 공시가격(시가표준액)에서 시가(시가인정액)로 바뀌었습니다. 증여세와 취득세의 과세 기준을 시가로 맞춘 것이라, 공시가격 기준이던 과거보다 취득세 부담이 커졌습니다. (출처: 서울시 미디어허브, 택슬리)
12% 중과는 아래 3가지를 모두 충족할 때 적용됩니다. (출처: 정책브리핑, 삼일PwC)
- 증여자가 다주택자(1세대 2주택 이상)일 것
- 대상 주택이 조정대상지역 안에 있을 것
- 공시가격이 3억원 이상일 것
반대로 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하면 조정지역이라도 3.5% 기본세율입니다. 그런데 2025년 10·15 대책으로 서울 25개 자치구 전역 + 경기 12곳이 조정대상지역으로 재지정되면서 중과 대상이 크게 늘었습니다. 증여 전 규제지역·주택수를 반드시 확인하세요. 조정지역은 해제·추가가 잦으니 증여 시점에 국토부 최신 고시로 다시 확인하는 게 안전합니다. (출처: 정책브리핑, 국토부)
부담부증여 — 빚을 얹으면 세금이 갈립니다
부담부증여는 재산을 주면서 전세보증금·주택담보대출 같은 채무를 수증자가 함께 떠안는 방식의 증여입니다. 이때 세금이 둘로 갈립니다. (출처: 국세청, 흠택스)
| 구분 | 세금 | 납세 주체 |
|---|---|---|
| 채무 인수분 (유상양도로 간주) | 양도소득세 | 증여자(부모) |
| 순수 증여분 (시가 − 채무) | 증여세 | 수증자(자녀) |
증여세 과세가액이 시가에서 채무액을 뺀 금액으로 줄어드는 게 핵심입니다. 증여세는 누진세라 과표가 클수록 세율이 급증하는데, 채무를 빼 과표를 낮추면 높은 세율 구간을 피할 수 있습니다. 특히 부모가 1세대 1주택 비과세 대상이면 양도세가 거의 0이라 절세효과가 큽니다. (출처: 흠택스, 한경 부동산밸류업센터)
취득세도 나뉩니다. 채무 인수분은 유상취득 세율(주택 매매 1~3% 등), 순수 증여분은 무상취득 세율(3.5% 등)로 각각 적용됩니다. (출처: 흠택스, 부동산계산기)
다만 요건이 엄격합니다.
- 수증자가 자기 소득·재산으로 채무를 갚아야 합니다. 소득 없는 미성년자는 인정이 어렵습니다.
- 세무서가 실제 누가 갚는지 사후관리합니다. 부모가 대신 갚으면 그 금액을 다시 증여로 보아 증여세 + 가산세가 붙어 절세효과가 사라집니다.
- 증여계약서에 채무 인수 사실을 명확히 적고 증빙을 갖춰야 합니다.
솔직히 부담부증여는 만능이 아닙니다. 시세차익이 큰 주택이면 양도세가 커져 오히려 총세금이 늘 수 있습니다. 증여세 아끼려다 양도세 폭탄을 맞는 함정을 조심하셔야 합니다. (출처: 한경밸류업 2026, biz&ceo)
실제 계산 예시로 감 잡기
숫자로 보면 감이 잡힙니다. 아래는 앞의 세율·공제표(2026년 기준)로 계산한 예시이며, 실제는 물건별 시가·주택수·보유기간에 따라 달라집니다.
예시 1 — 시가 6억 아파트를 성년 자녀에게 단순 증여
가정: 유사매매사례가액 6억원, 성년 자녀 1인, 조정지역 아님(또는 부모 1주택).
- 증여재산가액 6억 − 공제 5,000만 = 과세표준 5억 5,000만원
- 5억 초과~10억 구간 → 30%, 누진공제 6,000만
- 산출세액 = 5억 5,000만 × 30% − 6,000만 = 1억 500만원
- 신고세액공제 3%(315만) → 납부 증여세 ≈ 1억 185만원
- 증여 취득세(85㎡ 이하 3.8%): 6억 × 3.8% = 2,280만원
- → 총 세부담 ≈ 약 1억 2,465만원
예시 2 — 시가 10억 아파트, 부담부증여(전세 6억) vs 단순 증여
가정: 시가 10억원, 전세보증금 6억원, 성년 자녀, 부모 원취득가 3억원.
- 부담부증여 증여분: 10억 − 채무 6억 = 4억, 공제 후 과표 3억 5,000만 → 20% − 1,000만 = 6,000만, 3% 공제 후 약 5,820만원
- 부담부증여 양도분(부모): 양도가액 6억 − 취득가액 1억 8,000만(3억×6/10) = 양도차익 4억 2,000만원 (부모가 1세대 1주택 비과세면 양도세 대폭 감소)
- 단순 증여 10억(비교): 과표 9억 5,000만 → 30% − 6,000만 = 2억 8,500만 − 6,000만 = 2억 2,500만, 3% 공제 후 약 2억 1,825만원
→ 시사점: 증여세만 보면 부담부증여(5,820만)가 단순증여(2.18억)보다 훨씬 적습니다. 다만 부모의 양도세가 얼마냐에 따라 유불리가 갈립니다. 부모가 1세대 1주택 비과세면 절세효과가 극대화되고, 시세차익 큰 다주택자면 오히려 불리할 수 있습니다. (계산 근거: 위 세율표 / 구조 출처: 흠택스, 국세청)
요약
부동산 증여세는 증여재산 평가 → 증여세 → 취득세 세 단계를 함께 봐야 합니다. 아파트는 시가, 토지는 공시가격으로 평가되고, 증여세(10~50%)에 더해 취득세(3.5%~, 조정지역 다주택 12% 중과)가 따로 붙습니다.
증여세만 계산하고 취득세를 빼먹으면 세금을 크게 과소평가하게 됩니다.
느낀점
- 증여는 "얼마 물려줄까"보다 "평가가 어떻게 잡히느냐"가 먼저라는 걸 정리하며 새삼 느꼈습니다. 같은 부동산도 아파트냐 토지냐에 따라 과표가 달라집니다.
- 솔직히 부담부증여는 이름만 들으면 무조건 이득 같지만, 부모 양도세를 함께 계산하지 않으면 위험한 전략입니다. 증여세 절감액과 양도세 증가액을 반드시 같이 놓고 비교하셔야 합니다.
- 2023년 취득세 과세표준이 시가로 바뀌고, 2025년 조정지역이 대폭 늘어난 점은 최근 증여를 준비하는 분들이 놓치기 쉬운 변화라 특히 강조하고 싶었습니다.
⚠️ 본 글의 세율·공제·취득세·조정지역 정보는 2026년 7월 기준이며, 세법과 규제지역 고시는 수시로 바뀝니다. 실제 증여 전 국세청·국토부 최신 자료 또는 세무 전문가로 한 번 더 확인해 주세요.
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