종부세 계산기 사용법｜홈택스 모의계산 따라하기
종부세는 손으로 계산하기가 까다롭습니다.
그래서 가장 정확하고 빠른 방법은 국세청 홈택스의 '종합부동산세 간이세액계산(모의계산)' 을 쓰거나, UI가 직관적인 민간 계산기(부동산계산기.com 등) 를 쓰는 것입니다. (출처: 국세청 홈택스, 부동산계산기.com)
핵심부터 말씀드리면 이렇습니다. 계산기를 잘 쓰려면 두 가지만 준비하면 됩니다. 각 주택의 공시가격(부동산공시가격알리미에서 조회) 과 공동명의·1세대1주택 여부 입니다. 나머지 누진세율·재산세 공제·세부담상한 같은 복잡한 계산은 계산기가 알아서 처리합니다.
안녕하세요. 종부세 계산기를 어디서 어떻게 눌러야 하는지 검색하시는 분이 많아, 홈택스와 민간 계산기를 실제로 따라 눌러보는 순서로 정리해 보았습니다.
계산 원리 자체보다 '무엇을 어디에 입력하느냐' 에 초점을 맞췄습니다. 국세청·홈택스·부동산공시가격알리미 등 1차 자료를 교차로 참조했습니다.
종부세 계산기는 어떤 순서로 세금을 뽑을까
계산기를 제대로 쓰려면, 계산기가 내부에서 어떤 순서로 세금을 뽑는지 알아야 입력값과 결과를 이해할 수 있습니다.
국세청 '세액계산 흐름도' 기준으로 6단계입니다. (출처: 국세청 세액계산 흐름도)
- 1단계 · 공시가격 합산: 6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격을 인별로 합산합니다.
- 2단계 · 기본공제 차감: 1세대 1주택자 12억원, 그 외 9억원 을 뺍니다.
- 3단계 · 공정시장가액비율 적용: 주택분 60% 를 곱해 여기까지가 과세표준입니다.
- 4단계 · 세율 적용: 과세표준 구간별 누진세율로 산출세액을 냅니다.
- 5단계 · 재산세 중복분 공제: 이미 부과된 재산세 상당액을 빼줍니다(이중과세 방지).
- 6단계 · 세액공제·세부담상한: 1주택자 세액공제와 세부담상한(150%)을 적용해 최종 납부세액이 나옵니다.
과세표준을 구하는 산식만 기억해 두시면 됩니다. 과세표준 = (공시가격 합산 − 기본공제) × 60% 입니다. (출처: 국세청 세액계산 흐름도)
2026년 기준 핵심 수치도 함께 정리합니다.
- 기본공제: 1세대 1주택 12억원 / 그 외 9억원
- 공정시장가액비율(주택): 60%
- 과세기준일: 6월 1일 / 납부기간: 12월 1~15일 (출처: 국세청, 택스고)
세율표 (2023년 이후, 2026년 동일 적용 — 개인)
계산기는 아래 누진세율을 자동으로 계산해 줍니다. 참고용으로만 보시면 됩니다.
| 과세표준 | 2주택 이하(일반) | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
여기서 한 가지 오해를 짚고 갑니다. 다주택이라고 무조건 세율이 높은 게 아닙니다. 과세표준 12억원 이하 구간까지는 2주택 이하와 3주택 이상 세율이 같고, 25억 초과부터 차이가 납니다. (출처: 국세청 종합부동산세 세율)
💡 1세대 1주택자만 연령·보유기간 세액공제를 받습니다. 만 60세 이상 20%·65세 이상 30%·70세 이상 40%(연령), 5년 20%·10년 40%·15년 50%(보유기간)이며, 두 공제를 합쳐 최대 80% 까지 됩니다. 계산기에서 '1세대1주택'을 체크하고 연령·보유기간을 넣어야 반영됩니다. (출처: 국세청, 택스고)
홈택스 종부세 간이세액계산 사용법
가장 신뢰할 수 있는 계산기는 국세청 홈택스의 공식 모의계산입니다. 이름이 '간이세액계산' 또는 '모의계산'으로 표기됩니다.
로그인 없이도 공시가격을 직접 입력하는 방식으로 이용할 수 있습니다. 본인 보유 물건을 자동으로 불러오려면 로그인이 필요할 수 있습니다. (출처: 국세청 홈택스)
접속 경로
- 홈택스(hometax.go.kr) 접속 → 상단/전체메뉴의 '세금신고' 또는 '세금모의계산' → '종합부동산세 간이세액계산(모의계산)' 선택.
- 주택분 입력 화면으로 바로 들어가 공시가격만 알면 로그인 없이 계산이 가능합니다.
입력 순서 (주택분 기준)
첫째, 1세대 1주택 여부를 판단·선택합니다. 세대 전체가 1주택만 보유하는지 먼저 확인하고 체크합니다.
둘째, 보유 주택을 하나씩 등록합니다. 물건마다 아래를 입력합니다.
- 공시가격: 부동산공시가격알리미에서 확인한 금액
- 보유지분: 공동명의면 본인 지분율 (예: 부부 각 50%)
- 조정대상지역 여부 등
셋째, 연령·보유기간을 입력합니다. 1세대 1주택자면 세액공제 계산을 위해 만 나이·보유 연수를 넣습니다.
넷째, 부부공동 1주택·특례주택 에 해당하면 관련 항목을 선택해 특례 적용/미적용 결과를 비교합니다.
다섯째, 계산 결과를 확인합니다. 과세표준 → 산출세액 → 재산세 공제액 → 세액공제 → 최종 납부세액(+농특세)을 단계별로 보여줍니다. 부부공동명의는 특례 적용 vs 인별 각자 공제 중 어느 쪽이 유리한지 유불리 분석까지 가능합니다. (출처: 국세청 홈택스 종합부동산세 간이세액계산 페이지)
부동산계산기.com으로 공동명의까지 계산하기
홈택스가 어렵게 느껴지신다면 민간 계산기가 UI가 직관적입니다. 대표적으로 부동산계산기.com의 '보유세(재산세+종합부동산세)' 통합 계산기 를 씁니다.
재산세와 종부세를 한 번에 확인할 수 있는 것이 장점입니다. 홈택스 결과와 유사하게 나오는지 교차검증용으로 쓰기 좋습니다. (출처: 부동산계산기.com 보유세 페이지)
입력 방법은 이렇습니다.
- 자산별 공시가격 입력 + 조정대상지역 해당 여부 선택.
- 공동명의면 각 물건의 '□ 공동명의' 체크 후 소유지분비율 입력 → 지분을 반영해 인별로 재산세·종부세를 계산합니다.
- '□ 1세대1주택자' 체크 — 세대 내 다른 가족이 다른 주택을 소유하면 체크를 해제합니다. 단, 부부공동명의 1주택·혼인·상속 등 법정 예외는 요건 확인 후 체크합니다.
- 더 정확히 하려면 세부담상한 반영용 '직전연도 과세정보' 와 지역자원시설세용 건물분 공시가격 도 입력합니다.
그 외 민간 계산기로는 ezb.co.kr(부동산계산기), taxai.kr(택스아이), 서울시ETAX 지방세모의계산(재산세) 등이 있습니다.
다만 한 가지는 꼭 기억해 두세요. 어떤 민간 계산기도 국세청 실제 고지와 100% 일치를 보장하지 않습니다. 참고용으로 쓰고, 정확한 값은 홈택스로 확인하시는 게 합리적입니다. (출처: 부동산계산기.com)
공시가격 확인 + 계산기 입력 시 주의점
계산기의 가장 중요한 입력값은 공시가격 입니다. 시세나 매매가가 아니라, 정부가 정한 공시가격을 넣어야 합니다.
공시가격 확인 — 부동산공시가격알리미
- 사이트: 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr) — 무료, 회원가입 없이 주소 검색만으로 조회.
- 아파트·연립·다세대 → '공동주택가격' 메뉴에서 시/도 → 시군구 → 도로명 → 동·호수 입력.
- 순수 토지 → '개별공시지가', 단독·다가구 → '표준/개별단독주택가격'.
- 정부24(gov.kr)의 '공동주택가격 확인' 민원으로도 조회할 수 있습니다.
참고로 2026년 공동주택 공시가격은 열람·의견제출 3월 18일~4월 6일, 최종 공시 4월 30일 일정이었습니다. 종부세는 매년 이 확정 공시가격을 기준으로 합니다. (출처: 부동산공시가격알리미, 정부24)
계산기 입력 시 주의점 5가지
- 과세기준일은 6월 1일: 이 날짜에 보유한 상태가 기준입니다. 6월 2일에 팔았어도 그해 종부세 대상은 매도인입니다. 연중 취득·양도가 있으면 6.1 시점 보유 여부로 판단해 입력합니다.
- 공시가격 vs 시세 혼동 금지: 반드시 공시가격을 넣습니다.
- 인별 과세: 종부세는 세대 합산이 아니라 개인별 로 과세합니다. 공동명의면 각자 지분만큼 나눠 계산되니 지분율을 정확히 넣습니다.
- 세부담상한(150%): 급등해도 전년 세액의 150%까지만 부과됩니다. 계산기에서 이를 반영하려면 직전연도 세액 정보가 필요하고, 미입력 시 상한이 반영되지 않은 값이 나올 수 있습니다.
- 결과는 '예상치': 합산배제(임대주택·사원용 등) 신고, 특례 적용 여부에 따라 실제 고지와 차이가 납니다. 최종은 11월 국세청 고지서로 확인합니다.
(출처: 국세청, 택스고, 부동산계산기.com)
계산기로 따라하는 예시 2개 + 부부공동명의 유불리
숫자로 한 번 따라가 보겠습니다. 아래는 구조를 이해하기 위한 예시이며, 정확한 값은 홈택스로 확인하시는 게 좋습니다.
예시 A — 1세대 1주택자 (공시가격 15억원, 단독명의)
- 공시가격 15억 입력, '1세대1주택' 체크.
- 기본공제 12억 차감 → 3억.
- 공정시장가액비율 60% → 과세표준 1.8억원.
- 세율(3억 이하 0.5%) 적용 → 산출세액 약 90만원.
- 재산세 중복분 공제 + 연령·보유기간 세액공제(예: 65세+10년 보유 = 30%+40%=70% 공제) → 실제 납부액은 크게 감소.
→ 세액공제를 최대한 받으면 고령·장기보유 1주택자의 종부세가 대폭 줄어드는 것을 계산기에서 바로 확인할 수 있습니다. (출처: 택스고, 하우스114)
예시 B — 다주택자 (2주택, 합산 공시가격 20억, 단독명의)
- 두 주택 공시가격 합산 20억 입력('1세대1주택' 해당 없음).
- 기본공제 9억 차감 → 11억.
- 공정시장가액비율 60% → 과세표준 6.6억원.
- 2주택 이하 세율(6억 초과 12억 이하 1.0%, 누진공제 반영) 적용 → 산출세액 계산.
- 다주택자는 연령·보유기간 세액공제 없음. 재산세 공제·세부담상한만 적용.
→ 1주택자와 달리 세액공제가 없어 같은 과세표준이라도 부담이 큽니다. 3주택 이상이고 과세표준이 25억을 넘으면 중과세율(2.0%~) 구간에 들어갑니다. (참고: 위 산출세액은 구조 설명용 근사치)
부부공동명의 1주택 — 계산기로 유불리 비교
부부공동명의 1주택은 계산기로 두 방식을 비교 해야 합니다.
- ① 인별 기본공제 방식(특례 미적용): 부부 각자 9억씩 → 합산 18억 공제. 세액공제는 없음.
- ② 1세대 1주택 특례 방식: 12억 공제 + 연령·보유기간 세액공제(최대 80%) 적용.
유불리는 이렇게 갈립니다. 공시가격이 낮고 세액공제가 크지 않으면 ①(18억 공제)이 유리, 공시가격이 높거나 고령·장기보유로 세액공제가 크면 ②(특례)가 유리 합니다.
특례 신청은 매년 9월 16일~30일 관할세무서에 '공동명의 1주택자 특례'로 신청하며(혼인관계증명서 등), 매년 다시 선택할 수 있습니다. 홈택스 모의계산이 두 방식 결과를 비교해 주니, 신청 전에 계산기로 먼저 확인하시는 것이 실익입니다. (출처: 세무법인 다솔, 국세청)
자주 하는 실수
- 시세를 넣음 (→ 공시가격을 넣어야 함).
- 세대 합산으로 착각 (→ 종부세는 인별).
- 공동명의인데 지분 미입력 (→ 세금이 과대 계산).
- 6월 1일 기준을 무시하고 현재 보유만으로 판단.
- 1세대1주택 세액공제가 다주택자에게도 된다고 오해.
요약
종부세 계산기는 홈택스 간이세액계산이 기준, 부동산계산기.com은 교차검증·공동명의 확인용 입니다.
입력의 핵심은 세 가지입니다. 공시가격(시세 아님) 을 부동산공시가격알리미에서 확인하고, 6월 1일 보유 기준 으로 판단하며, 공동명의면 지분율 을 정확히 넣는 것입니다.
민간 계산기 값은 참고용, 최종 확정은 11월 국세청 고지서로 확인하세요.
느낀점
- 종부세는 구조가 복잡해 보이지만, 계산기 앞에서는 결국 공시가격과 공동명의 여부 두 가지 준비가 전부입니다. 나머지 누진세율·세부담상한은 계산기가 처리해 줍니다.
- 솔직히 부부공동명의 1주택은 손계산으로 유불리를 따지기가 매우 어렵습니다. 홈택스가 두 방식을 자동 비교해 주니, 9월 특례 신청 전에 한 번 돌려보시는 것을 권합니다.
- 다만 조심스러운 부분은 공정시장가액비율 입니다. 2026년 현재 주택분 60%로 유지 중이지만, 당정이 보유세 정상화 차원에서 60% → 80% 상향을 전면 검토 중이라는 보도가 있습니다. 시행령만으로 60~100% 조정이 가능해, 연중 개편되면 계산기 결과(60% 가정)와 실제 고지가 달라질 수 있습니다. (출처: 더퍼블릭, 뉴스핌, 헤럴드경제)
⚠️ 본 글의 수치·세율·공제액은 2026년 7월 기준이며, 특히 공정시장가액비율(60%)은 연중 상향 논의가 있으니 계산 전 최신 기준을 한 번 더 확인해 주세요. 계산기 결과는 예상치이고, 최종 납부액은 11월 국세청 고지서 기준입니다.
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