종부세 계산 방법 총정리｜사례로 쉽게 이해하기
종부세 계산은 결국 여섯 단계로 정리됩니다.
핵심부터 말씀드리면 이렇습니다. 과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 60% → 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제 − 재산세 중복분 → 여기서 세액공제·세부담상한을 적용한 결정세액에 농어촌특별세 20%를 더한 금액이 실제 납부액입니다. (출처: 국세청 세액계산 흐름도)
기본공제는 1세대 1주택 12억 원, 그 외 인별 9억 원, 공정시장가액비율은 주택분 60%가 기준입니다. (출처: 국세청)
안녕하세요. 종부세를 직접 계산해 보려다 세율표와 공제·상한에서 막히는 분이 많아, 공시가격에서 최종 세액까지 숫자로 풀어 보았습니다.
이 글은 계산기 사용법이나 과세 대상 판정보다는, 내 공시가격을 넣으면 세금이 얼마로 나오는지 사례 중심으로 따라가는 데 초점을 맞췄습니다. 국세청 1차 자료를 기준으로 정리했고, 재산세 중복분처럼 개인별로 달라지는 항목은 정직하게 짚어 드리겠습니다.
종부세 계산 6단계, 이 순서만 기억하세요
종부세는 매년 6월 1일(과세기준일) 기준으로, 인(人)별로 보유한 부동산의 공시가격을 합산해 계산합니다. (출처: 국세청, 서울ETAX)
세대가 아니라 개인별로 합산·공제한다는 점이 가장 중요합니다. 국세청 세액계산 흐름도를 기준으로 순서를 정리하면 다음과 같습니다. (출처: 국세청)
- 1단계 — 공시가격 합산: 6월 1일 현재 인별로 소유한 주택 공시가격을 전부 더합니다. 공시가격은 '부동산공시가격알리미'에서 조회합니다.
- 2단계 — 기본공제 차감: 1세대 1주택자 12억 원, 그 외(다주택·법인 등) 인별 9억 원을 뺍니다.
- 3단계 — 공정시장가액비율 60%:
(공시가격 합계 − 기본공제) × 60%로 과세표준을 확정합니다. (2024·2025년 주택분 60% 유지) - 4단계 — 세율 적용: 과세표준 구간별 세율을 곱하고 누진공제를 뺍니다. (
과세표준 × 세율 − 누진공제) - 5단계 — 재산세 중복분 공제: 이미 재산세가 부과된 부분을 빼 이중과세를 조정합니다.
- 6단계 — 세액공제·세부담상한: 1세대 1주택자는 고령·장기보유 공제(합계 최대 80%), 여기에 세부담상한을 적용해 결정세액을 확정합니다.
마지막으로 결정세액의 20%가 농어촌특별세로 별도 부과됩니다. 이 농특세를 빼먹으면 실제 납부액을 과소평가하게 됩니다. (출처: 부동산계산기, 국세청)
💡 핵심: 공제(12억/9억) → 60% → 세율 → 공제·상한 → 농특세 20%. 이 다섯 마디만 잡으면 계산 틀이 완성됩니다.
종부세 세율표 (2023년 이후 현행 기준)
세율은 2주택 이하는 0.5~2.7%, 3주택 이상(중과)은 0.5~5.0% 입니다. 2023년 이후 현행 국세청 공식 세율입니다. (출처: 국세청 종합부동산세 세율 페이지)
핵심 포인트가 하나 있습니다. 과세표준 12억 원 이하 구간은 주택 수와 무관하게 세율이 동일(0.5~1.0%)합니다. 12억을 넘는 구간부터 중과세율이 벌어지기 시작합니다. (출처: 국세청, TAXLY)
주택분 — 2주택 이하 (개인, 일반세율)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0원 |
| 3억~6억 | 0.7% | 60만 원 |
| 6억~12억 | 1.0% | 240만 원 |
| 12억~25억 | 1.3% | 600만 원 |
| 25억~50억 | 1.5% | 1,100만 원 |
| 50억~94억 | 2.0% | 3,600만 원 |
| 94억 초과 | 2.7% | — |
주택분 — 3주택 이상 (개인, 중과세율)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0원 |
| 3억~6억 | 0.7% | 60만 원 |
| 6억~12억 | 1.0% | 240만 원 |
| 12억~25억 | 2.0% | 1,440만 원 |
| 25억~50억 | 3.0% | 3,940만 원 |
| 50억~94억 | 4.0% | — |
| 94억 초과 | 5.0% | — |
1세대 1주택자만 받는 세액공제도 짚어 두겠습니다. 고령자 공제(60세 20% / 65세 30% / 70세 40%)와 장기보유 공제(5년 20% / 10년 40% / 15년 50%)는 중복 적용되어 합산 최대 80%까지 가능합니다. (출처: TAXLY, 국세청)
다만 이 세액공제는 1세대 1주택자 전용입니다. 다주택자는 고령·장기보유 공제 대상이 아닙니다.
⚠️ 상위 구간(50억 초과)의 누진공제액은 자료마다 표기가 조금씩 갈리므로, 고액 구간은 홈택스 간이세액계산으로 재확인하시는 것을 권합니다.
계산 사례로 보는 종부세 — 1주택 15억 편
말로만 보면 어려우니 실제 숫자로 따라가 보겠습니다. 먼저 1세대 1주택, 공시가격 15억 원(단독명의) 사례입니다. (출처: 세무회계 해온·realpengnews 동일 예시)
- 1단계 공시가격 합산: 15억 원
- 2단계 기본공제(1주택 12억) 차감: 15억 − 12억 = 3억 원
- 3단계 60% 적용: 3억 × 60% = 과세표준 1억 8,000만 원
- 4단계 세율(3억 이하 0.5%, 누진공제 0): 1.8억 × 0.5% = 산출세액 90만 원
- 5단계 재산세 중복분 공제(홈택스 자동 반영, 여기선 근사 처리)
- 6단계 세액공제 예시 — 만 65세·10년 보유면 고령 30% + 장기 40% = 70% 공제 → 90만 × (1−0.7) = 약 27만 원
세액공제가 전혀 없다면 종부세 약 90만 원에 농특세 18만 원을 더해 약 108만 원 수준입니다.
여기서 고령·장기보유 세액공제의 위력이 보입니다. 같은 15억 주택이라도 공제 요건을 갖추면 세 부담이 108만 원에서 27만 원 안팎으로 크게 줄어듭니다.
다주택 계산 사례 — 20억·25억·32억으로 보는 중과 효과
다주택은 공제가 9억 원으로 줄고, 3주택 이상은 중과세율이 적용됩니다. 세 가지 사례로 흐름을 비교해 보겠습니다.
사례 ② 2주택 합산 20억 원 (일반세율, 공제 9억)
- 공시가격 합산 20억 → 기본공제 9억 차감 = 11억
- 60% 적용: 11억 × 60% = 과세표준 6억 6,000만 원
- 세율(6억~12억 1.0%, 누진공제 240만): 6.6억 × 1.0% − 240만 = 산출세액 420만 원
- 재산세 공제 전 기준으로 종부세 420만 + 농특세 84만 ≈ 약 504만 원
- 2주택은 세액공제(고령·장기) 대상이 아닙니다.
사례 ③ 3주택 합산 25억 원 (공제 9억)
- 공시가격 합산 25억 → 기본공제 9억 차감 = 16억
- 60% 적용: 16억 × 60% = 과세표준 9억 6,000만 원
- 세율: 과세표준 9.6억은 6억~12억 구간이라 3주택도 1.0%(일반과 동일), 누진공제 240만 → 9.6억 × 1.0% − 240만 = 산출세액 720만 원
- 포인트: 3주택이어도 과세표준이 12억 이하면 중과세율이 아직 적용되지 않습니다.
사례 ④ 3주택 합산 32억 원 (중과가 실제로 벌어지는 경우)
- 공시가격 합산 32억 → 기본공제 9억 차감 = 23억
- 60% 적용: 23억 × 60% = 과세표준 13억 8,000만 원
- 3주택 중과세율(12억~25억 2.0%, 누진공제 1,440만): 13.8억 × 2.0% − 1,440만 = 산출세액 1,320만 원
- 만약 2주택 이하 일반세율(1.3%, 누진공제 600만)이었다면: 13.8억 × 1.3% − 600만 = 1,194만 원
- 차이 약 126만 원이 바로 '3주택 이상 중과'의 실제 효과입니다. (직접 검산)
정리하면, 중과세율은 과세표준 12억 원을 넘는 순간부터 체감되기 시작합니다.
계산할 때 자주 하는 실수 7가지
숫자를 맞게 넣고도 개념에서 어긋나면 결과가 틀어집니다. 흔한 오해를 짚어 두겠습니다. (출처: 국세청, 삼쩜삼, kbthink 등)
- 세대 합산으로 착각: 종부세는 세대가 아니라 인별 합산·공제입니다. 부부가 나눠 보유하면 각자 9억씩 공제받아 유리할 수 있습니다.
- 부부 공동명의 = 1주택 12억으로 오해: 공동명의 1주택은 원칙적으로 각자 9억(합 18억) 공제입니다. '1세대 1주택자 특례(12억 + 고령·장기 공제)'는 자동 적용되지 않아 별도 신청이 필요하고, 어느 쪽이 유리한지는 케이스별로 다릅니다.
- 세액공제를 다주택도 받는 줄 오해: 고령·장기보유 공제는 1세대 1주택자 전용입니다.
- 재산세를 이중으로 다 낸다고 오해: 재산세 중복분은 종부세에서 공제(5단계)돼 조정됩니다. 단 재산세와 종부세는 별개 세금이라 둘 다 고지됩니다.
- 과세기준일(6/1)을 놓침: 6월 1일 하루 차이로 매도자·매수자 중 누가 낼지 갈립니다.
- 합산배제 신청기간을 놓침: 임대주택 등 합산배제는 매년 9월 16일~30일 신청입니다.
- 농특세 20%를 빼먹음: 최종 납부액 = 종부세 결정세액 + 그 20% 농어촌특별세입니다.
납부는 매년 12월 1일~15일이며, 250만 원 초과 시(농특세 제외) 6개월 분납이 가능합니다. (출처: kbthink, 국세청)
세율·상한, 헷갈리는 정보 정리
인터넷에 오래된 수치가 섞여 있어 혼동하기 쉽습니다. 현행 기준을 못 박아 두겠습니다.
- 세율: 일부 자료는 "1주택 0.35~1.5%, 다주택 0.5~4.0%로 인하"라고 서술하지만, 이는 세제개편 논의·제안 단계의 미시행 인하안입니다. 입법 확정·시행된 현행 세율은 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%입니다. (출처: 국세청 vs TAXLY 검색요약)
- 세부담상한: 과거 다주택 300% 상한이 있었으나, 2023년 개정으로 주택 수 무관 150%로 단일화됐습니다. 2026년 현재도 150% 단일이며, 아직 300%로 적힌 자료는 오래된 것입니다. (출처: 한국세정신문, 삼일, 나무위키)
- 다주택 공제: '공제 6억, 중과 최대 6%'로 적힌 자료는 2022년 이전 구값입니다. 현행은 공제 9억, 중과 최대 5.0% 입니다. (출처 비교: realpengnews(구값) vs 국세청(현행))
세율 인하안은 향후 변동 가능성으로만 참고하시고, 실제 계산은 국세청 현행 세율로 하시는 것이 안전합니다.
💡 한 줄 정리: 세율 0.5~2.7%/0.5~5.0%, 상한 150% 단일, 공제 9억/12억 — 이 세 가지가 2026년 현행 기준입니다.
요약
종부세 계산은 공시가격 합산 → 공제(12억/9억) → 60% → 세율·누진공제 → 재산세 중복분 공제 → 세액공제·세부담상한 순으로 이어지고, 마지막에 농특세 20%가 더해집니다.
과세표준 12억 원을 넘느냐가 중과세율 체감의 분기점이며, 최종 납부액에는 반드시 농어촌특별세 20%를 더해야 합니다.
느낀점
- 직접 숫자를 넣어 보니, 종부세의 핵심은 세율보다 공제와 공정시장가액비율 60%에 있다는 점이 인상적이었습니다. 공시가격이 높아도 공제 요건에 따라 세액이 크게 달라집니다.
- 솔직히 5단계 '재산세 중복분 공제'는 물건별 실납부액에 따라 달라져 블로그 예시로 정확히 못 박기 어렵습니다. 그래서 이 글도 산출세액까지만 정확히 제시하고, 최종액은 홈택스 간이계산으로 확인하시길 권합니다.
- 무엇보다 세대가 아닌 인별 과세라는 원칙 하나만 정확히 잡아도, 부부 명의 배분 같은 큰 그림에서 실수를 줄일 수 있습니다.
⚠️ 본 글의 세율·공제·상한은 2026년 7월(2025년 귀속·현행 세법) 기준이며, 세법은 개정될 수 있습니다. 실제 신고·납부 전 국세청 홈택스 간이세액계산으로 한 번 더 확인해 주세요.
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