다주택자 종부세 계산 방법 총정리｜세율·계산 예시
다주택자 종부세, 결론부터 말씀드리면 계산 순서는 하나로 고정돼 있습니다.
(공시가격 합계 − 9억) × 60% 로 과세표준을 잡고, 여기에 세율을 곱한 뒤 누진공제·재산세 중복분을 빼면 결정세액이 나옵니다. 여기에 농어촌특별세 20%가 더 붙습니다. (출처: 국세청 세액계산 흐름도, 삼일PwC)
다만 다주택자에게 가장 헷갈리는 지점이 하나 있습니다. "3주택이면 무조건 중과"가 아니라는 점입니다. 중과세율은 3주택 이상이면서 과세표준이 12억원을 넘을 때부터 붙습니다. (출처: 국세청 세율표, 택슬리)
안녕하세요. 다주택자 종부세를 검색하시는 분이 많은데, 세율표만 보고 계산 순서를 놓치거나 이미 폐지된 옛날 규정으로 계산하는 경우가 잦더라고요. 국세청 공식 세율표·세액계산 흐름도와 삼일PwC 등 공신력 있는 자료를 교차로 참조해, 다주택 중과가 실제로 적용되는 계산 사례 중심으로 정리해 보았습니다.
이 글은 2025년 귀속(2025년 6월 1일 기준) 및 2026년에도 유지되는 규정을 기준으로 합니다.
다주택자 종부세 계산 8단계 (공식)
핵심부터 말씀드리면, 다주택자 종부세는 아래 8단계를 순서대로 밟습니다. (출처: 국세청 세액계산 흐름도, 삼일PwC)
- ① 공시가격 합산: 인(人)별로 보유 주택 공시가격을 모두 더합니다.
- ② 공제금액 차감: 다주택자는 9억원 공제 (1세대 1주택자만 12억원).
- ③ 공정시장가액비율: 60%를 곱합니다. → 여기까지가 과세표준.
- ④ 세율 적용: 과세표준 구간별 세율을 곱하고 누진공제를 뺍니다. → 산출세액.
- ⑤ 재산세 중복분 공제: 이미 낸 재산세 중 겹치는 금액을 뺍니다.
- ⑥ 세액공제: 고령자·장기보유 공제(최대 80%)는 1세대 1주택자 전용 — 다주택자는 해당 없음.
- ⑦ 세부담상한 검증: 전년 세액의 150%를 넘는 부분은 잘라냅니다. → 결정세액.
- ⑧ 농어촌특별세: 결정세액의 20%가 별도로 붙습니다. → 총 납부액.
공식으로 요약하면 이렇습니다.
- 과세표준 = (주택 공시가격 합계 − 9억원) × 60%
- 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제
- 결정세액 = 산출세액 − 재산세 중복공제
- 총 납부액 = 결정세액 + 농어촌특별세(결정세액 × 20%)
재산세 중복공제는 종부세 과세표준 × 공정시장가액비율 × 재산세율 식으로 산정되는데 계산이 복잡합니다. 그래서 실무에서는 홈택스 간이계산기 값으로 대체하는 경우가 많습니다. (출처: 부동산계산기, 택슬리)
💡 다주택자는 세액공제(고령·장기보유)가 없습니다. 이 80% 공제는 1주택자만 받습니다. 이 차이가 다주택자 세부담을 크게 만드는 핵심 요인입니다.
종부세 주택분 세율표 (2주택 이하 vs 3주택 이상)
세율은 2023년 개정 이후 현재까지(2025·2026년) 그대로 유지되고 있습니다. 보유 주택 수에 따라 두 갈래로 나뉩니다. (출처: 국세청 '세율' 페이지)
① 2주택 이하 (일반세율) — 조정대상지역 2주택 포함
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | – |
| 3억 초과 ~ 6억 이하 | 0.7% | 60만원 |
| 6억 초과 ~ 12억 이하 | 1.0% | 240만원 |
| 12억 초과 ~ 25억 이하 | 1.3% | 600만원 |
| 25억 초과 ~ 50억 이하 | 1.5% | 1,100만원 |
| 50억 초과 ~ 94억 이하 | 2.0% | 3,600만원 |
| 94억 초과 | 2.7% | 1억 200만원 |
② 3주택 이상 (중과세율)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | – |
| 3억 초과 ~ 6억 이하 | 0.7% | 60만원 |
| 6억 초과 ~ 12억 이하 | 1.0% | 240만원 |
| 12억 초과 ~ 25억 이하 | 2.0% | 1,440만원 |
| 25억 초과 ~ 50억 이하 | 3.0% | 3,940만원 |
| 50억 초과 ~ 94억 이하 | 4.0% | 8,940만원 |
| 94억 초과 | 5.0% | 1억 8,340만원 |
두 표를 겹쳐 보면 핵심이 보입니다.
- 과세표준 12억원 이하 구간(3억·6억·12억)은 세율이 완전히 같습니다 (0.5·0.7·1.0%). 즉 3주택이어도 과세표준이 12억 이하면 중과가 붙지 않습니다.
- 차이는 과세표준 12억원 초과부터 벌어집니다. 2주택 이하는 1.3→1.5→2.0→2.7%, 3주택 이상은 2.0→3.0→4.0→5.0%. (출처: 국세청 세율표)
다주택 중과, 폐지된 게 아닙니다 (가장 흔한 오해)
여기가 잘못 알려진 정보가 가장 많은 부분입니다. 결론부터 말씀드리면 3주택 중과세율은 '완전 폐지'된 것이 아니라 '축소'된 것입니다. (출처: 국세청 세율표, 한국세정신문, 택슬리)
2022년 정부 세제개편 원안은 "다주택 중과세율을 아예 없애고 가액 기준 단일세율로 전환"하는 것이었습니다. 하지만 국회 협의 과정에서 3주택 이상 + 과세표준 12억 초과 구간의 중과세율은 존치하는 것으로 수정·확정됐습니다. 일부 블로그가 정부 '원안'과 최종 '확정안'을 혼동해 "다주택 중과 폐지"로 잘못 안내하고 있습니다. (출처: 택슬리, 한국세정신문)
2023년 개정으로 바뀐 내용을 정리하면 이렇습니다.
- 조정대상지역 2주택 중과 폐지: 이제 2주택은 조정·비조정 불문 일반세율입니다.
- 3주택 이상 중과세율 상단 인하: 6.0% → 5.0%로. 12억 이하 구간은 일반세율과 동일화.
- 세부담상한 통일: 다주택자도 종전 300%에서 150%로 인하됐습니다. "다주택 300%"는 2022년 이전의 낡은 정보입니다.
- 기본공제 상향: 6억 → 9억 (1주택 11억 → 12억).
⚠️ 정리하면 3주택 이상이면서 과세표준이 12억원을 넘을 때만 중과세율(2.0~5.0%)이 실제로 적용됩니다. 이 조건을 놓치면 세금을 과대·과소 계산하게 됩니다. (출처: 국세청, 삼일)
다주택자 종부세 계산 예시 (단계별 4가지)
이제 실제 숫자로 계산해 보겠습니다. 아래는 인(人) 기준 산출세액 중심 예시이며, 재산세 중복공제·세부담상한 반영 전 값입니다. 실제 고지액은 홈택스 간이계산을 병행해 확인하시는 게 정확합니다.
예시 1 — 조정대상지역 2주택, 공시가격 합계 20억원
- 2주택이므로 일반세율 적용 (조정 2주택 중과는 2023년 폐지)
- 과세표준 = (20억 − 9억) × 60% = 6.6억원
- '6억 초과~12억' 구간 → 세율 1.0%, 누진공제 240만원
- 산출세액 = 6.6억 × 1.0% − 240만 = 420만원
- (+ 농특세 84만원 → 합계 약 504만원, 재산세 공제 전)
- 포인트: 조정지역 2주택이라도 이제 중과가 없습니다. '2주택=중과'라는 흔한 오해를 바로잡는 사례입니다.
예시 2 — 3주택, 공시가격 합계 25억원
- 과세표준 = (25억 − 9억) × 60% = 9.6억원
- 과세표준이 12억 이하 → 중과 미적용, 일반세율과 같은 1.0%, 누진공제 240만원
- 산출세액 = 9.6억 × 1.0% − 240만 = 720만원
- 포인트: 3주택이어도 과세표준 12억 이하면 중과가 붙지 않습니다(세율 1.0%). "3주택=무조건 중과"가 아님을 보여주는 사례입니다.
예시 3 — 3주택, 공시가격 합계 40억원 (중과 실제 적용)
- 과세표준 = (40억 − 9억) × 60% = 18.6억원
- '12억 초과~25억' 구간 → 3주택 이상 중과세율 2.0%, 누진공제 1,440만원
- 산출세액(중과) = 18.6억 × 2.0% − 1,440만 = 2,280만원
- 일반세율이었다면: 18.6억 × 1.3% − 600만 = 1,818만원
- 중과로 인한 추가 부담 = 약 462만원
- (+ 농특세 456만원 → 합계 약 2,736만원, 재산세 공제 전)
예시 4 — 3주택, 공시가격 합계 55억원 (상위 중과 구간)
- 과세표준 = (55억 − 9억) × 60% = 27.6억원
- '25억 초과~50억' 구간 → 중과세율 3.0%, 누진공제 3,940만원
- 산출세액 = 27.6억 × 3.0% − 3,940만 = 4,340만원
- 일반세율이었다면: 27.6억 × 1.5% − 1,100만 = 3,040만원 → 중과 추가부담 약 1,300만원
과세표준이 커질수록 중과와 일반세율의 격차가 급격히 벌어지는 것을 확인하실 수 있습니다.
부부 공동명의와 인별 과세 (절세 포인트)
종부세는 인(人)별 과세입니다. 공시가격을 사람마다 따로 합산하고, 각자 9억원씩 공제합니다. (출처: 삼일PwC, 국세청)
- 부부 공동명의 1주택 (5:5): 각자 지분에 9억씩, 부부 합산 18억원까지 공제됩니다. 공시가 18억 이하 주택은 종부세 0원도 가능합니다. (단독명의 1주택은 12억 공제)
- 예: 공시가 17억 주택을 부부 공동명의(각 지분 8.5억)로 보유 → 각자 (8.5억 − 9억) < 0 → 종부세 0원. 단독명의였다면 (17억 − 12억)×60% = 3억 과세표준으로 세금이 발생합니다.
- 선택 신청 가능: 공동명의 1주택자는 '12억 공제 + 고령·장기 세액공제(단독)' 방식과 '각자 9억(공동)' 방식 중 유리한 쪽을 골라 신청할 수 있습니다. (출처: 삼일PwC)
다주택 맥락에서의 활용: 주택을 부부·가족이 지분으로 나누면 인별 과세표준이 낮아져, 중과 구간(12억 초과)을 피하거나 낮은 세율 구간으로 내려갈 수 있습니다.
다만 주의할 점이 있습니다. 공동명의 주택도 종부세 주택 수 판정 시 각 소유자에게 원칙적으로 1주택으로 카운트됩니다. 지분 과세와 주택 수 산정은 별개라서, 3주택 이상 판정에 영향을 줄 수 있으니 유의하셔야 합니다. (출처: 삼일PwC)
자주 하는 실수 / 놓치기 쉬운 점
- "3주택이면 무조건 중과" → 과세표준 12억 이하면 일반세율(1.0% 이하). 중과는 12억 초과분부터입니다. (출처: 택슬리, 국세청)
- "조정 2주택은 중과" → 2023년 폐지됐습니다. 지금 2주택은 조정·비조정 불문 일반세율입니다. (출처: 한국세정신문)
- "세부담상한 300%" → 2023년부터 다주택도 150%입니다. (출처: 삼일)
- 6월 1일 기준일 간과 → 과세기준일은 6월 1일입니다. 5월 말 매도/6월 초 매수 타이밍에 따라 그해 납세의무자가 갈립니다. 하루 차이로 1년치 종부세를 부담할 수 있습니다. (출처: earlyhong, 삼일)
- 농어촌특별세(20%) 누락 → 실제 부담은 종부세 × 1.2입니다. (출처: 삼일PwC)
- 재산세 중복공제 무시 → 직접 계산이 어려우면 홈택스 간이계산기를 쓰세요. (출처: 부동산계산기, 택슬리)
납부 일정도 함께 기억해 두세요. 고지서는 11월에 발송되고, 납부 기간은 12월 1~15일입니다. 250만원 초과 시 분납이 가능합니다. (출처: 삼일PwC, earlyhong)
요약
다주택자 종부세는 (공시가격 합계 − 9억) × 60% 로 과세표준을 잡고, 세율·누진공제·재산세 공제를 거쳐 결정세액을 낸 뒤 농특세 20%를 더하는 구조입니다.
3주택 이상이면서 과세표준이 12억원을 넘을 때만 중과세율(2.0~5.0%)이 붙고, 세부담상한은 150%입니다. 중과가 '완전 폐지'됐다는 정보는 틀립니다.
느낀점
- 다주택자 종부세에서 가장 위험한 건 계산 실수가 아니라 낡은 정보입니다. '조정 2주택 중과', '세부담상한 300%', '3주택 무조건 중과' 같은 2022년 이전 규정이 아직도 블로그에 그대로 떠돌고 있습니다.
- 솔직히 정부 '원안'과 '확정안'이 달랐던 탓에 혼선이 크다고 봅니다. 완전 폐지는 국회에서 부결됐고, 고액 다주택 중과는 존치됐다는 사실만 기억하셔도 큰 오류는 피할 수 있습니다.
- 부부 공동명의처럼 인별 과세를 활용하면 과세표준 구간 자체를 낮출 수 있습니다. 다만 주택 수 판정은 별개라는 점을 놓치지 않으시길 권합니다.
⚠️ 세율·공제·공정시장가액비율(60%)은 2025·2026년 기준이며, 정부가 시행령으로 매년 조정할 수 있습니다. 재산세 중복공제·세부담상한이 반영된 실제 고지액은 홈택스 간이계산기로 한 번 더 확인해 주세요.
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