다주택자 종부세 줄이는 방법｜합법 절세 전략 총정리
다주택자 종부세, 결론부터 말씀드리면 6월 1일 소유 상태와 명의 분산 이 두 가지가 절세의 8할입니다.
종부세는 매년 6월 1일 하루의 소유 현황으로 그 해 전체가 결정되고, 인(人)별로 과세되기 때문에 명의를 어떻게 나누느냐에 따라 세액이 크게 달라집니다. (출처: 국세청, 한국세정신문)
안녕하세요. 다주택자 종부세를 어떻게 줄여야 하는지 검색하시는 분이 많아, 국세청 공식 자료와 세무법인·세무전문지를 교차로 참조해 합법적인 절세 전략만 정리해 보았습니다.
세금 문제라 단정이 조심스러운 부분은 기준 시점과 출처를 함께 달았습니다. 실제 신고 전에는 홈택스 모의계산이나 세무 상담으로 한 번 더 확인하시는 걸 권합니다.
종부세 기본 구조 — 6월 1일과 인별 공제부터
핵심부터 말씀드리면 이렇습니다. 종부세는 매년 6월 1일이 과세기준일이고, 사람별로 전국 주택 공시가격을 합산해 매깁니다. (출처: 국세청, 세무회계 해온)
- 과세기준일: 매년 6월 1일 — 이날 주택을 소유한 사람이 그 해 납세의무자
- 납부기간: 매년 12월 1일~12월 15일
- 과세 방식: 인별 과세 — 전국 주택 공시가격을 개인별로 합산
공제금액은 보유 형태에 따라 갈립니다.
- 1세대 1주택자(단독 소유): 공시가격 12억 원 초과분 과세
- 그 외(다주택자 등): 인별 합산액 9억 원 초과 시 과세
- 법인: 기본공제 없음(0원) — 2021년부터 폐지 (출처: 국세청, 한국경제)
계산 흐름은 아래 식을 따릅니다.
과세표준 = (인별 전국 주택 공시가격 합산 − 공제금액) × 공정시장가액비율
산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제 − 재산세 중복분
결정세액 = 산출세액 − 세액공제 − 세부담상한 초과액(출처: 국세청 세액계산 흐름도)
여기서 공정시장가액비율이 중요합니다. 공시가격에서 공제를 뺀 금액에 이 비율을 곱해 과세표준을 정하는데, 현행 60%입니다. (출처: 국세청, 뉴스핌)
- 변동 이력: 2019년 85% → 2020년 90% → 2021년 95% → 2022년 60%로 인하 후 유지
- 2022년에 95%에서 60%로 내린 뒤 5년째 60%를 지키고 있습니다.
💡 비율이 오르면 같은 공시가격이라도 과세표준이 커져 세금이 늘어납니다. 60%라는 숫자를 기억해 두세요.
다만 2026년에는 이 비율을 법정 수준으로 환원(상향)하자는 논의가 있었습니다. 뉴스핌(2026-05-13)·헤럴드경제는 "시행령 개정에 약 3개월이 걸려 6월 1일 과세기준일까지 절차가 끝나기 어려워 2026년은 현행 60% 유지에 무게"라고 봤습니다. 향후 가격대별 차등 인상(예: 고가 80%) 가능성은 열려 있어, 발표를 한 번씩 확인해 주세요.
다주택자 세율과 중과 기준 — 12억이 분기점
다주택자라고 무조건 세금 폭탄은 아닙니다. 핵심은 과세표준 12억 원까지는 일반세율과 중과세율이 똑같다는 점입니다. (출처: 국세청 세율표)
개인 — 2주택 이하(일반) vs 3주택 이상(중과)
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% |
표에서 보이듯 25억 원 초과 구간부터 중과세율이 급격히 벌어집니다. 반대로 말하면, 3주택 이상이어도 인별 과세표준을 12억 이하로 관리하면 중과 구간에 진입하지 않아 일반세율(0.5~1.0%)과 동일합니다.
- 법인: 누진 없이 단일세율 — 2주택 이하 2.7% / 3주택 이상 5.0% (공제도 없음) (출처: 국세청, 한국경제)
참고로 3주택 이상 중과세율은 과거 최고 6.0%(2021~2022년)까지 갔으나 2023년부터 최고 5.0%로 완화되고 12억 이하 구간이 일반세율화됐습니다. 옛 자료의 1.2~6.0% 표기와 혼동하지 마세요. (출처: 국토부, 국세청)
다주택자 종부세 절세 전략 6가지
이제 본론입니다. 합법적으로 종부세를 줄이는 대표 전략 여섯 가지를 정리했습니다. 신청이 필요한 특례는 대부분 9월 16~30일 신고기간에 챙겨야 합니다. (출처: 국세청)
① 부부 공동명의·명의 분산
종부세는 인별 과세라 명의를 나누면 인별 9억 공제를 각각 받습니다. 부부 공동명의면 9억×2 = 18억 원까지 공제되고, 누진세율도 각자에게 분산돼 세액이 크게 줄어듭니다. (출처: 세무회계 해온, 삼일PwC)
- 주의: 공동명의는 취득세·양도세·건보료·증여세(지분 증여 시)까지 영향을 줍니다. 종부세만 보고 판단하면 오히려 손해일 수 있어 종합 검토가 필요합니다. (출처: 브라보마이라이프)
② 6월 1일 전 처분·잔금 타이밍 조절
판단 기준은 잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날입니다. (출처: 한국세정신문)
- 매도자: 6월 1일 이전에 잔금 받고 넘기면 그 해 종부세 대상에서 빠집니다.
- 매수자: 6월 2일 이후에 잔금·등기하면 그 해 부담을 피합니다.
- 연내 처분 계획이 있다면 5월 말까지 잔금을 마무리해 보유세 1년치를 아끼는 방법이 있습니다.
③ 등록 임대주택 합산배제
지자체와 세무서에 주택임대사업자로 등록하고 요건을 충족하면 해당 임대주택을 종부세 합산에서 제외합니다. (출처: 국세청, 렌트홈)
- 가액 요건(매입형): 수도권 공시가격 6억 이하 / 비수도권 3억 이하
- 임대료 상한 5% 위반 시 해당 연도와 다음 연도(2년) 합산배제가 박탈됩니다.
- 주의: 아파트는 2020년 7·10 대책 이후 신규 매입임대 등록이 폐지돼, 유형·등록시점에 따라 가능 여부가 갈립니다. "무조건 된다/안 된다"는 단정은 금물입니다. (출처: 한국세정신문)
④ 주택 수 산정 제외 특례
아래 주택은 세율 적용 시 주택 수에서 빼줘, 중과를 피하거나 1세대 1주택 혜택을 지킬 수 있습니다. (출처: 국세청)
- 일시적 2주택: 신규주택 취득일부터 3년 미경과
- 상속주택: 상속개시일부터 5년 미경과(요건 충족 시 이후에도 계속 제외)
- 지방 저가주택: 공시가격 4억 원 이하 지방 소재 1주택
- 2026년 개정: 다주택자가 인구감소지역 주택을 2026.1.1. 이후 취득 시 주택 수에서 제외, 비수도권 준공 후 미분양은 가액 기준 6억→7억 이하로 완화 (출처: 택스넷, 세무사신문)
⑤ 법인 vs 개인 — 종부세만 보면 개인 분산이 유리
법인은 공제 0원 + 단일 고세율(2.7%/5.0%) + 세부담상한 없음이라 주택 보유는 대체로 불리합니다. 여러 법인으로 공제를 쪼개던 '꼼수'를 막으려 2021년부터 공제·상한이 폐지됐습니다. (출처: 한국경제, 국세청)
- 다만 임대·개발 등 사업목적이나 양도·상속 설계까지 보면 법인이 유리한 경우도 있어, 단순 종부세만 볼 게 아니라 개별 컨설팅이 필요합니다. (출처: 삼일PwC)
⑥ 1세대 1주택 특례·고령/장기보유 세액공제(최대 80%)
다주택을 정리해 1세대 1주택이 되면 강력한 세액공제가 열립니다. (출처: 국세청, 세무회계 해온)
| 구분 | 요건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자 | 만 60~65세 | 20% |
| 고령자 | 65~70세 | 30% |
| 고령자 | 70세 이상 | 40% |
| 장기보유 | 5~10년 | 20% |
| 장기보유 | 10~15년 | 40% |
| 장기보유 | 15년 이상 | 50% |
두 공제는 중복 합산 최대 80%까지 됩니다. 종부세의 이 공제는 양도세 장기보유특별공제와 달리 실거주 조건이 없습니다. (출처: 세무회계 해온)
한 가지 더. 부부 공동명의 1주택 과세특례는 ⓐ각자 9억씩 18억 공제 방식과 ⓑ1세대 1주택자로 간주해 12억 공제 + 고령/장기 세액공제 방식 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. 고령·장기보유자는 ⓑ가 유리한 경우가 많으니, 9월 16~30일에 꼭 신청해 두세요. (출처: 세무법인 다솔)
세부담 상한과 자주 하는 실수
종부세가 갑자기 폭증하지 않도록 세부담 상한이 있습니다. 당해 재산세+종부세 합계가 전년도 합계의 일정 배수를 넘으면 초과분은 부과하지 않습니다. (출처: 국세청, 세무회계 해온)
- 1세대 1주택자: 150%
- 다주택자: 300% (단, 법인은 상한 없음)
마지막으로, 요건을 갖추고도 놓쳐서 손해 보는 대표적 실수를 정리했습니다.
- 6월 1일 하루 간과: 5월 말 계약해도 매수인 요청으로 잔금이 6월 3일로 밀리면 그 해 2주택자로 과세됩니다. (실제 사례: B주택이 12억 이하였지만 2주택으로 분류돼 고지) (출처: 한국세정신문)
- 특례 미신청: 합산배제·주택수 제외 특례는 자동 적용이 아닙니다. 9.16~9.30 신청을 놓치면 혜택이 없습니다.
- 공동명의 특례 미신청: 고령·장기보유로 유리한데도 신청을 안 해 18억 공제 방식으로만 계산되는 경우가 있습니다.
- 공동명의 만능 오해: 취득세·건보료·양도세 파급을 무시하면 오히려 손해입니다.
요약
다주택자 종부세는 6월 1일 소유 상태 관리 + 인별 명의 분산 + 특례 신청 타이밍(9.16~9.30) 세 가지가 핵심입니다.
과세표준을 인별 12억 이하로 관리하면 3주택 이상이어도 중과 구간을 피할 수 있고, 부부 공동명의로 공제를 18억까지 늘리거나 1세대 1주택 세액공제(최대 80%)를 노리는 것이 대표 전략입니다.
느낀점
- 종부세는 세율 자체보다 6월 1일 하루의 소유 상태에서 승부가 갈리는 세금이라는 인상을 받았습니다. 잔금 며칠 차이로 1년치가 오가는 만큼, 매매 시점을 조율하는 것만으로도 큰 절세가 됩니다.
- 솔직히 대부분의 절세는 화려한 기술이 아니라 신청기간을 놓치지 않는 것에서 시작합니다. 합산배제도, 공동명의 특례도 자동으로 되지 않는다는 점이 가장 아쉬운 함정입니다.
- 공동명의가 늘 정답은 아니라는 점도 기억해 두시면 좋겠습니다. 취득세·건보료·양도세까지 함께 봐야 진짜 유불리가 나옵니다.
⚠️ 위 세율·공제·비율은 2026년 7월 기준이며, 특히 공정시장가액비율(60%)과 중과 기준은 세법·시행령 개정으로 바뀔 수 있습니다. 실제 신고 전 홈택스 모의계산이나 세무 상담으로 한 번 더 확인해 주세요.
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