아파트 취득세 계산 방법｜1주택·다주택 세율 총정리
아파트 취득세는 취득세 = 과세표준 × 세율 한 줄로 끝나는 계산입니다. 과세표준은 2023년부터 실거래가, 세율은 1주택이면 1~3%, 조정대상지역 2주택부터는 8%, 3주택 이상은 12%입니다.
핵심부터 말씀드리면 이렇습니다. 집값과 주택 수, 그리고 조정대상지역 여부만 알면 취득세는 직접 손으로 계산할 수 있습니다. 6억 이하 1%, 9억 초과 3%이고, 그 사이 6~9억 구간만 누진 계산식을 씁니다. 여기에 지방교육세와 (85㎡ 초과라면) 농어촌특별세가 얹어집니다.
안녕하세요. 취득세 계산기에 숫자만 넣지 말고 세율이 왜 그렇게 나오는지 알고 싶다는 분이 많아, 세율 구조와 손계산 방법을 중심으로 남겨 봅니다. 세율·구간·계산식은 지방세법과 찾기쉬운 생활법령정보 등 공식 자료를 교차로 참조했습니다 (출처: 찾기쉬운 생활법령정보, 지방세법).
취득세 계산의 뼈대 — 과세표준은 실거래가
취득세는 과세표준에 세율을 곱해 구합니다. 그래서 과세표준을 무엇으로 잡느냐가 계산의 출발점입니다.
아파트를 매매로 사는 경우, 과세표준은 매매계약서에 적힌 실거래가입니다. 2023년 1월 1일 이후 취득분부터 실거래가로 통일됐습니다 (출처: 찾기쉬운 생활법령정보, 서초구 세금알아보기).
- 유상매매(아파트 구입): 실거래가가 곧 과세표준
- 상속: 시가표준액(공시가격) 기준
- 증여 등 무상취득: 시가인정액(매매사례가·감정가 등)
종전에는 "신고가액과 시가표준액 중 높은 금액"을 썼지만, 세법 개정으로 매매는 실거래가 기준으로 바뀌었습니다.
💡 가장 흔한 실수 하나: 매매인데 공시가격으로 계산하는 경우입니다. 공시가격을 쓰는 건 상속뿐이고, 아파트를 돈 주고 샀다면 실거래가로 계산하셔야 합니다.
1주택 세율과 6~9억 누진 계산식
무주택자가 첫 집을 사는 등 표준세율이 적용되는 경우의 세율은 세 구간입니다 (지방세법 제11조).
| 취득가액 구간 | 취득세율 |
|---|---|
| 6억원 이하 | 1% |
| 6억원 초과 ~ 9억원 이하 | 1~3% (계산식) |
| 9억원 초과 | 3% |
6억 이하와 9억 초과는 단순합니다. 문제는 6~9억 구간인데, 여기는 딱 2%로 뭉뚱그리면 안 되고 가격에 비례해 세율이 올라가는 누진식을 씁니다 (출처: 찾기쉬운 생활법령정보).
세율(%) = 취득가액(억원) × 2 ÷ 3 − 3직접 검산해 보겠습니다.
- 7억원 → (7 × 2 ÷ 3 − 3) = 4.6667 − 3 = 약 1.67%
- 7.5억원 → (7.5 × 2 ÷ 3 − 3) = 5 − 3 = 정확히 2.0%
- 8억원 → (8 × 2 ÷ 3 − 3) = 5.3333 − 3 = 약 2.33%
즉 같은 6~9억 구간이라도 7억은 1.67%, 8억은 2.33%로 세율이 다릅니다. 소수점은 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리(0.01%)까지 계산합니다.
💡 여기만 외우세요: 6억 이하 1%, 9억 초과 3%. 그 사이는 가격(억)×2÷3−3. 이 세 줄이면 1주택 취득세율은 끝납니다.
다주택·법인 중과세율 (조정 8%·12%)
집을 여러 채 가진 경우엔 중과세율이 붙습니다. 조정대상지역인지 여부와 보유 주택 수 두 가지로 결정됩니다 (지방세법 제13조의2).
| 신규 취득 후 보유 수 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% (기본) | 1~3% (기본) |
| 2주택 | 8% (일시적 2주택은 1~3%) | 1~3% (기본) |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
| 법인 | 12% (주택 수 무관) | 12% |
정리하면 조정지역은 2주택부터 8% 중과, 3주택 이상 12%입니다. 비조정지역은 한 단계 여유가 있어 3주택 8%, 4주택 이상 12%이고요. 법인은 지역·주택수 상관없이 무조건 12%입니다 (출처: 삼일PwC, 택스고).
여기서 놓치면 안 되는 게 조정대상지역 확대입니다. 2025년 10월 15일 부동산 대책(10월 16일 시행)으로 규제 지역이 대폭 늘었습니다 (출처: 택슬리, 부동산케이스노트).
- 서울: 25개 자치구 전역 (종전엔 강남·서초·송파·용산 4개구만 규제)
- 경기 12곳: 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남
- 시행일: 2025년 10월 16일
즉 서울에서 2주택째를 사면 종전 1~3%가 아니라 8% 중과로 급증한 셈입니다. 조정 여부는 취득 시점 기준으로 판정하니, 대책 전후로 세율이 완전히 달라진다는 점을 꼭 기억해 두세요.
참고로 다주택 취득세 중과(최대 12%) 완화를 정부가 검토 중이라는 보도가 있었습니다 (출처: 아시아경제). 다만 2026년 7월 현재 관련 지방세법 개정은 확정되지 않았고, 현행 중과세율(8%·12%)이 그대로 유효합니다. 과거에도 완화안이 국회 이견으로 불발된 전례가 있어, 지금은 "현행 유지, 완화는 논의 단계"로 보시는 게 안전합니다.
지방교육세·농어촌특별세 얹기 (85㎡가 기준)
취득세만 내는 게 아닙니다. 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙습니다 (출처: 일간NTN, 찾기쉬운 생활법령정보).
지방교육세
- 표준세율(1~3%) 적용 시: 결과적으로 취득세율의 10%. (취득세 1% → 0.1%, 3% → 0.3%)
- 중과세율(8%·12%) 적용 시: 일괄 0.4%
농어촌특별세 (전용면적 85㎡가 갈림길)
- 전용 85㎡ 이하: 비과세(0원) ← 가장 흔한 착각 포인트
- 전용 85㎡ 초과: 표준세율 0.2% / 8% 중과 0.6% / 12% 중과 1.0%
85㎡ 이하 주택은 농특세가 아예 없습니다. "무조건 붙는다"고 오해해 과다 계산하는 경우가 많으니 전용면적을 꼭 확인하세요.
이걸 다 합친 총 세부담은 이렇게 나옵니다 (85㎡ 초과 기준).
| 구간 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 1주택 1% | 1% | 0.1% | 0.2% | 1.3% (85㎡ 이하 1.1%) |
| 8% 중과 | 8% | 0.4% | 0.6% | 9.0% (85㎡ 이하 8.4%) |
| 12% 중과 | 12% | 0.4% | 1.0% | 13.4% (85㎡ 이하 12.4%) |
(출처: 일간NTN, 택스고 "실효 약 13.4%")
실제 계산 예시 2개 (5억 vs 10억)
숫자로 보면 훨씬 명확합니다. 두 가지 상황을 손으로 계산해 보겠습니다 (2026년 7월 기준).
예시 A — 5억 아파트, 무주택자의 1주택 (전용 84㎡, 85㎡ 이하)
- 세율: 6억 이하 → 1%
- 취득세: 5억 × 1% = 500만원
- 지방교육세: 5억 × 0.1% = 50만원
- 농특세: 85㎡ 이하 → 0원
- 합계 = 550만원 (실효 약 1.1%)
만약 생애최초 요건(세대원 전원 무주택, 취득가 12억 이하, 소득요건 없음)을 충족하면 취득세에서 최대 200만원을 감면받아 350만원으로 줄어듭니다 (출처: 택슬리, 정책브리핑).
예시 B — 10억 아파트, 조정지역 2주택째 (전용 85㎡ 초과)
- 조정지역 2주택 → 중과 8%
- 취득세: 10억 × 8% = 8,000만원
- 지방교육세: 10억 × 0.4% = 400만원
- 농특세(85㎡ 초과, 8% 중과): 10억 × 0.6% = 600만원
- 합계 = 9,000만원 (실효 9.0%)
여기서 일시적 2주택이라면 얘기가 완전히 달라집니다. 1주택자가 새 집을 사서 일시적으로 2주택이 됐더라도, 신규 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 처분하면 중과가 배제되고 기본세율이 적용됩니다 (출처: 택스고).
같은 10억을 일시적 2주택으로 처리하면 9억 초과 3% 구간이 적용되어,
- 취득세 3,000만원 + 지방교육세 300만원 + 농특세 200만원 = 3,500만원
즉 중과 여부에 따라 9,000만원 vs 3,500만원, 약 2.6배 차이가 납니다. 단, 3년 내 종전 주택을 팔지 못하면 8% 중과로 재계산되고 가산세까지 추징되니 처분 기한은 반드시 지키셔야 합니다.
참고로 같은 10억을 조정지역 3주택째로 사면 12%가 적용돼 1억 3,400만원(13.4%)까지 올라갑니다.
요약
아파트 취득세는 과세표준(실거래가) × 세율로 계산하고, 세율은 주택 수와 조정지역 여부로 갈립니다. 1주택은 1~3%(6~9억은 누진식), 조정지역 2주택부터 8%, 3주택 이상 12%이며 여기에 지방교육세와 (85㎡ 초과 시) 농특세가 얹어집니다.
6억 이하 1%, 9억 초과 3%, 그 사이는 가격(억)×2÷3−3, 조정 2주택 8%·3주택 12% — 이 네 가지가 취득세 계산의 전부입니다.
느낀점
- 취득세는 공식이 단순한데도 어렵게 느껴지는 이유가 6~9억 누진식과 85㎡ 농특세 두 지점 때문인 것 같습니다. 이 둘만 정확히 짚으면 계산기 없이도 대략을 잡을 수 있습니다.
- 솔직히 가장 무서운 건 세율 자체보다 일시적 2주택 3년 처분 기한입니다. 예시 B처럼 9,000만원과 3,500만원을 가르는 조건이니, 두 채가 겹치는 분은 날짜 관리를 최우선으로 하시는 게 합리적입니다.
- 2025년 10월 서울 전역이 조정지역이 되면서 "우리 동네는 규제 아니겠지" 하는 가정이 위험해졌습니다. 취득 시점 기준으로 판정되니 매수 전 조정지역 여부를 꼭 확인해 주세요.
⚠️ 세율·구간·조정대상지역·감면 요건은 2026년 7월 기준이며, 특히 다주택 중과 완화와 생애최초 감면 연장은 국회 논의에 따라 바뀔 수 있습니다. 실제 신고 전 위택스나 관할 시·군·구를 통해 한 번 더 확인해 주세요. 취득세 신고·납부는 취득일(잔금일)로부터 60일 이내입니다.
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