상속 아파트 양도세 계산 방법 총정리｜세율·비과세·예시
상속받은 아파트를 팔 때 양도세는 취득가액과 보유기간 기산점에서 거의 다 갈립니다.
핵심부터 말씀드리면 이렇습니다.
- 취득가액 = 상속개시일(사망일) 당시의 시가입니다. 시가를 높게 잡을수록 나중에 양도차익이 줄어 양도세가 줄어듭니다. (출처: 흠택스, 국세청)
- 보유기간을 세는 기준일이 항목마다 다릅니다. 세율은 피상속인 취득일부터, 장기보유특별공제는 상속개시일부터, 비과세는 동일세대 여부로 갈립니다. (출처: 일간NTN, 택슬리)
안녕하세요. 상속 아파트를 앞두고 양도세를 검색하시는 분이 많아 글을 남겨 봅니다. 국세청·정책브리핑 등 1차 자료와 세무 전문 매체를 교차로 참조했습니다.
세율·중과 유예처럼 시간에 민감한 내용은 2026년 7월 기준이며, 동일세대 여부·조정대상지역 지정 시점 같은 개별 사안에 따라 결론이 달라지므로 마지막에는 세무 전문가 확인을 권해 드립니다.
상속 아파트 양도세, 취득가액이 절세의 시작입니다
상속주택 양도세는 취득가액을 얼마로 잡느냐에서 세금이 크게 달라집니다.
상속으로 취득한 아파트의 취득가액은 상속개시일(피상속인 사망일) 당시의 "시가"로 봅니다. 이 시가는 상속세를 신고할 때 평가한 상속재산가액과 같은 개념입니다. 즉 상속세 신고 때 얼마로 평가했는지가 그대로 훗날 양도세의 취득가액이 됩니다. (출처: 흠택스, 국세청)
시가는 다음 순서로 정합니다. 평가기준일(상속개시일) 전후 6개월 이내의 가액을 시가로 인정합니다. (출처: 국세청, 세림세무법인)
- 매매사례가액: 해당 아파트의 실제 매매가
- 감정가액: 둘 이상 감정기관 평균 (단, 기준시가 10억원 이하는 1곳 감정도 인정, 10억원 초과는 2곳 이상 필요)
- 수용·경매·공매가액
- 유사매매사례가액: 면적·위치·기준시가가 유사한 물건의 매매가
시가가 확인되지 않으면 공동주택가격(기준시가)으로 평가합니다. 그런데 기준시가는 보통 실거래가보다 낮습니다. 이 값을 취득가액으로 쓰면 나중에 양도차익이 커져 양도세가 많이 나옵니다. (출처: 흠택스, 국세청)
그래서 상속 시점에 감정평가로 시가를 높게 확보해 두면 취득가액이 올라가 양도세 절세 효과가 있습니다. 특히 배우자공제·일괄공제 등으로 상속세가 0이거나 낮은 구간이면 감정평가로 취득가액을 높이는 전략이 유리합니다. (출처: 솔톤세무회계, taxwatch)
💡 취득가액을 기준시가로 낮게 신고하는 것이 가장 흔한 실수입니다. 상속 시점의 감정평가가 절세의 출발점입니다.
보유기간 기산점이 항목마다 다릅니다 (가장 헷갈리는 부분)
상속주택은 "언제부터 보유한 것으로 보는가"가 적용 항목마다 다릅니다. 이것이 상속 아파트 양도세에서 가장 헷갈리는 지점입니다. (출처: 일간NTN, 택슬리)
세 가지로 나눠서 기억해 두세요.
- ① 세율 적용 → 피상속인 취득일부터
단기 중과(70%/60%)인지 기본세율(2년 이상)인지 판정하는 보유기간은 피상속인이 취득한 날부터 상속인이 양도한 날까지 통산합니다. 근거 예규는 서면인터넷방문상담4팀-1093입니다. (출처: 일간NTN)
→ 피상속인이 이미 2년 이상 보유했다면, 상속받자마자 팔아도 단기 중과가 아니라 기본세율(6~45%)이 적용됩니다. - ② 장기보유특별공제 → 원칙적으로 상속개시일부터
장특공제 계산 시 보유기간은 상속개시일(사망일)부터 양도일까지 새로 셉니다. 근거 예규는 서면-2015-부동산-0071입니다. (출처: 일간NTN, 택슬리)
→ 상속개시일부터 3년 미만이면 장특공제(최소 6%)를 전혀 못 받습니다. - ③ 1세대 1주택 비과세(2년 보유·거주) → 동일세대냐 별도세대냐
동일세대에서 상속받았다면 보유·거주기간을 피상속인 취득·거주일부터 통산하고, 별도세대에서 상속받았다면 상속개시일부터 새로 셉니다. (출처: 택슬리, 흠택스)
한 사례로 감을 잡아 보세요. 무주택자가 부친에게 A주택을 상속받아 양도한 경우입니다(출처: 일간NTN).
- 상속개시일~양도일 1년 6개월 → 장특공제 미적용(3년 미만)
- 피상속인 취득일~양도일 8년 3개월 → 세율은 기본세율(2년 이상)
같은 아파트인데 세율은 기본세율, 장특공제는 0인 셈입니다. 둘을 섞으면 세액 계산이 통째로 틀어지니 꼭 구분해 주세요.
⚠️ 참고로 장특공제 기산점은 해석이 갈리는 부분도 있습니다. 다수 실무·예규는 별도세대 상속이면 "상속개시일부터"로 봅니다. 다만 동일세대 상속은 공제율 구간(표1/표2) 판정은 피상속인 취득 시점부터, 실제 공제 연수는 상속개시일부터로 보는 이중 기산 설명도 있어 개별 확인이 필요합니다. (출처: 택슬리)
1세대 1주택 비과세와 상속주택 특례
상속주택은 일정 요건에서 주택 수 산정에서 빠집니다. 그래서 상속주택 1채 + 원래 살던 일반주택 1채인 1세대가 일반주택을 양도하면 1주택으로 보아 비과세를 받을 수 있습니다. (출처: 국세청, 택슬리)
먼저 일반 비과세 요건입니다. 1세대가 1주택을 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주까지) 후 양도하면 양도가액 12억원까지 비과세입니다(12억 초과분은 과세). (출처: 흠택스, 국세청)
상속주택 특례에서 놓치기 쉬운 조건은 이렇습니다.
- 일반주택을 먼저 양도해야 합니다. 상속주택을 먼저 팔면 특례가 적용되지 않습니다. (출처: 흠택스, 택슬리)
- 일반주택은 상속개시 당시 이미 보유하던 주택이어야 합니다.
- 원칙적으로 상속인과 피상속인이 상속 당시 별도세대여야 특례가 적용됩니다(동거봉양 합가 등 예외 있음). (출처: 흠택스, 택슬리)
- 여러 채를 상속받았다면 선순위 상속주택 1채만 특례 대상입니다. (출처: 종세무사, sootax)
한 가지 더. 상속개시일로부터 6개월 이내에 상속주택을 양도하면, 그 매매가액이 곧 시가(취득가액)로 인정돼 양도가액 = 취득가액 → 양도차익 0이 되는 경우가 많습니다. (출처: 흠택스)
참고로 종합부동산세 등에서는 상속주택을 상속개시일부터 5년간(요건 충족 시 그 이후도) 주택 수에서 빼는 별개 규정이 있습니다. 양도세 비과세 특례와는 다른 규정이니 혼동하지 마세요. (출처: 국세청, 택슬리)
2026년 세율과 장기보유특별공제
2026년 상속 아파트 양도세에서 가장 중요한 변동은 다주택 중과 유예가 2026년 5월 9일에 종료된 점입니다. (출처: 정책브리핑, 창의회계법인)
먼저 기본 세율입니다. 8단계 초과누진세율이며 지방소득세 10%가 별도로 붙습니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
(출처: 국세청)
주택 보유기간별로는 1년 미만 70%, 1~2년 60%, 2년 이상 기본세율입니다. 앞서 강조했듯 상속주택은 이 보유기간을 피상속인 취득일부터 셉니다. (출처: 국세청, 흠택스)
다주택 중과는 이렇게 바뀌었습니다.
- ~2026년 5월 9일 양도분: 조정대상지역 다주택자도 2년 이상 보유 시 중과 배제(기본세율 + 장특공제 가능). (출처: 택슬리)
- 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 양도분: 2주택자 기본세율 +20%p, 3주택 이상 +30%p, 게다가 장기보유특별공제도 배제됩니다. (출처: 창의회계법인, 삼일PwC)
정부는 2026년 2월 12일 시행령 개정안 의결로 추가 연장 없이 예정대로 종료를 확정했습니다(일부 블로그의 '1년 연장' 주장은 정부 공식 발표와 배치되어 신뢰도가 낮습니다). 다만 2026년 5월 9일까지 매매계약 + 계약금 지급 증빙이 있으면 잔금·등기까지 일정 기간 유예를 인정하는 보완책이 있습니다. (출처: 정책브리핑)
장기보유특별공제는 3년 이상 보유 시 적용됩니다.
| 보유기간 | 표1(일반, 상속주택 대부분) | 표2(1세대 1주택·거주) |
|---|---|---|
| 3년 이상 | 6% | 최대 24% |
| 5년 이상 | 10% | 40% |
| 10년 이상 | 20% | 80% |
| 15년 이상 | 30% | 80%(상한) |
(출처: 국세청, 택슬리) — 일반적인 상속주택 매도(과세)에는 표1(최대 30%)이 적용됩니다. 여기에 양도소득 기본공제 연 250만원이 추가로 차감됩니다.
계산 예시로 보는 상속 아파트 양도세
숫자로 보면 훨씬 명확합니다. 아래는 리서치한 세율·공제 구조로 구성한 예시입니다(2026년 세율 기준, 실제는 감정가·필요경비·조정지역 여부에 따라 달라집니다).
예시 1 — 별도세대 상속 아파트를 과세로 양도
전제: 부친(별도세대)이 12년 전 취득한 아파트를 상속. 상속개시일 감정가(취득가액) 6억원, 상속 4년 후 8억원에 양도. 다른 주택도 보유(비과세 아님·일반지역이라 중과 없음). 필요경비 1,000만원.
- 양도차익 = 8억 − 6억 − 0.1억 = 1억 9,000만원
- 장특공제(표1, 상속개시일부터 4년 → 8%) = 1.9억 × 8% = 1,520만원
- 양도소득금액 = 1억 7,480만원 → 기본공제 250만원 차감 → 과세표준 1억 7,230만원
- 세율 38%, 누진공제 1,994만원 → 산출세액 약 4,553만원 (지방소득세 10% 포함 시 약 5,008만원)
- 포인트: 세율은 피상속인 취득일 기준(12+4년)이라 기본세율. 취득가액을 감정평가로 6억 확보한 것이 절세의 핵심입니다(기준시가 4.5억으로 신고했다면 양도차익이 3.4억으로 커집니다).
예시 2 — 상속개시 6개월 내 양도 → 양도차익 0
전제: 상속개시일 시가 7억원 아파트를 3개월 뒤 7억원에 매도.
- 취득가액 = 상속개시일 시가 7억(=매매가) → 양도차익 0원 → 양도세 없음. (출처: 흠택스)
예시 3 — 상속주택 특례로 일반주택 비과세
전제: 별도세대이던 부친 사망으로 아파트 1채 상속. 상속인은 원래 살던 일반주택 1채 보유. 일반주택(2년 이상 보유·거주, 12억 이하)을 양도.
- 상속주택은 주택 수에서 제외 → 1세대 1주택으로 보아 일반주택 양도 비과세.
- 단, 반드시 일반주택을 먼저 양도해야 합니다.
요약
상속 아파트 양도세는 취득가액(상속개시일 시가)을 높게 확보하고, 보유기간 기산점 세 가지를 구분하는 데서 시작합니다.
- 취득가액: 상속개시일 당시 시가. 감정평가로 높여 두면 절세.
- 세율: 피상속인 취득일부터 계산 (2년 이상이면 기본세율).
- 장특공제: 상속개시일부터 계산 (3년 미만이면 0).
- 비과세: 상속주택은 주택 수 제외 → 일반주택 먼저 양도 시 비과세.
가장 큰 함정은 취득가액을 기준시가로 낮게 신고하는 것과, 세율·장특공제의 기산점을 섞어 계산하는 것입니다.
느낀점
- 솔직히 상속 아파트 양도세는 세율보다 취득가액 설계에서 승부가 난다고 느꼈습니다. 상속세가 낮은 구간이라면 감정평가로 시가를 확보해 두는 것이 나중을 위한 합리적인 선택입니다.
- 기산점이 항목마다 다른 점은 처음엔 헷갈리지만, 세율=피상속인 취득일 / 장특공제=상속개시일만 외워 두셔도 큰 실수는 피하실 수 있습니다.
- 사실 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 다주택 양도는 부담이 크게 늘었습니다. 잔금·등기 시점을 미리 챙겨 두시는 게 안전합니다.
⚠️ 세율·중과 유예·공제율은 2026년 7월 기준이며, 동일세대 여부·조정대상지역 지정 시점 등 개별 사안에 따라 결론이 달라집니다. 실제 신고 전에는 세무 전문가에게 한 번 더 확인해 주세요.
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