장기보유특별공제 계산 방법과 공제율 (2026)
장기보유특별공제(장특공) 계산은 생각보다 간단합니다. 핵심부터 말씀드리면 공식은 딱 하나, 양도차익 × 공제율입니다.
문제는 이 '공제율'이 두 갈래로 나뉜다는 점입니다.
- 일반 공제율: 보유기간 1년당 2%, 3년 6%에서 시작해 15년 이상 최대 30%.
- 1세대 1주택 특례: 보유기간 1년당 4% + 거주기간 1년당 4%, 각각 최대 40%씩 합산 최대 80%. (출처: 국세청 / 소득세법 제95조)
안녕하세요. 요즘 집값이 오른 상태에서 매도를 고민하시는 분이 많아, 세금이 얼마나 줄어드는지 검색하시는 분이 눈에 띄더라고요.
세법 수치는 잘못 옮기면 그대로 오신고로 이어져 조심스럽지만, 국세청 공식 자료와 소득세법 제95조 원문, 세무·금융 매체를 교차로 참조해 2026년 현행 기준으로 정리해 보았습니다.
이 글 하나면 내 경우 공제율이 30%인지 80%인지, 실제 세금이 얼마나 빠지는지 스스로 계산해 보실 수 있습니다.
장기보유특별공제란? 양도세 계산 속 위치
장기보유특별공제는 부동산을 3년 이상 보유하고 팔 때, 오래 보유한 몫만큼 양도차익에서 일정 비율을 빼주는 제도입니다. 물가상승분과 장기보유에 따른 세부담을 덜어주는 취지입니다. (출처: 국세청 / 소득세법 제95조)
중요한 건 이 공제가 세율을 곱하기 전 단계에서 과세 대상 소득 자체를 줄여준다는 점입니다. 그래서 절세 효과가 큽니다.
양도소득세 계산 흐름은 이렇게 흘러갑니다.
- 양도차익 (양도가액 − 취득가액 − 필요경비)
- − 장기보유특별공제 = 양도소득금액
- − 기본공제 250만원 = 과세표준
- × 세율(6~45%) = 산출세액 (출처: KB생각 / 소득세법 제95조)
💡 핵심 진단: 장특공은 '세금'을 빼주는 게 아니라 '세금을 매길 소득'을 미리 깎아줍니다. 그래서 보유기간이 길수록, 양도차익이 클수록 위력이 커집니다.
적용 대상과 제외 대상도 미리 짚어두겠습니다.
- 적용 대상: 3년 이상 보유한 토지·건물, 조합원입주권(원조합원 지위분). 주택·상가·토지 등 부동산 전반. (출처: 국세청 / 소득세법 제95조)
- 적용 제외: 미등기 양도자산, 보유 3년 미만 자산, 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택, 분양권 등. (출처: 소득세법 제95조·제104조)
다만 다주택 중과 배제에는 단서가 있습니다. 2022.5.10.~2026.5.9. 양도분은 다주택 중과가 한시적으로 배제되어, 이 기간에는 조정대상지역 다주택도 일반 장특공(최대 30%)을 받을 수 있습니다. (출처: 국세청 / 해온세무)
일반 공제율 표 (연 2%, 최대 30%)
먼저 일반 공제율입니다. 1세대 1주택 특례에 해당하지 않는 경우 — 상가, 토지, 거주요건을 못 채운 주택, 중과배제 다주택 등이 여기에 해당합니다.
공제율은 보유 3년째 6%에서 시작해 매년 2%p씩 오르고, 15년 이상이면 최대 30%에서 멈춥니다. (출처: 국세청 / TAXLY 2026 / 소득세법 제95조 별표)
| 보유기간 | 일반 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 6% |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% |
| 6년 이상 7년 미만 | 12% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% |
| 8년 이상 9년 미만 | 16% |
| 9년 이상 10년 미만 | 18% |
| 10년 이상 11년 미만 | 20% |
| 11년 이상 12년 미만 | 22% |
| 12년 이상 13년 미만 | 24% |
| 13년 이상 14년 미만 | 26% |
| 14년 이상 15년 미만 | 28% |
| 15년 이상 | 30% |
⚠️ 주의: 국세청 '공제율 연혁표'에는 과거(2008년 이전) "3년 10%, 4년 12%…" 같은 옛 공제율도 함께 실려 있습니다. 현재(2019.1.1. 이후 양도분) 기준은 3년 6% ~ 15년 30%가 맞으니 혼동하지 마세요. 신고 시에는 언제나 양도일 시점의 세법을 적용합니다. (출처: 국세청 연혁표 vs 흠택스·TAXLY 현행)
1세대 1주택 특례 공제율 표 (보유 4% + 거주 4%, 최대 80%)
여기가 장특공의 핵심입니다. 1세대 1주택 고가주택은 조건을 갖추면 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
단, 세 가지를 모두 충족해야 합니다. (출처: 국세청 / TAXLY / 흠택스)
- ① 국내 1세대 1주택일 것
- ② 보유기간 3년 이상일 것
- ③ 그 보유기간 중 2년 이상 거주할 것
구조는 보유기간 공제율 + 거주기간 공제율을 각각 계산해 합산하는 방식입니다. 둘 다 연 4%p씩 오르고, 각각 최대 40%, 합쳐서 최대 80%입니다. (출처: 소득세법 제95조 제2항 / 흠택스, 2021.1.1. 이후 양도분 기준)
보유기간별 공제율 (최대 40%)
| 보유기간 | 보유기간 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 12% |
| 4년 이상 5년 미만 | 16% |
| 5년 이상 6년 미만 | 20% |
| 6년 이상 7년 미만 | 24% |
| 7년 이상 8년 미만 | 28% |
| 8년 이상 9년 미만 | 32% |
| 9년 이상 10년 미만 | 36% |
| 10년 이상 | 40% |
거주기간별 공제율 (최대 40%)
| 거주기간 | 거주기간 공제율 |
|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 (보유 3년 이상) | 8% |
| 3년 이상 4년 미만 | 12% |
| 4년 이상 5년 미만 | 16% |
| 5년 이상 6년 미만 | 20% |
| 6년 이상 7년 미만 | 24% |
| 7년 이상 8년 미만 | 28% |
| 8년 이상 9년 미만 | 32% |
| 9년 이상 10년 미만 | 36% |
| 10년 이상 | 40% |
여기서 놓치기 쉬운 포인트가 하나 있습니다. 거주기간에만 "2년 이상 3년 미만 = 8%"라는 시작 구간이 있습니다(보유 3년 이상 조건). 보유기간은 3년에서 12%로 시작하는데, 거주기간은 2년에서 8%로 시작하니 시작점이 다릅니다. (출처: 국세청 표2 / 소득세법 제95조)
⚠️ 가장 중요한 함정 하나. 2년 거주요건을 못 채우면 1세대 1주택이라도 이 특례(최대 80%)가 아니라 일반 표(최대 30%)만 적용됩니다. (출처: 흠택스)
참고: 2020년까지 양도분은 거주요건 없이 보유기간만으로 연 8%(3년 24% ~ 10년 80%)를 적용했으나, 2021.1.1. 이후 양도분부터 보유 4% + 거주 4%로 분리되어 거주요건이 강화됐습니다. (출처: 소셜포커스 / TAXLY)
실제 계산 예시 (양도차익 × 공제율)
공식은 양도차익 × 공제율. 실제 숫자로 넣어보면 감이 옵니다. (아래는 research 기준 예시 수치입니다.)
예시 A — 일반(상가·비특례 주택), 보유 12년
- 양도차익 5억원, 보유 12년 → 일반 공제율 24%
- 공제액 = 5억 × 24% = 1억 2,000만원
- 공제 후 양도소득금액 = 5억 − 1.2억 = 3억 8,000만원 (이후 기본공제 250만원 차감 후 세율 적용)
예시 B — 1세대 1주택, 15년 보유 + 10년 거주
- 과세 대상 양도차익(12억 초과분 안분 후) 4억원 가정
- 보유 15년 → 보유 공제율 40%(상한), 거주 10년 → 거주 공제율 40%(상한) → 합산 80%
- 공제액 = 4억 × 80% = 3억 2,000만원
- 공제 후 양도소득금액 = 4억 − 3.2억 = 8,000만원 (출처: 흠택스 / TAXLY 계산방식)
예시 C — 1세대 1주택, 보유 10년 + 거주 4년
- 보유 10년 → 보유 공제율 40%, 거주 4년 → 거주 공제율 16% → 합산 56%
- 과세 양도차익 3억이면 공제액 = 3억 × 56% = 1억 6,800만원
예시 B와 C를 비교하면, 같은 1세대 1주택이라도 거주기간에 따라 공제액이 크게 갈린다는 걸 알 수 있습니다.
※ 고가주택 안분 주의: 12억 초과 1세대 1주택은 전체 양도차익이 아니라 12억 초과분 과세차익에만 장특공을 곱합니다. 과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액−12억)/양도가액. (출처: KB생각 / 소득세법)
보유·거주기간 산정 기준과 2026년 주의점
공제율을 정확히 적용하려면 기간부터 제대로 세야 합니다. 취득 방식에 따라 기산일이 다릅니다.
- 보유기간: 원칙적으로 취득일부터 양도일까지. (출처: 소득세법 제95조 제4항)
- 거주기간: 사실상 주거용으로 사용한 날(주민등록·실거주)부터. (출처: 소득세법 제95조 / 법제처)
- 상속 자산: 보유·거주기간 모두 상속개시일(사망일)부터 기산. (출처: TAXLY / 국세청)
- 증여 자산: 증여등기 접수일(취득일)부터 기산. (출처: TAXLY)
- 이혼 재산분할: 예외적으로 분할 전 배우자의 취득일부터 통산. (출처: TAXLY)
자주 하는 계산 실수도 함께 정리해 두겠습니다. (출처: 흠택스 / 국세청 / TAXLY)
- 거주요건 착각: 2년 거주를 못 채우면 80%가 아니라 최대 30%. 가장 큰 실수입니다.
- 표를 뒤바꿔 적용: 일반은 연 2%, 1세대 1주택은 보유 4% + 거주 4%. 섞으면 큰 오류.
- 거주 8% 구간 누락: 거주기간은 2년 8%부터, 보유기간은 3년 12%부터. 시작점이 다릅니다.
- 토지·건물 일괄 적용: 취득시기가 다르면 각각 안분해 공제율을 따로 적용.
- 고가주택 안분 누락: 12억 초과분에만 장특공을 곱해야 합니다.
2026년 현재 기준으로 꼭 확인할 두 가지가 있습니다.
첫째, 다주택 중과 한시 배제(2022.5.10.~2026.5.9.)는 그동안 수차례 연장돼 왔습니다. 2026년 양도 건은 종료·재연장 여부가 세액에 직결되므로, 국세청·기재부 최신 공지를 반드시 재확인하세요. (출처: 국세청 / 해온세무)
둘째, 장특공 축소·폐지 논의가 언급되고 있으나 2026년 7월 현재 확정된 개정안은 없습니다. 추측성 수치에 흔들리지 마세요. (출처: KB생각 / TAXLY)
요약
장기보유특별공제 계산은 양도차익 × 공제율 한 줄입니다. 관건은 내 상황의 공제율입니다.
- 일반: 보유 3년 6% ~ 15년 이상 30%(연 2%).
- 1세대 1주택: 보유 4% + 거주 4%, 각 최대 40%, 합산 최대 80%. 단 2년 거주 필수.
2년 거주요건을 채웠는지 여부가 30%냐 80%냐를 가르는 가장 결정적인 갈림길입니다.
느낀점
- 표 두 개만 구분해도 절반은 끝난 셈입니다. 많은 분이 일반 공제율과 1세대 1주택 특례를 섞어 계산해 손해를 봅니다.
- 솔직히 가장 아까운 경우는 거주요건 2년을 몇 개월 차이로 못 채워 최대 80% 대신 30%만 받는 상황입니다. 매도 시점을 조금만 조정해도 세금이 크게 달라질 수 있습니다.
- 세법은 양도일 시점 기준으로 적용되고, 중과 배제·개정 논의처럼 유동적인 부분도 있습니다. 큰 금액이 걸린 거래라면 세무 전문가 상담을 병행하시길 권합니다.
⚠️ 본 글의 공제율·기준일은 2026년 7월 현행 세법 기준입니다. 다주택 중과 배제 종료일(2026.5.9.)과 개정 여부는 변동될 수 있으니, 실제 신고 전 국세청 홈택스에서 한 번 더 확인해 주세요.
관련 내용도 확인해 보세요
- 양도세 비과세 조건 총정리 (2026 1주택 기준)
- 양도소득세 절세 전략 10가지 총정리 (2026)
- 양도소득세 신고 방법·기간 총정리 (2026 홈택스 셀프)
- 경매 취득세 계산 방법 총정리