양도소득세 계산 사례 총정리｜상황별 예시
내 경우 세금이 얼마 나올지 궁금해서 검색하셨다면, 결론부터 말씀드립니다.
양도소득세는 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만원 → 과세표준 × 세율(6~45%) − 누진공제 + 지방소득세 10% 순서로 계산합니다. 같은 차익이라도 1주택 비과세면 0원, 다주택 중과면 세율 72%까지 벌어집니다.
안녕하세요. 상황마다 세금이 워낙 달라 "사례로 보여달라"는 분이 많아, 대표적인 5가지 경우를 단계별 숫자로 풀어 보았습니다.
수치와 공식은 국세청 기준(2026년)을 따랐고, 아래 모든 금액(취득가·양도가·보유기간)은 이해를 돕기 위한 가정 예시입니다. 실제 사례가 아니며, 세율·공제율만 실제 기준을 씁니다 (출처: 국세청).
양도소득세 계산 흐름과 세율표
핵심부터 말씀드리면 이렇습니다. 양도세는 아래 다섯 단계로 계산합니다 (출처: 국세청 세액계산 흐름도).
- ① 양도차익: 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(취득세·중개보수·자본적지출 등)
- ② 양도소득금액: 양도차익 − 장기보유특별공제(보유 3년 이상)
- ③ 과세표준: 양도소득금액 − 기본공제(연 250만원, 인별·연 1회)
- ④ 산출세액: 과세표준 × 세율 − 누진공제
- ⑤ 최종 납부세액: 산출세액 + 지방소득세(산출세액의 10%)
즉 실제 부담은 산출세액 × 1.1이라고 보시면 됩니다 (출처: 국세청).
기본세율표 (보유 2년 이상, 2026년 기준)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만 ~ 1억5,000만원 | 35% | 1,544만원 |
| 1억5,000만 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억 ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
장기보유특별공제(장특공) 는 두 종류입니다 (출처: 국세청, 흠택스).
- 표1 (일반 부동산): 보유 3년부터 연 2%씩, 최대 30%(15년 이상)
- 표2 (1세대1주택): 보유 연 4% + 거주 연 4%, 합산 최대 80%(2년 이상 거주 필수)
💡 표2가 훨씬 유리합니다. 다만 거주 2년을 못 채우면 표2 대신 표1(연 2%)만 적용됩니다. 중과 대상 다주택·미등기·보유 3년 미만은 장특공이 아예 없습니다 (출처: 국세청).
사례 1·2 — 1주택 비과세와 고가주택 안분
사례 1 — 1세대1주택 비과세 (양도가 12억 이하)
6억원에 산 아파트를 10억원에 매도, 2년 이상 보유·거주 요건 충족이라고 가정하겠습니다.
- 양도가액 10억원 ≤ 비과세 기준 12억원
- 1주택 요건 충족 → 양도차익 전액 비과세
- 납부세액 = 0원
여기서 주의할 점이 있습니다. 12억원은 '양도차익'이 아니라 '양도가액(판 값)' 기준입니다. 차익이 아무리 커도 판 값이 12억 이하이고 1주택 요건을 갖추면 비과세입니다 (출처: 국세청, 한국경제).
사례 2 — 고가주택(12억 초과) 안분 과세 + 장특공 표2
8억원에 취득, 20억원에 매도, 보유 10년·거주 10년으로 가정합니다(필요경비는 편의상 0).
- ① 전체 양도차익: 20억 − 8억 = 12억원
- ② 12억 초과분 안분: 12억 × (20억 − 12억) ÷ 20억 = 12억 × 0.4 = 4억 8,000만원 (과세대상 차익)
- ③ 장특공 표2 (보유 40% + 거주 40% = 80%): 4.8억 × 80% = 3억 8,400만원 → 양도소득금액 9,600만원
- ④ 기본공제 250만원: 과세표준 = 9,350만원
- ⑤ 세율 (8,800만 초과~1.5억 → 35%, 누진공제 1,544만): 9,350만 × 35% − 1,544만 = 1,728.5만원
- ⑥ 지방소득세 10%: 약 173만원 → 최종 약 1,901만원
💡 차익이 12억인데 세금이 약 1,900만원으로 낮은 이유는 12억 초과분만 과세 + 장특공 80% 두 혜택 덕분입니다.
사례 3·4 — 일반 과세와 단기 매도 70·60%
사례 3 — 일반 과세 (비과세 요건 미충족, 장특공 표1)
4억원에 취득, 7억원에 매도, 보유 8년이지만 거주요건 미충족으로 과세 대상이라고 가정합니다.
- ① 양도차익: 7억 − 4억 = 3억원
- ② 장특공 표1 (보유 8년 → 16%): 3억 × 16% = 4,800만원 → 양도소득금액 2억 5,200만원
- ③ 기본공제 250만원: 과세표준 = 2억 4,950만원
- ④ 세율 (1.5억 초과~3억 → 38%, 누진공제 1,994만): 2억 4,950만 × 38% − 1,994만 = 7,487만원
- ⑤ 지방소득세 10%: 약 749만원 → 최종 약 8,236만원
같은 3억 차익이라도 거주요건을 못 채우면 표1(연 2%)만 받아, 표2(연 4%)보다 공제가 크게 줄어듭니다.
사례 4 — 단기 매도 (1년 미만 70% / 1~2년 60%)
5억원에 취득, 6억원에 매도한다고 가정합니다. 보유 3년 미만이라 장특공은 없습니다.
- ① 양도차익: 6억 − 5억 = 1억원 → 기본공제 250만 → 과세표준 9,750만원
- 보유 8개월(1년 미만, 70%): 9,750만 × 70% = 6,825만원 (기본세율 계산치보다 크므로 단기세율 적용) → 지방세 포함 약 7,508만원
- 보유 1.5년(1~2년, 60%)이라면: 9,750만 × 60% = 5,850만원 → 지방세 포함 약 6,435만원
⚠️ 단기 매도는 세율이 60~70%로 매우 높고 장특공·누진공제도 없어 세부담이 급격히 커집니다. 단기세율은 단일세율이라 누진공제를 빼지 않고, 단기세율과 기본세율 중 큰 세액을 냅니다 (출처: 국세청).
사례 5 — 다주택 중과 (2026년 5월 10일 부활)
먼저 시점부터 짚겠습니다. 2022년 5월 10일부터 유예됐던 다주택 중과가 2026년 5월 10일 양도분부터 부활합니다 (출처: 세무법인 다솔, KB, 토스뱅크). 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자가 대상이며, 비조정지역이면 다주택이어도 기본세율입니다 (출처: 삼일PwC).
- 중과세율: 2주택 기본세율 + 20%p / 3주택 이상 기본세율 + 30%p
- 장특공 배제: 중과 대상 주택은 장특공을 전혀 못 받습니다 (출처: 세무법인 다솔)
가정: 3주택자가 조정대상지역 주택을 2026년 5월 10일 이후 양도. 5억원 취득, 12억원 매도, 보유 10년.
- ① 양도차익: 12억 − 5억 = 7억원 (장특공 0 — 중과 배제)
- ② 기본공제 250만원: 과세표준 = 6억 9,750만원
- ③ 세율 (5억 초과~10억 42% + 3주택 30%p = 72%, 누진공제 3,594만): 6억 9,750만 × 72% − 3,594만 = 4억 6,626만원
- ④ 지방소득세 10%: 약 4,663만원 → 최종 약 5억 1,289만원
만약 일반과세였다면 장특공 표1(10년 20%) 적용 시 산출세액 약 1억 9,821만원, 지방세 포함 약 2억 1,803만원입니다. 즉 중과(약 5.13억) vs 일반(약 2.18억), 2배 이상 차이가 납니다. 장특공 배제 + 30%p 가산의 위력입니다.
(참고) 같은 조건에서 2주택자라면 42% + 20%p = 62% 적용 → 지방세 포함 약 4억 4,260만원입니다.
요약
- 계산 순서: 양도차익 − 장특공 − 기본공제 250만 → 과표 × 세율(6~45%) − 누진공제 + 지방세 10%.
- 결과는 상황이 좌우합니다. 1주택 비과세 0원, 고가주택은 12억 초과분만 안분+장특공 80%, 단기는 60~70%, 다주택 중과는 장특공 배제에 최대 +30%p.
같은 차익이라도 주택 수·보유기간·거주요건·양도 시점에 따라 세금이 0원에서 수억 원까지 갈립니다.
느낀점
- 사례를 직접 계산해 보니, 세율표보다 장기보유특별공제 표1·표2 차이가 결과를 크게 흔든다는 점이 인상적이었습니다. 거주 2년을 채우느냐가 수천만 원을 가르더라고요.
- 솔직히 다주택 중과 부활(2026년 5월 10일)은 파급력이 커 보입니다. 장특공을 통째로 배제하고 30%p까지 얹으니, 같은 물건인데도 세액이 2배 이상 뛰었습니다.
- 12억 기준이 '양도가액'이라는 점, 단기 매도는 누진공제가 없다는 점처럼 사소해 보이는 조건 하나가 세금을 좌우합니다. 계산 전에 내 상황이 어느 사례에 가까운지부터 확인해 두시는 게 합리적입니다.
⚠️ 위 금액은 모두 계산 방법을 보여주기 위한 가정 예시이며, 세율·공제율·중과 시점은 2026년 기준입니다. 조정대상지역 지정은 정부 고시로 수시 변동되고 세법도 개정될 수 있으니, 실제 신고 전 국세청 최신 기준과 세무 전문가 상담으로 한 번 더 확인해 주세요.
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