취득세 계산 사례 총정리｜상황별 예시로 이해
취득세, 결국 궁금한 건 "내 경우엔 얼마 나오나"일 겁니다.
핵심부터 말씀드리면 이렇습니다. 주택 매매 취득세율은 1주택 기준 6억 이하 1% / 6~9억 계산식 / 9억 초과 3% 세 단계입니다. 여기에 지방교육세가 항상 붙고, 전용 85㎡ 초과면 농어촌특별세(농특세)가 추가됩니다 (출처: 지방세법, 일간NTN). 그래서 실제로 통장에서 빠지는 돈은 취득세 + 지방교육세 + 농특세 합계입니다.
안녕하세요. 취득세 세율표는 많은데 "그래서 6억이면 얼마"를 딱 짚어주는 글은 드물더라고요. 그래서 상황별 사례 5건을 단계별 계산으로 풀어 봤습니다.
⚠️ 먼저 짚어둘 점이 있습니다. 아래 세율은 실제 법령값이지만, 각 사례의 금액은 이해를 돕기 위한 '가정 예시'입니다. 조정대상지역 여부·주택 수·면적·감면 조건에 따라 실제 세액은 달라지므로, 최종 세액은 위택스(wetax.go.kr) '지방세 미리계산' 또는 관할 시·군·구청 세무과가 기준입니다.
취득세는 지방세, 세율 구조부터 이해하기
취득세는 국세가 아니라 지방세입니다. 부동산을 취득할 때 취득자에게 부과되며, 신고·납부처는 위택스 또는 부동산 소재지 관할 시·군·구청입니다 (출처: 찾기쉬운 생활법령정보, 행정안전부).
신고 기한도 챙겨두세요.
- 일반 취득: 취득일(잔금일·등기일 중 빠른 날)로부터 60일 이내 신고·납부
- 상속: 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내
- 미신고 시 가산세(무신고 20% 등)가 붙습니다 (출처: 지방세법).
주택 매매(유상거래) 취득세율은 1주택 기준 세 단계입니다.
| 취득가액 구간 | 취득세율 |
|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% |
| 6억 초과 ~ 9억 이하 | (취득가액 × 2 ÷ 3 − 3)% → 약 1~3% |
| 9억 초과 | 3% |
여기에 붙는 부가세 두 가지가 실효세율을 좌우합니다.
- 지방교육세: 취득세율에 연동 (1% → 0.1%, 2% → 0.2%, 3% → 0.3%, 중과 8·12% → 0.4% 고정)
- 농어촌특별세: 전용 85㎡ 이하는 비과세(0%), 85㎡ 초과면 부과 (일반 주택 0.2%)
💡 핵심 매칭: 국민주택규모(전용 85㎡) 이하면 농특세가 빠져서 그만큼 세금이 줄어듭니다 (출처: 농어촌특별세법, 일간NTN).
세율별 실효 합계를 표로 정리하면 이렇습니다 (출처: 삼일PwC, 한화투자증권 세율표, 지방세법·농어촌특별세법).
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 합계(85㎡↓) | 합계(85㎡↑) |
|---|---|---|---|---|
| 6억 이하 1주택 | 1.0% | 0.1% | 1.1% | 1.3% |
| 6~9억 (예 2.0%) | 2.0% | 0.2% | 2.2% | 2.4% |
| 9억 초과 1주택 | 3.0% | 0.3% | 3.3% | 3.5% |
| 다주택 중과 8% | 8.0% | 0.4% | 8.4% | 9.0% |
| 다주택 중과 12%·법인 | 12.0% | 0.4% | 12.4% | 13.4% |
사례 1~3: 6억·7.5억·10억 주택 단계별 계산
가장 궁금해하시는 1주택 매매 사례부터 보겠습니다. 세 사례 모두 조정·중과가 없는 일반 취득 가정이며, 전용면적 조건을 함께 표시했습니다.
사례 1 — 6억 원 아파트, 첫 1주택 (전용 84㎡)
- 취득세: 6억 × 1% = 600만 원
- 지방교육세: 6억 × 0.1% = 60만 원
- 농특세: 85㎡ 이하 → 0원
- 총 = 660만 원 (실효 1.1%)
사례 2 — 7.5억 원 아파트, 1주택 (6~9억 계산식, 전용 84㎡)
6~9억 구간은 계산식이 핵심입니다.
- 세율: (7.5 × 2 ÷ 3 − 3) = 2.0%
- 취득세: 7.5억 × 2.0% = 1,500만 원
- 지방교육세: 7.5억 × 0.2% = 150만 원
- 농특세: 85㎡ 이하 → 0원
- 총 = 1,650만 원 (실효 2.2%)
- (참고) 같은 집이 85㎡ 초과면 농특세 150만 원 추가 → 총 1,800만 원 (실효 2.4%)
사례 3 — 10억 원 아파트, 1주택 (9억 초과 3%, 전용 84㎡)
9억을 넘으면 세율은 3%로 고정됩니다.
- 취득세: 10억 × 3% = 3,000만 원
- 지방교육세: 10억 × 0.3% = 300만 원
- 농특세: 85㎡ 이하 → 0원
- 총 = 3,300만 원 (실효 3.3%)
- (참고) 85㎡ 초과면 농특세 10억 × 0.2% = 200만 원 추가 → 총 3,500만 원 (실효 3.5%)
💡 세 사례를 보면 같은 1주택이라도 가격 구간에 따라 실효세율이 1.1% → 2.2% → 3.3%로 뛰는 게 보입니다. 그리고 전용 85㎡ 한 줄 차이가 농특세만큼 세금을 바꿉니다.
사례 4: 다주택 중과 (8% / 12%)는 조정지역 확인이 먼저
다주택자·법인은 중과세율 8%·12%가 적용됩니다. 다만 중과 여부는 ① 취득 주택이 조정대상지역인지 ② 세대 기준 보유 주택 수에 따라 갈립니다 (출처: 삼일PwC).
| 취득 상황 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 |
|---|---|---|
| 2주택 | 8% 중과 (일시적 2주택은 기본세율) | 기본세율(1~3%) |
| 3주택 | 12% 중과 | 8% 중과 |
| 4주택↑·법인 | 12% 중과 | 12% 중과 |
⚠️ 조정대상지역은 지정·해제가 수시로 바뀝니다. 특정 지역명을 단정하기보다, 취득 시점의 국토교통부·행정안전부 최신 고시를 반드시 확인해 주세요 (출처: 부동산케이스노트).
가정 A — 조정지역 2주택째, 8억 아파트 (전용 84㎡)
- 취득세: 8억 × 8% = 6,400만 원
- 지방교육세: 8억 × 0.4% = 320만 원
- 농특세: 85㎡ 이하 → 0원
- 총 = 6,720만 원 (실효 8.4%)
- (참고) 85㎡ 초과면 농특세 480만 원 추가 → 총 7,200만 원 (실효 9.0%)
가정 B — 조정지역 3주택째·법인, 8억 아파트 (전용 85㎡ 초과)
- 취득세: 8억 × 12% = 9,600만 원
- 지방교육세: 8억 × 0.4% = 320만 원
- 농특세: 8억 × 1.0% = 800만 원
- 총 = 1억 720만 원 (실효 13.4%)
- (참고) 같은 집이 85㎡ 이하면 농특세 0원 → 총 9,920만 원 (실효 12.4%)
같은 8억 집인데 1주택이면 실효 2.4% 안팎, 12% 중과면 13.4%까지 벌어집니다. 다주택 취득 전에는 조정지역·주택 수 판정을 꼭 먼저 확인하시는 게 합리적입니다.
💡 일시적 2주택이면 기존 주택을 정해진 기간(통상 3년) 내 처분 시 중과 대신 기본세율입니다. 지방 저가주택 중과 배제 기준도 공시가 1억 → 2억으로 완화됐습니다 (출처: 삼일PwC, 정책브리핑).
사례 5: 오피스텔·상속·증여는 세율이 다릅니다
주택 매매가 아닌 취득은 세율 체계가 아예 다릅니다 (출처: 세무회계사무소 해온, 한화투자증권 세율표).
- 오피스텔·상가: 4.0% + 부가세 = 실효 4.6%
- 부동산 상속: 2.8%
- 부동산 증여: 3.5%
오피스텔 (가정: 2억 원 분양·매매)
오피스텔은 주거용으로 살아도 건축물대장상 '업무시설'이라 주택이 아닌 일반 건물 4%가 적용됩니다.
- 취득세: 2억 × 4% = 800만 원
- 지방교육세: 2억 × 0.4% = 80만 원
- 농특세: 2억 × 0.2% = 40만 원 (건물이라 면적 무관 부과)
- 총 = 920만 원 (실효 4.6%)
상속 (가정: 5억 원 부동산 일반 상속, 감면특례 미적용)
- 취득세: 5억 × 2.8% = 1,400만 원
- 지방교육세·농특세는 별도 소액 부가 → 위택스 미리계산으로 확정
- 무주택 세대의 1주택 상속 등에는 감면 특례가 별도로 있습니다.
증여 (가정: 시가인정액 5억 원 주택 증여, 비조정·중과 아님)
- 취득세: 5억 × 3.5% = 1,750만 원
- 지방교육세 0.3%·농특세 0.2% 별도 부가
- ⚠️ 조정지역 공시가 3억 이상 주택 증여는 12% 중과 가능 → '확인' 필요
💡 증여는 2023년부터 과세표준이 '시가표준액(공시가)'에서 '시가인정액(매매사례가·감정가)'으로 바뀌었습니다. 오래된 블로그의 증여 계산 예시는 과표가 달라 세액이 다를 수 있으니 주의하세요 (출처: 행정안전부).
요약
- 주택 매매 취득세 = 6억 이하 1% / 6~9억 계산식 / 9억 초과 3%, 여기에 지방교육세 + (85㎡ 초과 시) 농특세.
- 다주택 중과 8·12%는 조정지역·주택 수에 따라 갈리며, 오피스텔 4.6%·상속 2.8%·증여 3.5%는 별도 체계.
- 총 납부세액 = 취득세 + 지방교육세 + 농특세(85㎡ 초과 시). 세율은 법령값이지만 금액은 가정 예시이며, 최종은 위택스 미리계산이 기준입니다.
느낀점
- 사례로 보니 세율표만 볼 때보다 감이 잡히더라고요. 특히 전용 85㎡ 한 줄 차이가 농특세만큼 세금을 바꾼다는 점은 계약 전에 꼭 챙겨두시면 좋겠습니다.
- 솔직히 가장 무서운 건 다주택 중과입니다. 같은 집도 12% 중과면 실효세율이 13.4%까지 올라가니, 취득 전 조정지역·주택 수 판정을 반드시 확인하시는 게 합리적입니다.
- 이 글의 금액은 세율을 적용한 예시일 뿐입니다. 감면·일시적 2주택·저가주택 배제 같은 변수가 많으니, 계약 직전에는 본인 조건으로 한 번 더 계산해 보시길 권합니다.
⚠️ 본 글의 세율은 2026년 7월 기준 지방세법·농어촌특별세법 값이며, 모든 금액은 가정 예시입니다. 조정대상지역 현황은 수시로 바뀌므로, 정확한 세액은 취득 전 위택스(wetax.go.kr) '지방세 미리계산' 또는 관할 시·군·구청 세무과에서 한 번 더 확인해 주세요.
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