집 살 때 내는 세금 총정리｜취득세 계산 예시
집을 살 때 매수인이 내는 세금은 크게 세 가지입니다.
핵심부터 말씀드리면 이렇습니다. 취득세가 가장 큰 항목이고, 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 따라붙습니다. 계약서에는 인지세(국세)가 붙고, 등기할 때 국민주택채권을 의무로 사야 합니다. 취득세는 지방세라서 잔금일로부터 60일 이내에 위택스(wetax.go.kr)나 시·군·구청에 신고·납부합니다. (출처: 찾기쉬운 생활법령정보, 서울시)
안녕하세요. 집을 처음 사시는 분들이 "취득세가 대체 얼마 나오냐"를 많이 검색하시더라고요.
그래서 공식 자료(위택스·서울시·찾기쉬운 생활법령정보 등)를 교차로 참조해, 세금 종류부터 6억·7.5억·10억 아파트를 예로 든 계산까지 한 번에 정리해 보았습니다. 세율·규제는 정책에 따라 바뀌는 부분이 있어 조심스럽지만, 큰 그림을 잡는 데는 충분하실 거예요.
집 살 때 내는 세금·비용 한눈에
집을 살 때 잔금과 별도로 나가는 돈은 성격이 다릅니다. 초보 눈높이에서 먼저 "세금"과 "비용"을 나눠 보겠습니다.
세금 (국가·지자체에 내는 것)
- 취득세: 지방세, 위택스 신고. 가장 큰 항목입니다.
- 지방교육세: 취득세에 부가되는 세금 (취득세율의 약 10%).
- 농어촌특별세: 전용 85㎡ 초과 주택에만 붙습니다 (0.2%).
- 인지세: 매매계약서에 붙는 국세 (금액 구간별 정액).
준조세 (의무 매입)
- 국민주택채권: 소유권이전등기 때 의무 매입. 보통 사서 바로 되팔고, 그때 할인 손실만 실제 부담이 됩니다.
세금은 아니지만 함께 나가는 비용 (참고)
- 중개보수(복비), 법무사 수수료(셀프등기 시 절약 가능), 등기신청수수료 등.
(출처: 찾기쉬운 생활법령정보, KB부동산)
💡 정리하면: 집값 외에 나가는 돈 = '취득세 세트(취득세+교육세+농특세)' + 인지세 + 채권 할인손실 + 중개·법무비. 이 글은 그중 세금, 특히 취득세에 집중합니다.
취득세 세율 (1주택 / 다주택)
취득세는 취득가액(실거래가)에 세율을 곱해 계산합니다. 세율은 집값 구간과 주택 수에 따라 달라집니다.
① 1주택 유상취득 세율 (무주택 → 첫 집)
| 취득가액 | 취득세율 |
|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% |
| 6억 초과 ~ 9억 이하 | 1~3% (계산식) |
| 9억 원 초과 | 3% |
6억~9억 구간은 문턱효과를 줄이기 위해 아래 연속식으로 계산합니다.
취득세율(%) = 취득가액(억 원) × 2/3 − 3
예를 들어 7억이면 약 1.67%, 7.5억이면 2%가 됩니다. (출처: 서울시, 찾기쉬운 생활법령정보, 지방세법)
② 취득세에 따라붙는 두 세금
- 지방교육세: 취득세율의 약 10% → 세율 1%면 0.1%, 2%면 0.2%, 3%면 0.3%.
- 농어촌특별세: 전용 85㎡ 이하는 비과세(0%), 85㎡ 초과면 0.2%. (출처: 일간NTN, 한화투자증권)
③ 구간·면적별 "총 세율" 요약 (1주택 기준)
| 구간 | 85㎡ 이하 | 85㎡ 초과 |
|---|---|---|
| 6억 이하 | 1.1% | 1.3% |
| 6~9억(예: 2%) | 2.2% | 2.4% |
| 9억 초과 | 3.3% | 3.5% |
(출처: 한화투자증권 취득세율표)
⚠️ 다주택·법인은 세율이 크게 오릅니다. 조정대상지역 2주택은 8%, 3주택 이상·법인은 12% 등으로 중과됩니다. 조정대상지역 지정 여부에 따라 달라지고 정책 변동도 잦으니, 매수 시점의 최신 지정 현황을 반드시 확인하세요. (출처: 삼일PwC, 택스고)
취득세 계산 예시 (6억 / 7.5억 / 10억 / 다주택)
말로만 보면 감이 안 오시죠. 아래 금액은 공개 세율로 계산한 예시입니다. 실제는 취득가액·면적·주택 수·감면 여부로 달라집니다. 모두 1주택·유상취득을 가정했습니다.
예시 A — 6억 아파트, 전용 84㎡(85㎡ 이하)
- 취득세: 6억 × 1% = 600만 원
- 지방교육세: 6억 × 0.1% = 60만 원
- 농어촌특별세: 85㎡ 이하 → 0원
- 세금 합계 ≈ 660만 원 (+ 인지세 15만 원, 채권 할인손실·법무비 별도)
예시 B — 7.5억 아파트, 전용 84㎡(85㎡ 이하) · 6~9억 구간
- 취득세율: (7.5 × 2/3 − 3) = 2% → 7.5억 × 2% = 1,500만 원
- 지방교육세: 7.5억 × 0.2% = 150만 원
- 농어촌특별세: 85㎡ 이하 → 0원
- 세금 합계 ≈ 1,650만 원
예시 C — 10억 아파트, 전용 100㎡(85㎡ 초과) · 9억 초과 구간
- 취득세: 10억 × 3% = 3,000만 원
- 지방교육세: 10억 × 0.3% = 300만 원
- 농어촌특별세: 10억 × 0.2% = 200만 원 (85㎡ 초과라서 부과)
- 세금 합계 ≈ 3,500만 원
예시 D — (비교) 조정대상지역 2주택자가 6억·84㎡ 매수
- 취득세(중과 8%): 6억 × 8% = 4,800만 원
- 지방교육세(0.4%): 6억 × 0.4% = 240만 원
- 농어촌특별세: 85㎡ 이하 → 0원
- 세금 합계 ≈ 5,040만 원
같은 6억 집인데 1주택(예시 A, 660만 원)의 약 7~8배입니다. 주택 수와 지역이 취득세를 얼마나 크게 좌우하는지 보여주는 예시입니다. (출처: 삼일PwC, 택스고)
💡 6~9억 구간은 소수점까지 계산됩니다. "대략 2%"로 뭉뚱그려진 글이 많지만, 정확한 값은 위택스 취득세 계산기로 한 번 더 확인하시는 게 안전합니다.
60일 내 신고와 생애최초 감면
취득세는 알아서 고지서가 오지 않습니다. 매수인이 직접 신고·납부해야 합니다.
신고·납부 기한 (60일)
- 취득일(일반 매매는 잔금 지급일)로부터 60일 이내에 신고·납부합니다.
- 실무상 소유권이전등기 전까지 취득세를 내야 등기가 진행됩니다 (등기 시 납부영수증 필요).
- 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다: 신고불성실(무신고 20%) + 납부지연(연 약 8%). (출처: 찾기쉬운 생활법령정보, 관악구청)
인지세·국민주택채권 (취득세 외)
- 인지세: 계약서 거래금액 구간별 정액. 1억 초과~10억 이하는 15만 원, 10억 초과는 35만 원. 전자수입인지로 납부합니다.
- 국민주택채권: 등기 때 공시가격 기준으로 의무 매입. 대부분 바로 되팔며 할인율만큼만 실부담이고, 금액은 매일 바뀌니 매입 시점에 은행·주택도시기금에서 확인하세요. (출처: 찾기쉬운 생활법령정보, KB부동산)
생애최초 주택 구입 감면 (간단 안내)
- 생애 처음 집을 사는 무주택자는 취득세 감면을 받을 수 있습니다 (주택가액 상한·소득요건·실거주 의무 등 조건이 있습니다).
- 요건·한도는 해마다 개정될 수 있어, 해당되시면 취득세를 줄일 수 있으니 위택스나 관할 구청에서 확인하시길 권합니다. 상세 요건은 별도 글에서 다룹니다.
⚠️ 세율·조정대상지역·감면 요건은 정책에 따라 자주 바뀝니다. 실제 신고 전 위택스·행안부 자료로 한 번 더 확인해 주세요.
요약
집 살 때 내는 세금은 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세(85㎡ 초과) + 인지세, 그리고 준조세로 국민주택채권이 있습니다.
취득세는 잔금일부터 60일 이내에 위택스로 신고·납부합니다.
1주택 기준 취득세율은 6억 이하 1%, 6~9억 1~3%, 9억 초과 3%이고, 다주택·규제지역이면 8~12%로 크게 뜁니다.
느낀점
- 세금 이름이 많아 복잡해 보이지만, 결국 취득세 하나가 대부분이고 나머지는 거기에 얹히는 구조입니다. 취득세만 잡으면 전체 그림이 잡힙니다.
- 솔직히 초보 입장에서 가장 놀라는 건 주택 수와 지역에 따른 차이입니다. 같은 6억 집이 1주택이면 660만 원, 조정지역 2주택이면 5천만 원대가 되니까요. 집을 하나 더 살 계획이 있으시면 취득세부터 계산해 보시길 권합니다.
- 계산 금액은 모두 예시입니다. 면적(85㎡)과 감면 여부로 실제 세액이 달라지니, 계약 전 위택스 계산기로 내 물건 기준 숫자를 꼭 확인해 두세요.
⚠️ 본 글의 세율·금액은 2026년 7월 기준 공개 자료로 정리한 예시이며, 정책·조정대상지역 지정은 수시로 바뀝니다. 실제 신고 전 위택스(wetax.go.kr)·행안부 자료로 다시 확인해 주세요.
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