집 팔 때 세금 얼마? 양도세 계산 쉽게 총정리
집을 팔 때 내는 세금은 양도소득세(양도세)입니다. 핵심부터 말씀드리면 이렇습니다. 양도세는 집을 판 값 전체가 아니라, 판 값에서 산 값과 비용을 뺀 "이익(양도차익)"에만 매깁니다. 그래서 손해를 봤거나 이익이 없으면 세금이 없고, 1세대 1주택이면 세금이 0원일 수도 있습니다. (출처: 국세청)
여기에 하나 더. 양도세를 냈다면 그 양도세의 10%가 "지방소득세"로 따로 붙습니다. 즉 실제 부담은 항상 양도세 × 1.1로 보시면 이해가 쉽습니다. (출처: 국세청, moneynestlab)
안녕하세요. 요즘 집을 정리하시면서 "세금이 대체 얼마 나오지?" 검색하시는 분이 많더라고요. 이 글은 국세청 공식 자료와 세무 자료를 교차로 참조해, 양도세 계산 5단계 → 세율표 → 쉬운 예시 3개 → 1주택 비과세 요건까지 초보 눈높이로 풀어 보았습니다.
⚠️ 아래 금액은 모두 개념 설명용 '예시'입니다. 실제 세액은 지역·보유상황·공제에 따라 달라지니, 신고 전에는 홈택스 모의계산이나 세무사 확인을 꼭 받아 주세요.
집 팔 때 내는 세금, 크게 두 가지
집을 팔 때 챙길 세금은 사실상 두 가지입니다.
- 양도소득세(양도세): 부동산을 팔아 이익이 생겼을 때 그 이익에 매기는 세금. 이익이 없으면 안 냅니다. (출처: 국세청)
- 지방소득세: 산출된 양도세의 10%가 별도로 붙습니다. 예) 양도세 1,000만원 → 지방소득세 100만원 → 합계 1,100만원. (출처: 국세청, moneynestlab)
신고 기한도 미리 알아 두세요. 부동산은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다. (예: 3월 15일 잔금 → 5월 31일까지 신고·납부) (출처: 국세청)
💡 핵심 한 줄: 실제 부담 = 양도세 + 양도세의 10%. 예시를 볼 땐 늘 × 1.1을 기억해 두세요.
양도세 계산 5단계 — 순서만 알면 됩니다
계산이 복잡해 보이지만, 국세청 세액계산 흐름을 초보용으로 나누면 딱 5단계입니다. (출처: 국세청 세액계산 흐름)
[1단계] 양도차익 구하기
양도가액(판 값) − 취득가액(산 값) − 필요경비 = 양도차익- 필요경비에 넣을 수 있는 것: 취득세·등록세, 법무사·중개수수료, 자본적 지출(발코니 확장, 새시 교체 등 가치를 높인 공사비).
- 단순 도배·장판 같은 수리비는 원칙적으로 제외입니다. (출처: 국세청, insightcube)
[2단계] 장기보유특별공제 빼기 → 양도소득금액
양도차익 − 장기보유특별공제 = 양도소득금액- 장기보유특별공제(장특공)는 오래 보유할수록 차익의 일정 비율을 깎아 줍니다. 보유 3년 이상부터 적용됩니다.
- 일반(다주택 등): 연 2%, 최대 15년 30%.
- 1세대 1주택: 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%. 실거주한 1주택일수록 크게 깎입니다. (출처: 국세청)
[3단계] 기본공제 빼기 → 과세표준
양도소득금액 − 기본공제 250만원 = 과세표준- 기본공제는 사람마다 1년에 250만원을 빼 주는 것입니다. (출처: 국세청)
[4단계] 세율 곱하기 → 산출세액(양도세)
과세표준 × 세율 − 누진공제 = 산출세액[5단계] 지방소득세 10% 더하기 → 총 부담
총 세금 = 산출세액 + 산출세액 × 10%양도차익 → 장특공 → 기본공제 250만 → 과세표준 → 세율 → 지방소득세 10%. 이 순서만 기억하시면 됩니다.
양도세 세율표 (2026년 기준)
세율은 상황에 따라 크게 달라집니다. 2년 이상 보유한 일반 주택은 기본세율(6~45%), 짧게 팔면 단기세율(60~70%)이 적용됩니다.
기본세율 — 6~45% 누진세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만 ~ 1.5억원 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억 ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
(출처: moneynestlab, simpletax, 국세청)
- 계산법:
과세표준 × 세율 − 누진공제한 줄이면 끝. 예) 과세표준 1억원 → 1억 × 35% − 1,544만 = 1,956만원.
단기 보유 세율 (주택·입주권) — ⚠️ 40%가 아니라 70%/60%
| 보유기간 | 주택·조합원입주권 | 토지·상가 등 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 50% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% | 40% |
| 2년 이상 | 기본세율(6~45%) | 기본세율(6~45%) |
(출처: moneynestlab, jueuntax, 국세청)
⚠️ 오래된 글 중 주택 단기세율을 40%로 적은 경우가 있는데, 현행은 1년 미만 70% · 1~2년 60%가 정확합니다. 단기세율은 누진이 아닌 단일세율이라, 짧게 사고팔면 이익의 60~70%가 세금이 될 수 있습니다.
다주택자 중과세율 (2026년 5월 10일 부활)
- 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료 → 5월 10일 이후 양도분부터 조정대상지역 내 다주택 양도 시 중과됩니다. (출처: 토스뱅크, 삼일PwC)
- 2주택자: 기본세율 + 20%p
- 3주택 이상: 기본세율 + 30%p (중과 대상이면 장특공 배제)
- 단기세율과 중과세율에 모두 해당하면 둘 중 큰 세액으로 냅니다. (출처: 삼일PwC)
쉬운 계산 예시 3가지 (모두 이해용 '예시')
말로만 보면 어려우니, 같은 상황을 세 가지로 비교해 보겠습니다. ⚠️ 아래는 개념 설명용 가상 예시로, 실제 금액과 다를 수 있습니다.
예시 A — 1세대 1주택 비과세 (세금 0원)
- 상황: 서울 아파트 1채를 8억원에 사서 3년 보유·거주 후 11억원에 매도. 다른 집 없음.
- 판정: 1주택 + 2년 이상 보유·거주 + 양도가 12억 이하 → 비과세.
- 결과: 양도세 0원, 지방소득세 0원. 차익 3억원이 생겨도 세금이 없습니다.
예시 B — 일반 과세 (2주택 중 하나 매도, 기본세율)
- 상황: 비조정지역 주택을 3억원에 사서 5년 보유 후 4억원에 매도. 필요경비 1,000만원. 중과 비대상 가정.
- 양도차익 = 4억 − 3억 − 1,000만 = 9,000만원
- 장특공(일반, 5년×2% = 10%) = 900만 → 양도소득금액 8,100만원
- 기본공제 250만 → 과세표준 7,850만원
- 세율 24%·누진공제 576만 → 7,850만 × 24% − 576만 = 약 1,308만원(양도세)
- 지방소득세 10% 약 131만 → 총 약 1,439만원
예시 C — 단기 매도 (1년 미만, 70% 단일세율)
- 상황: 주택을 5억원에 사서 8개월 만에 6억원에 매도. 필요경비 1,000만원.
- 양도차익 = 6억 − 5억 − 1,000만 = 9,000만원
- 보유 1년 미만 → 장특공 없음, 기본공제 250만 → 과세표준 8,750만원
- 세율 70% 단일 → 8,750만 × 70% = 6,125만원(양도세)
- 지방소득세 10% 약 613만 → 총 약 6,738만원
💡 비교 포인트: 예시 B와 C는 같은 9,000만원 차익입니다. 그런데 단기로 판 C(약 6,738만원)가 B(약 1,439만원)보다 세금이 4배 넘게 나옵니다. 급하게 파는 게 얼마나 불리한지 한눈에 보이시죠. (세율 근거: moneynestlab, jueuntax, 국세청)
1세대 1주택 비과세 요건 (세금 0원 만들기)
집이 딱 한 채이면서 아래를 모두 충족하면 양도세가 비과세(0원)될 수 있습니다. (출처: 국세청, 찾기쉬운 생활법령정보, 한국경제)
- 보유기간 2년 이상.
- 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 "거주(실거주)"까지 필요. (비조정지역 취득이면 거주요건 없이 보유 2년으로 충족) — 전입신고만으로는 안 되고 실제 거주 흔적이 있어야 합니다. (출처: 국세청, taxly.kr)
- 양도가액 12억원 이하.
12억원을 넘는 고가주택이라면?
- 1주택 요건을 갖췄어도 양도가가 12억을 넘으면 "초과분에 대해서만" 과세됩니다(전액 과세 아님). (출처: 한국경제)
과세 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액- 예) 양도가 15억, 전체 차익 3억 → 3억 × (15억−12억)/15억 = 6,000만원만 과세 대상. 여기에 1주택 장특공(최대 80%)·기본공제·세율을 적용하면 실제 세금은 더 줄어듭니다. (출처: 한국경제)
⚠️ 조정대상지역 지정·해제는 수시로 바뀝니다. 거주요건(취득 당시 기준)과 중과(양도 당시 기준)가 다르게 적용되니, 양도 전 최신 현황을 꼭 확인해 주세요. (출처: taxly.kr, 국세청)
홈택스 모의계산으로 미리 확인하세요
숫자가 복잡하다면 직접 손계산할 필요 없습니다.
- 국세청 홈택스(hometax.go.kr) → 세금모의계산 → 양도소득세 자동계산에서 취득가·양도가·날짜·보유상황을 넣으면 예상 세액이 나옵니다. 공식 도구라 신뢰도가 높습니다. (출처: 국세청)
- 민간 계산기(부동산계산기, 심플택스 등)도 있지만 참고용으로만 쓰고, 실제 신고 전에는 홈택스나 세무사로 확정하시는 게 안전합니다.
- 특히 다주택 중과, 조정대상지역 여부, 일시적 2주택 특례는 조건이 복잡해 자동계산과 실제가 다를 수 있으니 주의해 주세요.
요약
집을 팔 때 내는 세금은 양도소득세 + 그 10%의 지방소득세입니다. 계산은 양도차익 → 장특공 → 기본공제 250만 → 과세표준 → 세율 → 지방소득세 10% 5단계 순서로 흐릅니다. 같은 차익이라도 1주택 비과세면 0원, 단기 매도면 70%까지 갈리니 보유기간과 주택 수가 핵심입니다.
핵심은 하나입니다. 팔기 전에 "내 상황이 비과세인지, 몇 % 세율인지"부터 확인하는 것.
느낀점
- 솔직히 양도세는 "얼마 버느냐"보다 "언제·어떤 상태로 파느냐"가 세금을 좌우한다고 느꼈습니다. 같은 9,000만원 차익인데 세금이 4배 차이 나는 걸 보면요.
- 1세대 1주택 비과세는 요건만 맞추면 세금이 0원이 되는, 사실상 가장 강력한 절세입니다. 보유 2년·거주 2년·12억 이하라는 조건을 미리 챙겨 두시는 게 합리적입니다.
- 단기 매도(1년 미만 70%)는 정말 무겁습니다. 급한 사정이 아니라면 보유기간을 조금만 더 채우는 것만으로도 세금이 크게 줄어듭니다.
- 다주택자라면 2026년 5월 10일 중과 부활을 꼭 염두에 두시고, 양도 시점의 조정대상지역 여부를 한 번 더 확인해 주세요.
⚠️ 본 글의 세율·공제·비과세 요건은 2026년 7월 기준이며, 예시 금액은 이해를 돕기 위한 가상 수치입니다. 세법과 조정대상지역 지정은 수시로 바뀌니, 실제 신고 전에는 홈택스 모의계산이나 세무사 상담으로 한 번 더 확인해 주세요.
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