아파트 매도 전 내야 하는 세금 총정리｜양도세 체크
아파트를 팔 때 매도인이 실제로 내는 세금은 생각보다 단순합니다.
핵심부터 말씀드리면 이렇습니다. 매도자가 부담하는 세금의 90%는 양도소득세입니다. 여기에 지방소득세(양도세 산출세액의 10%)와 인지세(1억~10억 구간 15만 원)가 붙고, 세금은 아니지만 중개보수가 대표 비용입니다. 반대로 취득세·등기비·국민주택채권은 사는 쪽(매수자) 몫이라 매도자와는 무관합니다. (출처: 법제처 찾기쉬운 생활법령정보)
안녕하세요. 아파트를 내놓기 전에 "세금이 얼마나 나올까"를 검색하시는 분이 많아 한 페이지로 정리해 보았습니다.
국세청·법제처(easylaw)·삼일PwC 등 15개 이상 자료를 교차로 참조했습니다. 다만 세율·중과·비과세 요건은 2026년 7월 기준이고 개정이 잦으니, 실제 신고 전에는 국세청이나 세무사에게 한 번 더 확인해 주세요.
아파트 팔 때 드는 세금·비용 총정리
매도자가 부담하는 항목은 크게 세금 3~4가지 + 비용 1가지입니다.
법제처 '찾기쉬운 생활법령정보'는 매매 후 세금을 매도인 부담 / 매수인 부담으로 명확히 나눕니다. 매도자 입장에서 챙길 것만 추리면 아래와 같습니다. (출처: 법제처 easylaw)
- 양도소득세: 양도차익(판 값 − 산 값 − 경비)에 부과. 매도 세금의 핵심.
- 지방소득세(양도분): 양도세 산출세액의 10%. 별도로 지자체(위택스)에 신고.
- 농어촌특별세: 양도세 감면을 받은 경우에만 부과. 일반 매도는 대개 해당 없음.
- 인지세: 매매계약서에 붙는 세금. 매도·매수 연대 납세의무로, 관행상 절반씩 부담.
- 중개보수: 세금은 아니지만 매도 시 대표 비용. 매도·매수가 각자 자기 몫을 부담.
반대로 취득세·국민주택채권 매입·소유권이전등기 비용은 매수자(취득자) 부담입니다. 파는 사람이 내는 세금이 아니니 헷갈리지 마세요. (출처: 법제처 easylaw)
💡 한 줄 정리: 매도자 세금 = 양도세 + 지방소득세(양도세의 10%) + 인지세. 여기에 중개보수만 더하면 끝입니다.
인지세 금액 구간 (부동산 소유권 이전 계약서)
| 기재금액(매매가) | 인지세액 |
|---|---|
| 1천만 원 초과 ~ 3천만 원 이하 | 2만 원 |
| 3천만 원 초과 ~ 5천만 원 이하 | 4만 원 |
| 5천만 원 초과 ~ 1억 원 이하 | 7만 원 |
| 1억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 15만 원 |
| 10억 원 초과 | 35만 원 |
- 1천만 원 이하 부동산은 인지세 비과세입니다. 1억 이하 주택은 별도 감면 규정이 있어 실제 부담이 표와 다를 수 있으니 확인해 주세요. (출처: 보토, 법제처)
양도세 비과세 요건 — 1주택이면 대부분 안 냅니다
양도소득세는 양도차익에 부과하는 세금입니다.
계산 구조는 이렇습니다. (출처: 국세청)
양도가액(판 금액)
− 취득가액(산 금액)
− 필요경비(취득세·중개비·자본적지출 등)
= 양도차익
− 장기보유특별공제
= 양도소득금액
− 기본공제(연 250만 원)
= 과세표준
× 세율
= 산출세액여기서 가장 중요한 건 1세대 1주택 비과세입니다. 요건만 맞으면 양도세가 사실상 0원이 됩니다.
- 기본 요건: 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택 + 그 주택 2년 이상 보유.
- 거주 요건: 취득 당시 조정대상지역이던 주택은 2년 이상 거주까지 채워야 비과세(2017.8.3 이후 취득분). 비조정지역 취득 주택은 거주 요건 없이 2년 보유만으로 가능.
- 고가주택 한도: 양도가액 12억 원 이하까지만 전액 비과세. 12억 초과 시 초과분 양도차익은 과세.
(출처: 국세청, 법제처 easylaw, 세무회계 해온)
⚠️ 갈아타기로 집이 잠깐 2채가 됐다면 일시적 1세대 2주택 특례('1·2·3 법칙')를 확인하세요. ①종전주택 취득 1년 후 신규 취득, ②종전주택 2년 이상 보유(조정지역이면 2년 거주), ③신규 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도이면 종전주택은 비과세입니다. 처분기한은 대책에 따라 바뀐 이력이 있어 양도 시점 기준 최신 규정을 꼭 확인해 주세요. (출처: 삼일PwC)
세율·장특공·중과·필요경비 — 세액을 가르는 4가지
비과세가 안 되면 세율과 공제가 세금을 좌우합니다. 네 가지를 순서대로 보겠습니다.
① 보유기간별 세율 — 단기 매도는 세율이 매우 높습니다. (출처: 국세청)
| 보유기간 | 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율(6~45% 누진) |
- 주택·조합원입주권 기준입니다. 1년 미만 70%, 2년 미만 60%가 현행이며, 일부 화면에 40%로 표시되는 건 토지·건물 일반자산이거나 파싱 오류이니 주의하세요.
- 분양권은 1년 미만 70%, 1년 이상은 60% 고정(2년 넘겨도 기본세율 적용 안 됨). (출처: heumtax, 한국세정신문)
② 기본세율(2년 이상 보유) — 과표에 따라 6~45% 누진 적용됩니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | – |
| 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 1.5억 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
③ 다주택 중과 — 2026년 5월 10일 양도분부터 부활 (출처: 삼일PwC, 세무법인 다솔, 토스뱅크)
한시적 중과 배제(2022.5.10~2026.5.9)가 끝나면서 조정대상지역 다주택 중과가 다시 살아났습니다.
- 조정대상지역 2주택: 기본세율 + 20%p
- 조정대상지역 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
- 중과 대상은 장기보유특별공제도 배제됩니다.
⚠️ 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과가 적용됩니다. 다만 2026년 5월 9일까지 매매계약 + 계약금 지급을 객관적 증빙으로 입증하면 잔금이 이후여도 중과에서 빠질 수 있습니다(개별 요건·증빙 필요, 세무사 확인). (출처: 세무법인 다솔)
④ 장기보유특별공제(장특공) — 오래 보유·거주할수록 양도차익을 깎아줍니다. 보유 3년 이상부터 적용됩니다. (출처: 국세청, 소득세법 제95조)
- 표1(일반): 보유 3년 이상부터 연 2%, 최대 30%(15년).
- 표2(1세대 1주택·2년 이상 거주): 보유 연 4% + 거주 연 4%, 합산 최대 80%(10년 보유·10년 거주). 예) 8년 보유·8년 거주 = 32%+32% = 64% 공제.
- 1주택이라도 2년 거주 요건을 못 채우면 표2 불가 → 표1(최대 30%)만 적용. 중과 대상 다주택·미등기·분양권은 장특공 배제.
⑤ 필요경비 — 챙기면 세금이 줄어듭니다. 양도차익 계산 시 빼주는 항목이라 증빙이 곧 절세입니다.
- 인정: 취득세, 취득·양도 시 중개보수, 법무사·세무사 수수료, 자본적 지출(샷시·발코니 확장·보일러 교체 등).
- 불인정(수익적 지출): 도배·장판·페인트, 싱크대·주방기구 교체, 옥상 방수 등 원상복구·유지성 지출.
- 증빙: 2016.2.17 이후 지출분은 세금계산서·현금영수증·카드전표 등 법정증빙이나 금융거래 증명이 있어야 인정됩니다. (출처: 국세청, heumtax, TAXLY)
매도 전 미리 점검 & 세금 타임라인
파는 계약을 하기 전에 아래를 먼저 점검하면 세금이 크게 달라집니다.
절세 체크리스트부터 보겠습니다.
- 보유·거주 2년 채웠는지 확인: 양도일은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 며칠 차이로 비과세가 갈릴 수 있으니 날짜를 꼭 세어 보세요.
- 잔금일(양도일) 조절: 보유·거주 2년이나 장특공 구간을 채운 뒤로 잔금일을 미루면 세금이 줄 수 있습니다. 다주택이라면 2026.5.10 중과 시점 전후로 처분 타이밍이 세액을 크게 바꿉니다.
- 1세대 판정: 같은 세대원의 주택도 합산됩니다. 세대 분리, 상속·혼인·동거봉양 특례 해당 여부를 확인하세요.
- 필요경비 영수증 총정리: 취득세 납부서, 중개보수 증빙, 확장·샷시 등 자본적지출 증빙을 미리 모아두세요. 오래돼 분실하면 공제가 안 됩니다.
- 양도차익 시뮬레이션: 국세청 홈택스 '양도세 미리계산'으로 예상세액을 미리 뽑아 보시는 게 합리적입니다.
이제 매도 후 세금 타임라인입니다. (출처: 국세청)
| 시점 | 할 일 |
|---|---|
| 잔금청산일 = 양도일 | 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날. 양도차익 확정 |
| 말일부터 2개월 이내 | 양도소득세 예정신고·납부 (홈택스 또는 관할 세무서) |
| 예정신고와 함께 | 지방소득세(양도세의 10%) 지자체(위택스) 신고 |
| 다음 해 5월 | 2건 이상 양도·정정 시 확정신고(정확히 했으면 생략 가능) |
💡 예를 들어 2026년 7월 15일 잔금이면, 예정신고·납부 기한은 2026년 9월 30일(7월 말일 + 2개월)입니다.
요약
아파트 매도 세금은 양도소득세 하나만 제대로 알면 90%는 끝입니다. 여기에 지방소득세(양도세의 10%)와 인지세, 그리고 중개보수가 따라붙습니다.
1주택 비과세(2년 보유·조정지역은 2년 거주) 요건과 잔금일, 필요경비 증빙 — 이 세 가지를 매도 계약 전에 점검하는 것이 최고의 절세입니다.
느낀점
- 아파트 세금은 복잡해 보여도, 매도자가 챙길 것은 양도세를 중심으로 몇 가지뿐이라는 걸 자료를 정리하며 새삼 느꼈습니다.
- 솔직히 가장 아까운 건 필요경비 증빙을 못 챙겨 공제를 놓치는 경우입니다. 샷시·확장 영수증 한 장이 수백만 원 세금을 좌우하니, 공사할 때부터 법정증빙을 남겨 두시길 권합니다.
- 2026년 5월 10일 다주택 중과 부활은 처분 타이밍에 큰 영향을 줍니다. 다주택이시라면 계약 전에 반드시 세무사와 시점을 상의하시는 게 안전합니다.
⚠️ 본 글의 세율·비과세 요건·중과 규정은 2026년 7월 기준이며, 개정이 잦고 개별 상황(세대·보유·거주·조정지역 여부)에 따라 달라집니다. 실제 신고 전 국세청 홈택스나 세무사에게 한 번 더 확인해 주세요. 계산 수치는 이해를 돕기 위한 예시입니다.
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