부동산 거래 세금 총정리｜살 때·보유·팔 때
부동산에는 사는 순간, 갖고 있는 동안, 파는 순간마다 서로 다른 세금이 붙습니다. 여기에 증여·상속으로 물려주는 무상이전까지 더하면 국면은 넷입니다.
핵심부터 말씀드리면 이렇습니다. 살 때 = 취득세, 보유 = 재산세·종부세, 팔 때 = 양도세, 무상이전 = 증여·상속세가 뼈대입니다. 그리고 가장 먼저 잡아야 할 큰 그림은 "이 세금이 국세냐 지방세냐" 입니다. 그래야 어디에(홈택스 vs 위택스) 신고·납부하는지가 정해집니다. (출처: 국세청, 위택스)
안녕하세요. 부동산 세금을 검색하면 취득세·양도세·종부세가 제각각 흩어져 나와 전체 그림을 잡기 어렵다는 분이 많더라고요. 그래서 이 글은 각 세목의 세부 계산보다 "언제 무슨 세금이, 어디서" 붙는지 지도를 그리는 데 집중했습니다. 국세청·위택스·찾기쉬운 생활법령정보 등 1차 성격 자료를 우선 참조했습니다.
다만 세율·공제·기준금액은 정책에 따라 자주 바뀝니다. 그래서 수치는 "범위 + 발행 시점 재확인" 으로 안내드립니다. 정확한 숫자는 실제 거래 전에 국세청·위택스에서 한 번 더 확인해 주세요.
부동산 세금 한눈에 보기 (4국면 지도)
부동산 세금은 아래 네 국면으로 나눠 보면 헷갈리지 않습니다. 각 국면마다 붙는 세목과 창구를 표로 먼저 보여드립니다.
| 단계 | 세목 | 국세/지방세 | 신고·납부처 | 과세 기준 | 대략 세율 범위 |
|---|---|---|---|---|---|
| ① 살 때 | 취득세 | 지방세 | 위택스 / 시·군·구청 | 취득가액(실거래가) | 주택 1~3% / 다주택·법인 8~12% / 상가·토지 4% |
| ① 살 때 | 지방교육세 | 지방세(부가) | 취득세와 함께 | 취득세액 | 취득세율의 약 10% |
| ① 살 때 | 농어촌특별세 | 국세(부가) | 취득세와 함께 | 취득세액/감면액 | 10% 또는 20% (국민주택 비과세) |
| ① 살 때 | 인지세 | 국세 | 전자수입인지 | 거래금액 구간 | 정액 (예: 1억~10억 15만원) |
| ② 보유 | 재산세 | 지방세 | 위택스 / 지자체(고지) | 공시가격 | 주택 0.1~0.4% 누진 |
| ② 보유 | 종합부동산세 | 국세 | 홈택스(고지·신고) | 공시가격 합산−공제 | 0.5~5.0% |
| ③ 팔 때 | 양도소득세 | 국세 | 홈택스 / 세무서 | 양도차익(실거래가) | 기본 6~45% 누진 |
| ③ 팔 때 | 지방소득세 | 지방세 | 위택스 | 양도세 산출세액 | 양도세액의 10% |
| ④ 무상이전 | 증여세 | 국세 | 홈택스 / 세무서 | 증여재산 시가 | 10~50% 5단계 |
| ④ 무상이전 | 상속세 | 국세 | 세무서 | 상속재산 시가 | 10~50% 5단계 |
(표 출처: 국세청, 위택스, 찾기쉬운 생활법령정보, 서울시·서초구 세목별 안내 종합)
💡 한 줄 매칭: 살 때 취득세 → 보유 재산세·종부세 → 팔 때 양도세 → 물려줄 때 증여·상속세. 부가되는 세금은 여기에 붙는 곁가지입니다.
살 때 — 취득세와 곁가지 세금들
부동산을 사면 취득세(지방세) 가 중심이고, 여기에 지방교육세·농어촌특별세·인지세가 함께 붙습니다. 채권 매입도 세금은 아니지만 등기 때 반드시 나가는 돈입니다.
취득세 (지방세 / 위택스)
- 과세 기준: 취득가액(실거래가). 무상취득은 시가표준액·시가. (출처: 위택스, 찾기쉬운 생활법령정보)
- 신고 기한: 취득일(잔금일·등기일 중 빠른 날)부터 60일 이내 신고·납부. (상속 6개월, 증여 취득월 말일부터 3개월)
- 세율 범위: 주택 유상취득은 취득가액 6억 이하 1% / 6억 초과~9억 이하 2~3% / 9억 초과 3%. 상가·토지 등 주택 외는 4%, 상속 2.8%, 증여 3.5%. (출처: 세림세무법인, 서울시 세목별 안내)
- 다주택·법인 중과: 2주택 이상 8%, 3주택 이상·법인 12%까지 중과될 수 있습니다. 중과율은 정책 변동이 잦으니 발행 시점 재확인이 필요합니다. (출처: 나무위키 취득세)
여기서 초보가 가장 많이 놓치는 포인트가 있습니다. "취득세"는 한 덩어리가 아닙니다.
- 지방교육세: 지방세. 취득세율의 약 10%(주택 표준세율 적용 시 0.1~0.3%). (출처: 일간NTN)
- 농어촌특별세: 이름은 지방세 같지만 국세입니다. 취득세액 기준 10%(감면 시 20%). 전용 85㎡ 이하 국민주택은 비과세. (출처: 일간NTN, 한화투자증권)
- 인지세(국세): 매매계약서 작성 시 전자수입인지로 납부. 거래금액 구간별 정액(예: 1억 초과~10억 이하 15만원). (출처: 찾기쉬운 생활법령정보)
⚠️ 견적을 낼 때 부가세 2종(지방교육세·농특세)을 빼먹으면 예산이 틀어집니다. 실제 납부액 = 취득세 본세 + 지방교육세 + 농특세입니다.
그리고 국민주택채권. 세금은 아니지만 소유권 이전등기 때 의무 매입하는 채권입니다. 대부분 매입 즉시 되팔기 때문에 실부담은 할인료뿐이지만, "살 때 나가는 돈"에는 꼭 넣어야 합니다. 등기신청수수료·법무사 수수료 같은 부대비용도 함께 예산에 잡아 두세요. (출처: 부동산계산기.com, KB think)
취득세 세부 세율표와 생애최초 감면, 다주택 중과 계산은 개별 글에서 더 깊게 다룹니다.
국세냐 지방세냐 — 창구가 갈립니다
초보가 가장 많이 헷갈리는 지점이 바로 신고·납부 창구입니다. 세금이 국세인지 지방세인지에 따라 가는 곳이 다릅니다.
- 국세 (양도세·종부세·증여세·상속세·인지세·농특세) → 홈택스(hometax.go.kr) / 관할 세무서
- 지방세 (취득세·재산세·지방교육세·지방소득세) → 위택스(wetax.go.kr) / 시·군·구청
대표적인 함정은 집을 팔 때입니다. 양도세는 홈택스, 지방소득세(양도세액의 10%)는 위택스 로 두 곳에서 따로 신고해야 합니다. 한 곳만 하고 끝난 줄 알기 쉬운 대목입니다. (출처: 국세청, 위택스)
또 하나, 과세 기준값도 세목마다 다릅니다. 하나의 "집값"으로 다 계산되는 게 아닙니다.
- 취득세 = 실거래가(취득가액)
- 재산세·종부세 = 공시가격
- 양도세 = 실거래 차익
- 증여·상속세 = 시가(평가액)
💡 이 두 가지(창구 구분 + 기준값 차이)만 머릿속에 넣어도 부동산 세금의 절반은 정리됩니다.
보유할 때 — 재산세와 종합부동산세
집을 갖고 있는 동안 매년 붙는 세금은 재산세(지방세) 와, 공시가격이 일정 기준을 넘으면 추가로 붙는 종합부동산세(국세) 입니다. 둘 다 기준일은 같습니다.
재산세 (지방세 / 위택스·지자체)
- 과세기준일: 매년 6월 1일 현재 소유자에게 부과. 6월 1일 하루 차이로 그 해 납세자가 갈립니다. (출처: 부천시청, 관악구청)
- 방식: 신고가 아니라 지자체가 고지서를 보냅니다(부과 고지). 주택분은 7월·9월 두 번 나눠 부과(소액은 7월 일괄).
- 과세 기준·세율: 공시가격 × 공정시장가액비율(주택 기본 60%, 1주택 특례 43~45%) = 과세표준. 주택은 0.1~0.4% 누진. (출처: moneyroan, 부천시청)
종합부동산세 (국세 / 홈택스)
- 대상: 재산세를 낸 사람 중 공시가격 합산액이 공제 기준을 넘는 경우. 사람(인)별 합산 과세이고, 재산세와 중복되는 부분은 공제됩니다. (출처: 국세청)
- 기준일·납부: 재산세와 같은 6월 1일. 11월 고지 → 12월 1~15일 납부.
- 기본공제: 일반 9억원, 1세대 1주택자 12억원. 공동명의·부부 각자 1주택 등은 유리한 방식을 선택합니다. (출처: 택스고, 국세청)
- 세율: 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0% 누진. 과세표준은 (공시가격 합산−공제)×공정시장가액비율(2026년 60%)로 산정. (출처: 국세청, 택스고)
⚠️ 종부세는 세율·공제·공정시장가액비율이 정책에 따라 해마다 크게 바뀝니다. 2026년 세제 관련 논의도 있으므로, 반드시 발행·거래 시점에 국세청 최신 고시를 재확인해 주세요. 이 글의 수치는 방향을 잡기 위한 범위값입니다.
6/1 기준일이 실무에서 왜 중요한지, 보유세 계산 사례는 개별 글에서 더 자세히 다룹니다.
팔 때 — 양도소득세와 이중신고 주의
부동산을 팔아 이익이 나면 양도소득세(국세) 가 붙습니다. 그리고 앞서 강조했듯 지방소득세를 위택스에 따로 신고해야 하는 대표 사례이기도 합니다.
양도소득세 (국세 / 홈택스)
- 과세 기준: 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만원. 실거래가 기준. (출처: 심플택스, 국세청)
- 신고 기한: 양도일(잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부. (출처: 국세청)
- 세율 범위: 기본 6~45% 8단계 누진. 단기 보유(1년 미만 등)·다주택 중과는 별도 고율이고, 1세대 1주택 비과세(요건 충족 시 12억 이하) 등 특례가 많습니다. (출처: moneynestlab, 심플택스, 국세청)
지방소득세 (지방세 / 위택스)
- 양도세 산출세액의 10%를 지방소득세로 별도 납부합니다. 양도세는 홈택스, 지방소득세는 위택스 로 창구가 갈리니 한쪽만 하고 끝내지 않도록 주의하세요. (출처: 위택스, 나무위키)
⚠️ 2026년 주의: 다주택자 양도세 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일 종료 → 5월 10일 이후 양도분부터 중과가 부활할 수 있다는 정리가 여러 곳에서 나옵니다. 다만 시점·적용은 기재부·국세청 발표로 최종 확인이 필요합니다. 다주택 매도를 앞두셨다면 발행 시점 정책을 반드시 재확인해 주세요.
양도세 신고 방법과 절세 전략(장기보유특별공제, 비과세 요건 등)은 관련 글에서 더 깊이 다룹니다.
무상이전 — 증여·상속세 (+ 취득세)
집을 사고파는 게 아니라 물려주면 증여세·상속세가 붙습니다. 둘 다 국세이고, 세율 구조는 같습니다. 그리고 무상이전에도 취득세(지방세) 가 별도로 붙는다는 점이 핵심입니다.
증여세 (국세 / 홈택스·세무서)
- 납세의무자: 받는 사람(수증자). 과세 기준: 증여재산 시가(평가액). 부동산은 시가 산정이 쟁점입니다.
- 신고 기한: 증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 이내.
- 세율: 10~50% 5단계 초과누진(1억 이하 10% … 30억 초과 50%). 증여재산공제(배우자 6억, 성년 자녀 5천만원 등). (출처: 국세청, 한화WM)
상속세 (국세 / 세무서)
- 과세 기준: 상속재산 시가. 각종 공제(일괄공제 5억, 배우자공제 등) 후 과세표준.
- 신고 기한: 상속개시일(사망일)이 속한 달의 말일부터 6개월 이내(국내 거주 기준).
- 세율: 증여세와 동일한 10~50% 5단계 누진. (출처: 찾기쉬운 생활법령정보, 나무위키)
⚠️ 부동산을 무상이전하면 국세(증여·상속세) + 지방세(취득세, 증여 3.5%·상속 2.8%) 가 둘 다 발생합니다. 증여·상속세만 생각하고 취득세를 빼놓으면 예산이 어긋납니다. 이중 구조라는 점을 꼭 기억해 두세요.
증여세·상속세 절세와 공제 활용은 개별 글에서 별도로 다룹니다.
거래 시 세금 체크 순서
마지막으로, 실제 거래 흐름에 맞춰 언제 무엇을 확인하면 되는지 순서로 정리했습니다.
- 사기 전 — 취득세(+지방교육세·농특세) 총액 + 인지세 + 채권 할인료 + 부대비용을 미리 계산해 예산을 확정합니다. (위택스 취득세 계산기 활용)
- 산 직후 60일 내 — 취득세 신고·납부(위택스), 등기 시 인지세·채권 처리.
- 보유 중 매년 — 6월 1일 기준 재산세(7·9월), 공시가격 높으면 종부세(12월). 6월 1일 소유 여부를 관리합니다.
- 팔 때 — 양도차익 계산 → 비과세·장특공제·중과 여부 확인 → 잔금 다음 달 말일부터 2개월 내 양도세(홈택스) + 지방소득세(위택스).
- 물려줄 때 — 증여(말일+3개월)·상속(말일+6개월) 신고, 취득세 별도.
💡 이 순서만 손에 쥐고 있어도, 어느 단계에서 어떤 세금이 튀어나오는지 놓치지 않습니다.
요약
부동산 세금은 살 때(취득세) → 보유(재산세·종부세) → 팔 때(양도세) → 물려줄 때(증여·상속세) 네 국면의 지도로 잡으면 됩니다. 가장 먼저 볼 것은 국세(홈택스)냐 지방세(위택스)냐 그리고 세목마다 다른 과세 기준값입니다. 취득세는 부가세 2종 포함, 보유세는 6월 1일 기준, 양도는 홈택스·위택스 이중신고, 무상이전은 국세+취득세 이중 부담 — 이 네 가지만 기억하셔도 큰 틀은 잡힙니다.
느낀점
- 부동산 세금이 어렵게 느껴지는 건 세금 하나하나가 어려워서가 아니라, 전체 지도가 안 그려져서 인 경우가 많았습니다. 국면별로 나눠 보면 생각보다 단순합니다.
- 솔직히 가장 실수하기 쉬운 곳은 창구 구분과 부가세 2종 이라고 봅니다. 양도세만 내고 지방소득세를 잊거나, 취득세 견적에서 지방교육세·농특세를 빼먹는 경우가 잦습니다.
- 다만 이 글은 지도입니다. 세율·공제·중과는 정책에 따라 자주 바뀌므로, 실제 계산은 각 세목 개별 글과 함께 국세청·위택스에서 확인하시길 권합니다.
⚠️ 본 글의 세율·공제·기준금액은 2026년 7월 기준 범위값이며, 다주택 중과·종부세 세율·중과 한시배제 종료(2026-05-09/10 관련) 등은 정책 변동이 잦습니다. 실제 거래 전 국세청(홈택스)·위택스·행정안전부 고시로 반드시 한 번 더 확인해 주세요.
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