집 팔 때 세금 총정리｜양도세·부대비용 체크리스트
집을 팔 때 나가는 돈은 양도소득세 하나가 아닙니다.
핵심부터 말씀드리면 이렇습니다. 매도할 때는 ①양도소득세 ②지방소득세(양도세의 10%) ③중개보수 ④근저당 말소 법무비 ⑤인지세 ⑥대출 중도상환수수료 ⑦재산세·관리비 정산까지 챙겨야 합니다. 이 전부를 매매가에서 빼야 실제로 손에 쥐는 돈, 즉 실수령액이 나옵니다 (출처: KB think, 소딧).
안녕하세요. 집을 처음 파시는 분들이 "세금이 얼마 나오나"만 검색하시다가 정작 부대비용을 빠뜨려 당황하시는 경우가 많더라고요. 그래서 매도할 때 나가는 돈 전체를 절차 순서로 한 번에 짚어 보려 글을 남겨 봅니다.
세율·요율·기한 같은 시간에 민감한 정보는 모두 2026년 7월 기준이며, 국세청·찾기쉬운 생활법령정보 등 공적 자료를 교차로 참조했습니다. 다만 정책과 지역 조례는 수시로 바뀌니, 실제 매도 시점에 홈택스·관할 세무서·법무사·중개사에서 한 번 더 확인해 주세요.
💡 이 글은 부대비용 전체 체크리스트에 집중합니다. 양도세 계산 단계별 상세와 세율표, 신고 방법·기한은 자매 글에서 따로 자세히 다루니 함께 읽어 보시면 좋습니다.
집 팔 때 내는 돈, "실수령액" 공식으로 잡기
집 파는 사람이 가장 궁금한 건 "결국 내 통장에 얼마 남나"입니다. 그래서 이 글은 실수령액 프레임으로 갑니다.
실수령액 = 매매가
− 갚을 대출 원금(있다면)
− 대출 중도상환수수료(3년 이내라면)
− 양도소득세 + 지방소득세(양도세의 10%)
− 중개보수(복비)
− 근저당 말소 법무비
− 인지세(관행상 절반)
± 재산세·관리비 등 정산
이 항목들을 매도 절차 순서(계약 → 잔금 → 신고)로 하나씩 풀어 보겠습니다 (출처: KB think, 좋은정보모아).
비용이 발생하는 시점을 타임라인으로 먼저 보면 이렇습니다.
| 시점 | 발생하는 세금·비용 | 부담 주체 |
|---|---|---|
| 매매계약 체결 | 인지세, 중개보수 일부(관행) | 매도·매수 |
| 잔금일(양도일) | 대출 상환+중도상환수수료, 근저당 말소비, 중개보수 잔금, 재산세·관리비 정산 | 주로 매도인 |
| 양도일 후 | 양도소득세+지방소득세 신고·납부 | 매도인 |
여기서 양도일은 원칙적으로 잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날입니다. 신고기한과 재산세 기준일의 출발점이라 꼭 기억해 두세요 (출처: 국세청, 소득세법 시행령 §162).
양도소득세와 지방소득세 — 가장 큰 세금 (개관)
매도할 때 가장 큰 세금은 양도소득세입니다. 다만 집을 판 가격 전체가 아니라, 판 값에서 산 값과 비용을 뺀 이익(양도차익)에만 매깁니다. 이익이 없거나 손해면 양도세는 없습니다 (출처: 국세청).
계산 흐름은 5단계로 요약됩니다.
① 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익 ② 양도차익 − 장기보유특별공제 = 양도소득금액 ③ 양도소득금액 − 기본공제 250만원 = 과세표준 ④ 과세표준 × 세율 − 누진공제 = 산출세액 ⑤ 산출세액 + 산출세액 × 10%(지방소득세) = 총 부담
- 필요경비로 빠지는 것: 취득세, 취득 때 낸 법무사·중개수수료, 자본적 지출(발코니 확장·새시 교체 등). 이번에 판 집의 중개보수·양도세 신고 대행료도 필요경비로 공제됩니다. 단순 도배·장판 같은 수선비는 원칙 제외 (출처: 국세청, TAXLY.KR).
- 장기보유특별공제: 오래 보유할수록 차익 일부를 깎아 줍니다(3년 이상부터). 일반 최대 30%, 1세대 1주택 최대 80% (출처: 국세청).
세율은 기본 6~45% 누진입니다. 다만 짧게 보유한 주택은 세율이 확 뜁니다.
⚠️ 단기 보유 세율 주의: 주택·입주권은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60% 단일세율입니다. 오래된 글에 나오는 40%가 아니니 주의하세요 (출처: 국세청).
또 하나 놓치기 쉬운 게 지방소득세입니다. 양도세를 냈다면 그 산출 양도세의 10%가 개인지방소득세로 별도 붙습니다. 실부담은 양도세 × 1.1입니다. 예를 들어 양도세가 1,000만 원이면 지방소득세 100만 원이 더해져 총 1,100만 원입니다. 홈택스로 양도세를 신고한 뒤 위택스에서 따로 신고·납부합니다 (출처: 국세청, 위택스).
다주택자라면 중과 여부도 확인해야 합니다. 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료되는 것으로 알려져 있으나, 정책은 재연장·조정 가능성이 있어 양도 전 최신 확인이 필수입니다 (출처: 토스뱅크, 삼일PwC).
💡 신고기한: 예정신고·납부는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내입니다(예: 7월 15일 잔금 → 9월 30일까지). 신고 방법과 기한 상세는 자매 글에서 따로 다룹니다.
1세대 1주택 비과세 — 양도세 0원이어도 비용은 나간다
집이 한 채(1세대 1주택)이면서 요건을 채우면 양도세가 비과세될 수 있습니다 (출처: 국세청, 찾기쉬운 생활법령정보).
- 보유 2년 이상.
- 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주(실거주)까지 필요(비조정지역 취득이면 거주요건 없이 보유 2년).
- 양도가액 12억 원 이하 (12억 초과 고가주택이면 초과분에만 과세).
이 요건을 충족하면 양도세·지방소득세 모두 0원이 될 수 있습니다.
⚠️ 다만 여기서 함정이 있습니다. 세금이 없다 ≠ 공짜입니다. 양도세가 비과세여도 중개보수·근저당 말소비·인지세 같은 부대비용은 그대로 나갑니다 (출처: 국세청). 그래서 아래 부대비용 항목이 실수령액을 가르는 진짜 변수입니다.
중개보수·근저당 말소·인지세 — 놓치기 쉬운 부대비용
양도세 다음으로 챙길 것이 부대비용입니다. 하나씩 보겠습니다.
중개보수(복비) — 매도인도 낸다
주택 매매 중개보수는 매도인과 매수인이 각각 냅니다. 한쪽만 내는 게 아닙니다 (출처: 찾기쉬운 생활법령정보).
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5천만 ~ 2억 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억 ~ 9억 미만 | 0.4% | 한도 없음 |
| 9억 ~ 12억 미만 | 0.5% | 한도 없음 |
| 12억 ~ 15억 미만 | 0.6% | 한도 없음 |
| 15억 이상 | 0.7% | 한도 없음 |
계산은 거래금액 × 상한요율(한도액이 있으면 둘 중 낮은 금액)입니다. 어디까지나 "상한"이라 그 안에서 중개사와 협의(네고)가 가능합니다. 정확한 요율은 시·도 조례로 정해집니다 (출처: 찾기쉬운 생활법령정보, 서울부동산정보광장).
예시로, 6억 아파트를 매도하면 6억 × 0.4% = 240만 원(상한)입니다. 실제로는 협의로 낮추기도 합니다 (출처: 소딧). 이 수치는 상한 기준 예시이며 실제 금액은 협의에 따라 달라집니다.
근저당 말소 법무비 — 매도인의 몫
혼동하기 쉬운데, 집 살 때 큰 등기비(소유권 이전 등기)는 매수인이 냅니다. 매도인이 잔금 때 챙길 법무비는 대출을 끼고 산 집이라면 근저당권 말소 비용입니다 (출처: 로앤맵, 찾기쉬운 생활법령정보).
- 셀프(직접 등기): 등록면허세 6,000원 + 지방교육세 1,200원 + 등기신청수수료 3,000원 = 약 1만 원대 실비.
- 법무사·은행 대행: 통상 4~6만 원 선.
- 대출이 없던 집이면 말소할 근저당이 없어 이 비용도 없습니다 (출처: 로앤맵).
※ 등기부에 남은 채권최고액은 실제 빚보다 크게(보통 대출의 110~120%) 잡힌 한도일 뿐, 갚을 원금과는 다릅니다. 숫자에 놀라지 마세요 (출처: 안심 법률/부동산 연구소).
인지세 — 매매계약서에 붙는 세금
부동산 매매계약서를 쓰면 인지세를 냅니다. 계약서 기재금액별 정액입니다 (출처: 찾기쉬운 생활법령정보, 보토).
| 계약서 기재금액 | 인지세 |
|---|---|
| 1천만 원 이하(주택은 통상 비과세) | 0원 |
| 1천만 ~ 3천만 이하 | 2만 원 |
| 3천만 ~ 5천만 이하 | 4만 원 |
| 5천만 ~ 1억 이하 | 7만 원 |
| 1억 초과 ~ 10억 이하 | 15만 원 |
| 10억 초과 | 35만 원 |
법적으로는 매도인·매수인이 공동(연대) 납부 의무가 있고, 실무 관행은 절반씩 부담하거나 계약서로 한쪽이 내기로 정합니다. 납부기한은 계약서 작성일이 속한 달의 다음 달 10일까지이며, 전자수입인지로 냅니다 (출처: 보토, 찾기쉬운 생활법령정보).
대출 중도상환수수료와 잔금일 정산 — 마지막 체크
대출 중도상환수수료 — 3년 안에 팔면 주의
집을 담보로 대출받았다면 잔금 때 그 대출을 갚아야 합니다. 이때 대출 실행 후 3년이 지나지 않았는데 갚으면 중도상환수수료가 붙습니다(매도 목적이어도 예외 없음). 보통 3년(1,095일)이 되면 0원입니다 (출처: KB국민은행, 삼쩜삼).
- 2025년 1월 13일 제도 개편: 수수료를 은행 실비 기준으로만 받도록 바뀌어, 이후 신규 고정금리 주담대 평균이 1.43% → 0.56%로 크게 인하됐습니다. 단, 2025.1.13 이후 새로 받은 대출에만 적용되고 그 전 대출은 종전 요율입니다. 2026.1.1부터는 상호금융권으로 확대됩니다 (출처: 금융위/토스뱅크, 뱅크몰).
- 대략적 부담은 남은 원금 × 수수료율 × (잔여기간 슬라이딩 차감)입니다. 정확한 금액은 대출 은행에 문의하는 것이 정답입니다 (출처: KB국민은행).
잔금일 정산 — 재산세와 관리비
재산세는 과세기준일이 매년 6월 1일입니다. 이날 소유자가 그해 재산세(7·9월 고지)를 전액 부담합니다 (출처: 일간NTN, 찾기쉬운 생활법령정보).
즉 5월 31일까지 잔금을 넘기면 매수자가, 6월 2일 이후면 매도자가 그해 재산세를 냅니다. 6월 1일 전후로 파는 분은 하루 차이로 부담이 갈리니 잔금일 협의가 중요합니다.
⚠️ 다만 재산세 일할 정산은 법적 의무가 아니라 당사자 협의(특약) 사항입니다. "6월 1일 소유자가 전액"이 법이고, 일할 정산은 관행이라는 점을 구분해 주세요 (출처: 일간NTN).
아파트라면 장기수선충당금과 관리비예치금도 잔금 때 정산합니다. 장기수선충당금은 원래 소유자가 부담하는 돈이라, 세입자를 끼고 팔았다면 세입자가 대신 내온 금액을 정산해 돌려주는 관계가 생깁니다. 관리사무소에서 적립·부담 내역을 확인해 정리하세요 (출처: 찾기쉬운 생활법령정보).
매도인 vs 매수인, 누가 뭘 내나
마지막으로 부담 주체를 표로 정리합니다. 매도인의 것과 매수인의 것을 헷갈리지 않는 게 핵심입니다.
| 항목 | 부담 주체 | 비고 |
|---|---|---|
| 취득세 | 매수인 | 살 때 내는 세금 |
| 국민주택채권 매입 | 매수인 | 소유권 이전 등기 시 |
| 소유권 이전 등기 법무비 | 매수인 | |
| 양도소득세 + 지방소득세 | 매도인 | 매도의 핵심 세금 |
| 중개보수 | 매도·매수 각각 | 양쪽이 별도 지급 |
| 인지세 | 매도·매수 공동 | 관행상 반씩 |
| 근저당 말소 법무비 | 매도인 | 대출 있었을 때 |
| 대출 중도상환수수료 | 매도인 | 3년 이내 상환 시 |
| 재산세 | 6/1 소유자 | 잔금일로 결정 |
(출처: 찾기쉬운 생활법령정보, KB think)
요약
집을 팔 때 실수령액은 매매가에서 대출·양도세·부대비용을 모두 뺀 금액입니다. 양도세가 가장 크지만, 비과세여도 중개보수·근저당 말소비·인지세·중도상환수수료는 그대로 나갑니다.
"세금이 0원이어도 공짜는 아니다" — 매도 전 부대비용까지 계산해야 진짜 실수령액이 보입니다.
느낀점
- 집 파는 분들이 양도세만 보다가 정작 잔금일에 중개보수·근저당 말소비·중도상환수수료가 한꺼번에 빠져 당황하시는 경우가 많습니다. 비용 발생 시점을 미리 타임라인으로 그려 두시면 훨씬 마음이 편합니다.
- 솔직히 가장 아까운 항목은 대출 중도상환수수료라고 생각합니다. 대출 실행일이 언제였는지만 확인해도 "3년이 지났는지"로 수십만 원이 갈리니, 매도 시점을 조금 조정할 여지가 있다면 꼭 따져 보시는 게 합리적입니다.
- 재산세는 6월 1일 하루 차이로 부담이 갈립니다. 이 점은 잔금일 협의로 조율할 수 있으니 기억해 두세요.
⚠️ 본 글의 세율·요율·기한은 2026년 7월 기준이며, 정책·조례·중도상환수수료 요율은 수시로 바뀝니다. 특히 다주택 중과 유예 종료 시점과 조정대상지역 지정은 양도 전 국세청·홈택스·법무사·중개사에서 반드시 한 번 더 확인해 주세요.
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