부동산 세금 총정리｜살 때·보유·팔 때 한눈에
부동산 세금은 "언제 내느냐" 로 나누면 한결 쉬워집니다.
핵심부터 말씀드리면 이렇습니다. 집을 살 때는 취득세, 가지고 있을 때는 재산세·종합부동산세, 팔 때는 양도소득세, 공짜로 넘길 때는 증여세·상속세. 이렇게 생애주기 4국면으로 세목이 딱 나뉩니다. (출처: 국세청 세목별 안내)
가장 헷갈리는 지점은 신고하는 곳이 세목마다 다르다는 점입니다. 취득세는 위택스(지방세), 양도·증여·상속세는 홈택스(국세), 재산세·종부세는 내가 계산하지 않고 고지서를 받습니다.
안녕하세요. 부동산 세금이 종류별로 흩어져 있어 검색하시는 분이 많더라고요. 국세청·위택스·정책브리핑 등 공식 자료를 교차로 참조해, 전체 지도를 먼저 그려 드리려고 글을 남겨 봅니다.
이 글은 개관(전체 지도) 입니다. 세목별 상세 계산은 각각의 개별 글에서 더 깊게 다루겠습니다.
부동산 세금, 4국면으로 나누면 한눈에 들어옵니다
세목이 여섯 개라 복잡해 보이지만, 아래 표 하나로 정리됩니다.
| 국면 | 세목 | 성격 | 과세 시점 | 기본 세율 | 신고·납부 | 기한 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 살 때 | 취득세 | 지방세 | 취득(잔금·등기) 시 | 주택 유상 1~3%, 다주택·법인 8·12% | 위택스/구청 자진신고 | 취득일부터 60일 이내 |
| 보유 | 재산세 | 지방세 | 매년 6월 1일 | 주택 0.1~0.4% 누진 | 지자체 고지 | 7월·9월 |
| 보유 | 종합부동산세 | 국세 | 매년 6월 1일 | 주택 0.5~5.0% | 국세청 고지 | 12월 1~15일 |
| 팔 때 | 양도소득세 | 국세 | 양도(잔금) 시 | 기본 6~45% | 홈택스 자진신고 | 예정신고 2개월 |
| 증여 | 증여세 | 국세 | 증여 시 | 10~50% | 홈택스(받는 사람) | 말일부터 3개월 |
| 상속 | 상속세 | 국세 | 사망(상속개시) 시 | 10~50% | 홈택스 | 말일부터 6개월 |
💡 딱 이것만 외우세요. "살 때·팔 때·물려줄 때는 내가 신고, 가지고 있을 때는 고지서로 받는다."
⚠️ 세율·중과 여부는 주택 수·지역(조정대상지역)·보유기간·금액에 따라 실제 적용이 달라집니다. 아래 수치는 2025~2026년 기준이며, 구체 계산은 예시입니다.
살 때 — 취득세 (지방세, 위택스)
부동산을 사면 가장 먼저 내는 세금이 취득세입니다.
여기서 꼭 기억할 점 하나. 취득세는 홈택스가 아니라 위택스(wetax.go.kr) 또는 관할 시·군·구청에서 신고·납부합니다. 국세인 양도·증여세와 창구가 다릅니다. (출처: 관악구청 부동산 취득세 신고납부)
기한: 취득일부터 60일 이내 신고·납부. 60일 안이라도 등기를 먼저 하면 등기일까지 내야 합니다. 넘기면 가산세가 붙습니다. (출처: 서초구 취득세)
주택 유상거래(매매) 표준세율 — 취득가액 기준
- 6억 원 이하: 1%
- 6억 초과 ~ 9억 이하: 1.01~2.99% (금액에 비례해 상승)
- 9억 초과: 3%
- (출처: easylaw, 서초구 취득세)
다주택·법인 중과: 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상·법인 12% (비조정지역은 완화). 조정대상지역 지정은 수시로 바뀌므로 현재 지역 여부는 최신 확인이 필요합니다. (출처: 삼일PwC)
증여로 받을 때: 취득세 3.5% (조정대상지역 + 시가표준액 3억 원 이상 주택이면 12% 중과, 단 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여 시 3.5%). (출처: 삼일PwC)
취득세에는 지방교육세·농어촌특별세가 함께 붙어 한 번에 납부합니다. (출처: 日刊 NTN)
가지고 있을 때 — 재산세·종합부동산세
부동산을 보유하는 동안 매년 내는 세금은 둘입니다. 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세).
두 세금의 공통 열쇠는 매년 6월 1일(과세기준일) 입니다. 이날 소유한 사람에게 그 해 세금이 부과됩니다. 6월 2일에 팔아도 그 해분은 판 사람이 냅니다 — 잔금일 타이밍이 실무상 중요합니다. (출처: 서초구 재산세)
재산세 (지방세)
- 내가 신고하지 않고 지자체가 고지서를 보냅니다.
- 납부: 7월(주택분 1/2 + 건축물)·9월(나머지 1/2 + 토지). 연세액 20만 원 이하면 7월에 일괄. (출처: 삼쩜삼)
- 세율: 주택 0.1~0.4% 누진. 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택은 0.05~0.35% 특례. (출처: 서초구 재산세)
종합부동산세 (국세)
- 보유 부동산 공시가격 합계가 기준을 넘으면 국세청이 추가로 매깁니다.
- 기본공제: 일반 9억 원, 1세대 1주택자 12억 원 초과분 과세. (출처: 국세청)
- 세율: 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0% 누진. (자료마다 상단 표기가 달라, 정확한 구간은 국세청 세율표 확인을 권합니다.)
- 공정시장가액비율: 2025년 주택분 60%. (2025 세제개편안에 80%로 올리는 안이 있으나 아직 미확정이며, 실제 적용분은 60%입니다.) (출처: 국세청, 정책브리핑)
- 납부: 12월 1~15일.
💡 재산세·종부세는 고지서가 오는 세금입니다. 합산배제·특례를 받을 때만 별도 신고하면 됩니다.
팔 때 — 양도소득세 (국세, 홈택스)
부동산을 팔아 차익이 생겼을 때 그 이익에 매기는 국세입니다. 손해면 낼 세금이 없습니다. 신고는 홈택스로 합니다. (출처: 국세청)
기한: 판 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고, 이듬해 5월 확정신고. (출처: 국세청)
기본세율: 과세표준에 따라 6~45% 누진. 보유기간이 짧으면 세율이 뜁니다 — 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상은 기본세율. (출처: 국세청 양도세 세율)
1세대 1주택 비과세(핵심 절세): 1주택을 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 추가)하면 양도가액 12억 원까지 비과세, 초과분만 과세. (출처: 국세청)
다주택 중과는 현재 가장 유동적입니다. 조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 규정이 있으나 2022.5.10~2026.5.9 양도분은 중과 배제로 한시 유예 중입니다. 유예 연장·종료 여부는 발행 시점에 재확인이 필요합니다. (출처: 국세청, taxoffice.co.kr)
물려줄 때 — 증여세·상속세 (국세, 홈택스)
"살아서 주면 증여, 돌아가시고 물려주면 상속." 두 세목은 세율표(10~50% 5단계)가 같고, 둘 다 홈택스로 신고합니다. (출처: 세무회계사무소 해온)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 10% | – |
| 5억 원 이하 | 20% | 1천만 원 |
| 10억 원 이하 | 30% | 6천만 원 |
| 30억 원 이하 | 40% | 1.6억 원 |
| 30억 원 초과 | 50% | 4.6억 원 |
(출처: 국세청)
증여세: 받은 사람이 냄. 기한은 증여받은 달 말일부터 3개월, 기한 내 신고 시 신고세액공제 3%. 증여재산공제(10년 합산)는 배우자 6억, 성년 자녀 5천만 원 등. 부동산 증여는 증여세(국세)에 취득세(지방세)까지 이중 부담이라는 점을 기억해 두세요. (출처: 국세청)
상속세: 사망으로 물려받는 재산에 과세. 기한은 상속개시일 말일부터 6개월. 주요 공제는 일괄공제 5억 + 배우자상속공제(최소 5억) 등으로, 배우자·자녀가 있으면 통상 최소 10억 원가량까지 공제되는 경우가 많습니다. (출처: easylaw, 뉴플로이)
⚠️ 상속세는 현행 유산세(유족 전체 재산에 과세) 방식입니다. 각 상속인이 받은 몫에 매기는 유산취득세로의 전환이 추진 중이나, 입법 단계로 아직 확정되지 않았습니다. (출처: heumtax, 법제처 입법예고)
요약
부동산 세금은 6개지만, 살 때·보유·팔 때·물려줄 때 4국면으로 나누면 지도가 그려집니다. 신고처만 정리하면 절반은 끝납니다 — 취득세는 위택스, 양도·증여·상속세는 홈택스, 재산세·종부세는 고지서.
느낀점
- 부동산 세금에서 가장 많이 헷갈리는 건 세율보다 "어디서 신고하느냐" 였습니다. 취득세를 홈택스에서 찾다가 헤매는 분이 특히 많더라고요.
- 솔직히 이 글 하나로 모든 계산을 끝낼 수는 없습니다. 개관은 방향을 잡는 용도이고, 실제 세액은 주택 수·지역·금액에 따라 크게 달라집니다.
- 종부세 공시가율(60% vs 80%)이나 상속세 유산취득세 전환처럼 아직 확정되지 않은 개편이 진행 중이라, 큰 거래 전에는 최신 정보를 꼭 확인하시는 게 안전합니다.
⚠️ 세율·공제·기한·조정대상지역 지정은 2025~2026년 기준이며 수시로 바뀝니다. 실제 신고 전 국세청 상담(126)이나 세무 전문가에게 한 번 더 확인해 주세요.
태그: #절세전략 #부동산세금 #취득세 #양도소득세