종부세 계산 사례 총정리｜1주택·다주택 예시
종합부동산세(종부세)가 얼마나 나올지, 상황별 실제 계산 예시로 정리했습니다.
핵심부터 말씀드리면 이렇습니다. 종부세는 (공시가격 − 기본공제) × 공정시장가액비율(60%) 로 과세표준을 구한 뒤, 세율을 곱하고 누진공제·세액공제를 빼는 5단계 구조입니다. 2025년 부과분 기준 기본공제는 1세대 1주택자 12억 원, 그 외 9억 원입니다 (출처: 국세청).
안녕하세요. 종부세 고지서 계산이 헷갈린다는 분이 많아, 국세청 공식 세율표와 세액계산 흐름도를 교차로 참조해 사례별로 풀어 보았습니다.
다만 미리 한 가지 짚어 두겠습니다. 아래 계산은 모두 이해를 돕기 위한 예시이며, 실제 고지액은 재산세 중복분 공제 때문에 예시보다 다소 낮게 나올 수 있습니다. 정확한 금액은 국세청 홈택스에서 꼭 확인해 주세요.
종부세 계산 구조와 2025년 기준부터 확인하기
먼저 계산의 뼈대와 기준값을 잡고 가겠습니다.
종부세는 매년 6월 1일 소유 기준으로, 인(人)별 합산해 계산합니다 (세대 합산이 아닙니다). 고지·납부는 12월 1~15일입니다 (출처: 국세청).
계산 순서는 아래 5단계입니다 (출처: 국세청 세액계산 흐름도).
- 1단계 과세표준: (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율 60%
- 2단계 산출세액: 과세표준 × 세율 − 누진공제액
- 3단계 재산세 공제: 이미 낸 재산세 중복분 차감 (예시에서는 단순화로 생략)
- 4단계 세액공제: 1세대 1주택자만 고령자·장기보유 공제(최대 80%)
- 5단계 농어촌특별세: 최종 종부세액의 20% 별도 부과
2025년 부과분에 적용되는 기준값은 이렇습니다.
- 기본공제: 1세대 1주택자 12억 원 / 일반(다주택) 9억 원 / 법인 0원 (출처: 국세청)
- 공정시장가액비율(주택): 60% 확정 (출처: TAXLY·findsemusa)
- 세부담 상한: 개인은 직전연도 총세액의 150%, 법인은 상한 없음 (출처: TAXLY·samili)
⚠️ 정부는 2026년 공정시장가액비율을 80%로 올리는 안을 제시했지만, 2026년 7월 현재 국회 통과·시행은 미확정(변동 가능)입니다. 80%가 적용되면 세부담이 크게 늘어난다는 추계도 있으니, 아래 예시는 어디까지나 60% 기준임을 기억해 두세요 (출처: 헤럴드경제·기재부).
1세대 1주택 계산 사례 (단독명의)
1세대 1주택 단독명의자는 12억 원 공제를 받고, 고령·장기보유라면 세액공제까지 더해집니다.
세액공제는 두 가지를 합산합니다 (출처: 국세청·TAXLY).
- 고령자 공제: 60세↑ 20% / 65세↑ 30% / 70세↑ 40%
- 장기보유 공제: 5년↑ 20% / 10년↑ 40% / 15년↑ 50%
- 두 공제 합산 최대 80% (초과분은 80%로 제한)
사례 A — 공시가격 15억, 55세·보유 3년
| 단계 | 계산 |
|---|---|
| 과세표준 | (15억 − 12억) × 60% = 1.8억 |
| 세율 구간 | 3억 이하 → 0.5%, 누진공제 0 |
| 산출세액 | 1.8억 × 0.5% = 90만 원 |
| 세액공제 | 없음(60세 미만·5년 미만) |
| 결정세액 | 약 90만 원 (+ 농특세 18만 원) |
사례 B — 공시가격 20억, 70세·보유 16년
| 단계 | 계산 |
|---|---|
| 과세표준 | (20억 − 12억) × 60% = 4.8억 |
| 세율 구간 | 6억 이하 → 0.7%, 누진공제 60만 |
| 산출세액 | 4.8억 × 0.7% − 60만 = 276만 원 |
| 세액공제 | 70세 40% + 15년↑ 50% = 90% → 상한 80% 적용 (276만 × 80% = 220.8만) |
| 결정세액 | 약 55.2만 원 (+ 농특세 약 11만 원) |
💡 같은 1주택자라도 나이·보유기간이 세액을 크게 가릅니다. 사례 B는 고령·장기보유 공제로 산출세액의 80%가 깎여, 공시가격이 더 높은데도 사례 A보다 세금이 적게 나왔습니다.
부부 공동명의·다주택·법인 계산 사례
부부 공동명의는 두 방식 중 유리한 쪽을 선택 신청할 수 있습니다 (출처: TAXLY·etaxkorea·법무법인 이현).
- ① 공동명의(기본): 부부 각자 지분에서 각 9억씩 공제(합 18억). 단, 세액공제 불가.
- ② 1세대 1주택 단독 특례: 주택 전체에서 12억 공제 + 고령·장기보유 세액공제 적용.
⚠️ 일부 글에 나오는 "공동명의 각 12억 공제"는 오류입니다. 공동명의는 각 9억(합 18억)이 맞고, 12억은 단독 특례를 택했을 때 주택 전체에 적용되는 공제입니다 (출처: TAXLY·etaxkorea).
사례 C — 부부 공동명의, 공시가격 18억 (각 지분 9억)
- ① 공동명의: 각자 (9억 − 9억) × 60% = 0원 → 부부 모두 종부세 0원
- → 공시가격 18억 이하 부부 공동명의는 종부세 대상이 아닙니다.
사례 D — 부부 공동명의, 공시가격 24억, 둘 다 65세·보유 12년
| 방식 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| ① 공동명의 | 각자 (12억−9억)×60%=1.8억 → 0.5% → 각 90만 | 부부 합 180만 |
| ② 단독 특례 | (24억−12억)×60%=7.2억 → 1.0%−240만=480만, 세액공제 70%(65세 30%+12년 40%) | 144만 |
→ 이 경우 단독 특례(144만)가 공동명의(180만)보다 유리합니다. 고령·장기보유일수록 단독 특례가 역전하는 대표 사례입니다.
사례 E — 2주택자(개인), 공시가격 합 20억
- 과세표준 = (20억 − 9억) × 60% = 6.6억
- 12억 이하 → 1.0%, 누진공제 240만 → 6.6억 × 1.0% − 240만 = 420만 원
- 세액공제 없음(다주택). 결정세액 약 420만 원 (+ 농특세 84만 원)
사례 F — 3주택자(개인·중과), 공시가격 합 30억
- 과세표준 = (30억 − 9억) × 60% = 12.6억
- 3주택 중과 25억 이하 → 2.0%, 누진공제 1,440만 → 12.6억 × 2.0% − 1,440만 = 1,080만 원
- 결정세액 약 1,080만 원 (+ 농특세 216만 원)
- 참고: 같은 30억이 2주택 이하라면 1.0% 적용으로 1,020만 원 → 3주택 중과로 약 60만 원 더 나옵니다.
사례 G — 법인, 3주택 보유, 공시가격 합 30억
- 과세표준 = 30억 × 60% = 18억 (기본공제 0원)
- 법인 3주택 이상 단일 5.0% → 18억 × 5.0% = 9,000만 원 (누진공제·세부담 상한 없음)
- 결정세액 약 9,000만 원 (+ 농특세 1,800만 원)
💡 같은 30억이라도 법인 보유 세금이 압도적으로 높습니다. 개인 3주택은 1,080만 원인데, 법인은 기본공제도 세부담 상한도 없어 9,000만 원까지 뜁니다 (출처: samili·taxoffice).
요약
종부세는 6월 1일 기준 인별 합산으로, (공시가격 − 기본공제) × 60% 과세표준에 세율을 적용해 계산합니다. 1주택은 12억 공제 + 고령·장기보유 세액공제(최대 80%)로 세금이 크게 줄고, 다주택·법인은 공제가 적거나 없어 세부담이 급격히 커집니다.
모든 계산은 60% 기준 예시이며, 재산세 공제로 실제 고지액은 더 낮을 수 있습니다.
느낀점
- 같은 공시가격이라도 보유 형태(1주택·공동명의·다주택·법인)에 따라 세금이 수십 배까지 벌어진다는 점이 인상적이었습니다. 사례 D처럼 부부 공동명의는 두 방식을 매년 비교해 선택하는 게 합리적입니다.
- 솔직히 가장 조심스러운 부분은 공정시장가액비율입니다. 2025년은 60%로 확정이지만, 2026년 80% 상향안은 아직 국회에서 확정되지 않았습니다. 확정 여부에 따라 세부담이 크게 달라질 수 있으니, 내년 계산은 최종 결정을 반드시 확인하셔야 합니다.
- 본문 예시는 재산세 중복분 공제를 단순화했기에, 실제 고지액과는 차이가 날 수 있습니다. 정확한 금액은 홈택스 계산으로 확인하시는 게 가장 안전합니다.
⚠️ 본 글의 세율·공제·계산은 2025년 부과분(공정시장가액비율 60%) 기준 예시이며, 세법 개정·재산세 공제에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다. 신고·납부 전 국세청 홈택스에서 한 번 더 확인해 주세요.
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