부동산 세금 계산 예시 총정리｜세목별 한눈에
부동산 세금은 살 때·팔 때·받을 때·갖고 있을 때 각각 다른 세금이 붙습니다.
핵심부터 말씀드리면 이렇습니다.
- 살 때 = 취득세 (지방세, 위택스)
- 팔아서 차익 나면 = 양도소득세 (국세, 홈택스)
- 생전에 무상으로 받으면 = 증여세
- 사망으로 물려받으면 = 상속세
- 매년 6월 1일 기준 고액 부동산 보유 중이면 = 종합부동산세
안녕하세요. 세목마다 계산기가 흩어져 있어 한 편에서 대표 예시로 훑고 싶다는 분이 많아 글을 남겨 봅니다.
이 글은 5개 세목의 대표 계산 예시를 세목당 1~2개씩 빠르게 비교하는 카탈로그입니다. 각 세목의 심화 사례·전체 세율표는 자매글에서 이어 다룹니다.
⚠️ 먼저 짚고 갑니다. 이 글의 모든 금액은 계산 방법을 보여주기 위한 '가정 예시'입니다. 세율·공제·누진공제는 실제 법령값(2025~2026 현행)이지만, 각 예시의 취득가·양도가·재산가액·면적은 임의 가정치입니다. 실제 세액은 조정지역·주택수·면적·감면·평가액 등에 따라 달라지며, 취득세는 위택스(wetax.go.kr), 국세는 홈택스(hometax.go.kr) 계산이 최종 기준입니다.
취득세·양도세 계산 예시 — 살 때와 팔 때
먼저 부동산을 사고파는 순간에 붙는 두 세금입니다.
취득세는 집을 살 때, 양도세는 팔아서 차익이 났을 때 냅니다. (출처: 지방세법 제11조, 국세청)
취득세 계산 예시 (⚠️ 가정 예시)
취득세 = 취득가액 × 세율. 여기에 지방교육세, 그리고 전용 85㎡ 초과일 때만 농특세가 붙습니다. 취득일로부터 60일 이내 위택스 또는 시군구청에 신고·납부합니다.
- 예시 ① 6억 아파트, 생애 첫 1주택, 전용 84㎡
- 취득세: 6억 × 1% = 600만 원
- 지방교육세: 6억 × 0.1% = 60만 원
- 농특세: 85㎡ 이하 → 0원
- 합계 약 660만 원 (실효 1.1%)
- 예시 ② 12억 아파트, 1주택, 전용 84㎡ (9억 초과 → 3%)
- 취득세: 12억 × 3% = 3,600만 원
- 지방교육세: 12억 × 0.3% = 360만 원
- 농특세: 85㎡ 이하 → 0원 (초과면 12억×0.2%=240만 추가)
- 합계 약 3,960만 원 (실효 3.3%)
💡 6~9억 구간은 계산식으로 결정됩니다. 세율(%) = 취득가액(억) × 2 ÷ 3 − 3 이라, 약 1~3% 사이에서 가격에 따라 달라집니다. 다주택 중과 시에는 취득세율이 8%·12%로 크게 뜁니다(조정지역 2주택 8%, 3주택 이상·법인 12%). 조정대상지역은 지정·해제가 수시로 바뀌므로 취득 시점의 최신 고시를 꼭 확인해 주세요.
양도소득세 계산 예시 (⚠️ 가정 예시)
양도세는 차익에 매기는 국세입니다. 흐름은 이렇습니다.
양도차익(양도가−취득가−필요경비) − 장기보유특별공제 − 기본공제(연 250만) = 과세표준 → ×세율 − 누진공제 = 산출세액 → + 지방소득세 10%.
- 예시 ① 1세대1주택 비과세 → 세금 0원
- 6억에 사서 10억에 매도, 2년 이상 보유·거주. 판 값 10억이 비과세 기준 12억 이하.
- 1세대1주택 요건 충족 → 납부세액 0원
- 예시 ② 일반 과세 (차익 3억, 8년 보유)
- 4억 매입 → 7억 매도(차익 3억), 보유 8년·거주 안 함 → 장기보유특별공제 16%(표1)
- 장특공 4,800만 차감 → 양도소득금액 2억 5,200만
- 기본공제 250만 → 과세표준 2억 4,950만
- 세율 38%·누진공제 1,994만 → 산출세액 약 7,487만 원
- 지방소득세 10% 포함 → 최종 약 8,236만 원
⚠️ 단기 매도는 매우 무겁습니다. 1년 미만 70%, 1~2년 60% 단일세율(장특공·누진공제 없음)입니다. 다주택 중과는 2026년 5월 10일 부활했습니다(조정지역 2주택 +20%p·3주택 +30%p, 장특공 배제). 취득세·양도세 상세는 자매글(취득세 계산 사례 / 양도소득세 계산 사례)에서 이어집니다.
증여세·상속세 계산 예시 — 무상으로 받을 때
부동산이나 현금을 대가 없이 받을 때 붙는 국세입니다.
살아있는 사람에게서 받으면 증여세, 사망으로 물려받으면 상속세입니다. 두 세금의 세율은 10~50% 5단계로 완전히 동일합니다. (출처: 국세청, 상증법 제26조)
증여세 계산 예시 (⚠️ 가정 예시)
증여재산가액 − 증여재산공제(10년 합산) = 과세표준 → ×세율 − 누진공제 = 산출세액 → − 신고세액공제 3%. 신고기한은 증여일이 속한 달 말일부터 3개월입니다.
증여재산공제(10년 합산): 배우자 6억 / 성인 자녀 5천만 / 미성년 자녀 2천만.
- 예시 ① 성인 자녀에게 현금 1억 증여
- 1억 − 공제 5천만 = 과세표준 5천만
- 세율 10% → 산출세액 500만
- 신고세액공제 3%(15만) → 납부세액 485만 원
- 예시 ② 성인 자녀에게 시가 3억 아파트 증여
- 3억 − 공제 5천만 = 과세표준 2억 5천만
- 세율 20%·누진공제 1,000만 → 산출세액 4,000만
- 신고세액공제 3%(120만) → 납부세액 3,880만 원
💡 2024년부터 혼인·출산 증여공제 1억이 추가됐습니다. 성인 자녀는 기본 5천만 + 혼인출산 1억 = 최대 1.5억까지 세금 0이 가능합니다. 다만 부동산은 현금과 달리 증여일 시가(유사매매사례가·감정가)로 평가돼 과세표준이 달라질 수 있습니다.
상속세 계산 예시 (⚠️ 가정 예시)
상속재산 − 상속공제(일괄 5억, 배우자 5억~30억 등) = 과세표준 → ×세율 − 누진공제 = 산출세액 → − 신고세액공제 3%. 신고기한은 상속개시일이 속한 달 말일부터 6개월입니다.
- 예시 ① 상속재산 10억, 배우자+자녀 → 세금 0원
- 일괄공제 5억 + 배우자상속공제 최소 5억 = 10억
- 과세표준 10억 − 10억 = 0 → 납부세액 0원
- 예시 ② 상속재산 20억, 자녀만 (배우자 없음)
- 일괄공제 5억만 적용 → 과세표준 15억
- 세율 40%·누진공제 1억 6,000만 → 산출세액 4억 4,000만
- 신고세액공제 3%(1,320만) → 최종 약 4억 2,680만 원
⚠️ 배우자 유무가 상속세 최대 변수입니다. 배우자가 있으면 약 10억까지 상속세가 사실상 0(일괄 5억 + 배우자 최소 5억)입니다. 한 가지 오해를 바로잡자면, 2024년 개편안(최고세율 50→40%, 자녀공제 5천만→5억)은 국회에서 부결되어 현행(50%·자녀공제 5천만)이 그대로 유지됩니다. (출처: 경향신문, 국회예산정책처) 상세는 자매글(증여세 / 상속세 계산 사례)에서 다룹니다.
종합부동산세 계산 예시 — 갖고 있을 때
마지막은 매년 6월 1일 기준 고액 부동산 보유자에게 붙는 국세, 종부세입니다.
인별로 합산하며, 기본공제는 일반(다주택) 9억·1세대1주택 12억입니다. (출처: 국세청, TAXLY)
종부세 계산 예시 (⚠️ 가정 예시)
과세표준 = (인별 공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율(2025년 60%) → ×세율 − 누진공제 = 산출세액 → (1주택 세액공제) → + 농특세 20%. 과세기준일은 6월 1일, 고지·납부는 12월입니다.
- 예시 ① 1세대1주택 단독명의, 공시가격 15억 (55세·보유 3년)
- 과세표준 = (15억 − 12억) × 60% = 1.8억
- 세율 0.5% → 산출세액 90만
- 세액공제 없음(60세 미만·5년 미만) → 결정세액 약 90만 원
- 예시 ② 3주택자(개인, 중과), 공시가격 합 30억
- 과세표준 = (30억 − 9억) × 60% = 12.6억
- 3주택 중과세율 2.0%·누진공제 1,440만 → 산출세액 1,080만
- 결정세액 약 1,080만 원 (+ 농특세 216만, 세부담 상한 비교 후 확정)
💡 1세대1주택 고령·장기보유자는 세액공제 최대 80%로 크게 감면됩니다. 한 가지 주의할 점은 공정시장가액비율입니다. 2025년은 60%로 확정됐지만, 정부가 제시한 2026년 80% 상향안은 아직 국회 통과 전(미확정·변동 가능)입니다. 80% 적용 시 세액이 약 1.9배로 늘 수 있다는 추계가 있어, 발행 시점의 최신 확정 여부를 확인해 주세요. 상세는 자매글(종부세 계산 사례)에서 다룹니다.
세목별 한눈 비교표
다섯 세목의 성격·시기·세율·공제·창구를 한 표로 정리했습니다.
| 세목 | 언제 | 성격 | 세율 | 대표 공제/비과세 | 창구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 취득세 | 살 때 | 지방세 | 1~3%, 중과 8·12% | 85㎡↓ 농특세 면제 | 위택스 60일 내 |
| 양도세 | 팔 때(차익) | 국세 | 6~45% 누진(단기 60·70%) | 1주택 12억 비과세, 장특공 | 홈택스, +지방세 10% |
| 증여세 | 생전 수증 | 국세 | 10~50% 누진 | 배우자 6억·성인자녀 5천만, 혼인출산 1억 | 홈택스 3개월 내 |
| 상속세 | 사망 상속 | 국세 | 10~50% 누진 | 일괄 5억+배우자 5억~30억 | 홈택스 6개월 내 |
| 종부세 | 매년 6.1 보유 | 국세 | 0.5~2.7% / 3주택↑ 0.5~5.0% | 일반 9억·1주택 12억 | 홈택스, 12월 고지 |
⚠️ 헷갈리기 쉬운 '12억' 함정을 정리합니다. 숫자가 같아도 뜻이 전혀 다릅니다.
- 취득세는 9억이 기준입니다(9억 초과 시 세율 3%, 구간 기준).
- 양도세 1주택 비과세는 12억입니다(양도가액, 즉 판 값 기준).
- 종부세 1주택 기본공제도 12억이지만 이건 공시가격에서 빼는 공제액입니다.
숫자만 보고 섞으면 계산이 어긋납니다. 또 하나, 부동산을 증여받으면 국세인 증여세와 지방세인 증여 취득세(3.5%, 중과 가능)를 둘 다 냅니다. 이 글의 증여세 예시는 국세 증여세만 다룹니다.
요약
부동산 세금은 거래 시점별로 세목을 먼저 구분하는 것이 계산의 출발점입니다.
살 때 취득세, 팔 때 양도세, 생전에 받으면 증여세, 사망으로 받으면 상속세, 갖고 있으면 종부세. 이 다섯 가지 대응만 잡아도 어떤 계산기를 열어야 할지 정리됩니다.
모든 금액은 가정 예시이며, 실제 세액은 취득세=위택스, 국세=홈택스 계산이 최종 기준입니다.
느낀점
- 세목별로 흩어진 계산을 한자리에 놓고 보니, 결국 '언제 내는 세금인가'만 구분해도 절반은 풀린다는 점이 인상적이었습니다.
- 솔직히 가장 실수하기 쉬운 부분은 숫자 혼동입니다. 취득세 9억과 양도세 12억처럼 비슷한 숫자를 섞어 쓰는 순간 세액이 크게 어긋납니다. 표로 못 박아 두는 편이 안전합니다.
- 상속·증여세 개편안 부결, 종부세 60%·80% 처럼 아직 확정되지 않았거나 부결된 내용이 마치 시행 중인 것처럼 도는 정보가 많습니다. 계산 전에 기준 시점을 한 번 더 확인하시는 게 합리적입니다.
⚠️ 본 글의 세율·공제는 2025~2026년 현행 기준이며, 모든 금액은 계산 방법을 보여주는 가정 예시입니다. 조정대상지역·공정시장가액비율(2026년 80%안) 등은 수시로 바뀌니, 실제 신고 전 위택스·홈택스에서 한 번 더 확인해 주세요.
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