자녀에게 집 싸게 팔면? 저가양도 기준 총정리
부모가 자녀에게 집을 시세보다 싸게 팔면, 하나의 거래에서 세금이 세 갈래로 문제 될 수 있습니다.
핵심부터 말씀드리면 이렇습니다. 자녀(특수관계인)에게 저가로 팔면 ① 자녀의 증여세, ② 부모의 양도소득세, ③ 자녀의 취득세가 각각 다른 기준으로 동시에 걸립니다. 세 규정은 서로 독립적으로 작동합니다. (출처: 택슬리, 세무법인가나)
안녕하세요. 최근 "자녀한테 싸게 넘기면 세금이 어떻게 되냐"고 검색하시는 분이 많아, 국세청·법령 해설·세무법인 자료를 교차로 참조해 기준을 정리해 보았습니다.
세법 일반 정보라 조심스럽지만, 어떤 기준에서 세금이 시작되는지 큰 그림만 잡아 두셔도 도움이 되실 것 같아 글을 남겨 봅니다. 개인별 세액·판단은 반드시 세무사·회계사 상담을 권합니다.
왜 싸게 팔았는데 세금이 나올까
정상적인 남남 거래라면 서로 이익을 다투므로 시가에서 크게 벗어나기 어렵습니다.
그런데 부모가 자녀에게 싸게 넘기면, 그 차액만큼 부(富)가 무상으로 이전되는 효과가 생깁니다. 세법은 이를 조세회피로 보고 여러 세목에서 막습니다. (출처: 택슬리, 세무법인가나)
한 건의 저가 매매에 걸리는 세금을 정리하면 이렇습니다.
| 세목 | 납세자 | 판정 기준 (적은 금액) |
|---|---|---|
| 증여세 (저가양수 이익의 증여) | 자녀(양수인) | 시가의 30% 또는 3억원 |
| 양도소득세 (부당행위계산부인) | 부모(양도인) | 시가의 5% 또는 3억원 |
| 취득세 (저가양수 증여의제, 2026 신설) | 자녀(양수인) | 시가인정액의 30% 또는 3억원 |
세 규정은 각각 별개로 작동하므로, 하나의 거래에서 자녀의 증여세·취득세와 부모의 양도세가 동시에 나올 수 있습니다. (출처: 택슬리)
💡 첫 포인트: "얼마나 싸게 팔았나"를 재는 자(尺)가 세목마다 다릅니다. 양도세가 5%로 가장 엄격합니다.
증여세 — 시가의 30% 또는 3억을 넘으면
핵심 답부터 말씀드리면, 시가와 실제 대가의 차액이 「시가의 30%」와 「3억원」 중 적은 금액 이상이면 그 초과분을 증여받은 것으로 봅니다. (상속세 및 증여세법 제35조) (출처: 택슬리, 세무법인가나)
계산식은 다음과 같습니다.
증여재산가액 = (시가 − 대가) − Min[시가 × 30%, 3억원]
기준금액(30%·3억 중 작은 값)만큼은 빼주고, 그 초과분만 증여로 봅니다. 시가 10억 이하 구간에서는 보통 「시가×30%」가, 10억 초과 구간에서는 「3억원」이 기준선이 됩니다. (출처: 택슬리, 세무법인가나)
계산 예시 (개념용)
- 시가 20억, 자녀에게 16억에 양도: 차액 4억 → 기준선 Min[6억, 3억] = 3억 이상이라 과세 → 증여재산가액 = 4억 − 3억 = 1억원. 여기에 성년 자녀 증여재산공제(5,000만원)를 적용할 수 있습니다.
- 시가 8억, 자녀에게 5억에 양도: 차액 3억 → 기준선 Min[2.4억, 3억] = 2.4억 이상이라 과세 → 증여재산가액 = 3억 − 2.4억 = 6,000만원.
(출처: 택슬리)
⚠️ 위 금액은 개념 설명용입니다. 실제 시가 확정·공제·세율 적용에 따라 세액은 달라집니다.
양도세 — 5% 또는 3억만 넘어도 시가로 재계산
파는 부모 쪽에는 부당행위계산부인이 적용됩니다. 여기가 함정입니다.
특수관계인에게 저가양도하면, 차액이 「시가의 5%」와 「3억원」 중 적은 금액 이상일 때 부당행위계산부인 대상이 됩니다. (소득세법 제101조·시행령 제167조) (출처: 택슬리, 세무법인가나)
증여세 기준(30%)보다 훨씬 엄격한 5% 기준이라, 조금만 싸게 팔아도 걸리기 쉽습니다. (출처: 세무법인가나)
증여세와의 결정적 차이가 여기 있습니다. 부당행위에 해당하면 국세청은 당사자가 정한 거래가액을 부인하고 시가 전액을 양도가액으로 보아 양도세를 다시 계산합니다. 증여세처럼 기준금액을 빼주지 않고, 차액이 아니라 아예 시가로 신고하게 하는 구조입니다. (출처: 택슬리, 세무법인가나)
계산 예시 (개념용)
- 시가 10억 주택을 자녀에게 7억에 양도: 차액 3억 ≥ Min[5,000만, 3억] = 5,000만 → 부당행위 해당 → 양도가액을 10억(시가)으로 보아 양도세 신고.
- 시가 20억을 19억(95%)에 양도: 차액 1억 ≥ 5,000만(시가의 5%) → 부당행위 해당 → 20억 기준으로 양도세.
(출처: 택슬리, 세무법인가나)
💡 정리: 증여세는 '초과분만', 양도세는 '시가 전부로'. 두 구조를 혼동하면 안 됩니다.
2026 취득세 — 저가양수 증여의제 신설
사는 자녀 쪽 취득세에도 2026년부터 새 규정이 생겼습니다.
과거 취득세는 원칙적으로 실제 거래가액(계약서 금액)을 과세표준으로 삼아, 유상 저가매매의 취득세 부담이 낮았습니다. 2026년 개정으로 이 허점이 막혔습니다. (출처: 법무법인 린, 한국세정신문)
2026년 1월 1일 이후 취득분부터, 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득했는데 대가가 시가인정액보다 「3억원」 이상 또는 「시가인정액의 30%」 이상 낮으면, 그 취득을 증여로 간주(증여의제)합니다. (출처: 법무법인 린, 한국세정신문)
과세 효과
- 과세표준: 실제 지급한 낮은 대가가 아니라 시가인정액.
- 세율: 주택 무상취득 3.5%. 다만 조정대상지역 내 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여로 취득하면 12% 중과(1세대 1주택자로부터의 증여 등 예외 있음).
- 예시: 시세 10억 아파트를 자녀에게 7억에 매매 → 취득세도 7억이 아닌 10억(시가인정액) 기준으로 부과될 가능성이 높습니다.
(출처: 법무법인 린, 한국세정신문, 한국경제)
취득세 기준 수치(30%·3억)는 증여세와 같지만, 판단 기준가액이 「시가인정액」이라는 점, 대상이 배우자·직계존비속으로 한정(형제자매 제외)된다는 점에 유의하세요. (출처: 법무법인 린)
실무 — "계약서 금액이 전부가 아니다"
가족 간 저가매매가 문제 되는 진짜 이유는 국세청이 거래의 실질을 본다는 데 있습니다. (출처: 삼일PwC, 택슬리, 한국경제)
① 대금이 실제로 이동해야 합니다
- 계약서만 쓰고 돈이 오가지 않으면 매매가 아니라 증여로 재구성됩니다. 자녀 계좌에서 부모에게 실제 대금이 이체된 기록이 있어야 합니다.
- 자녀가 그 대금을 마련한 자금출처(소득·기존 재산·정당한 차입)를 입증해야 합니다. 부족하면 증여로 추정됩니다.
② 부족분을 빌려줄 때 — 차용증·이자 요건
- 부모가 대금을 빌려주는 형태라면 차용증을 갖추고, 적정이자율 연 4.6%(국세청 고시)로 이자를 실제 지급·상환해야 대여로 인정됩니다.
- 적정이자로 계산한 이자와 실제 지급이자의 차액이 연 1,000만원을 초과하면 그 차액을 증여로 봅니다. 무이자·저리 대여도 금액이 크면 증여세 대상입니다.
- 약정서만 있고 실제 이자·원리금 상환이 없으면 차입으로 인정되지 않습니다. 국세청은 부채 사후관리로 상환 여부·자금출처까지 추적합니다.
(출처: 삼일PwC, 택슬리)
⚠️ "3억만 안 넘으면 안전하다"는 오해: 3억 미만이라도 시가의 30%(증여세)·5%(양도세)를 넘으면 과세됩니다. 소액 물건일수록 비율 기준에 먼저 걸립니다. (출처: 한국경제, 세무법인가나)
특히 아파트처럼 유사매매사례가 풍부한 물건은 낮은 계약가를 시가로 내세우기 어렵습니다. 안전하게 하려면 감정평가를 받아 시가를 확정하는 것이 실무 권장입니다. (출처: 머니투데이, 택슬리)
요약
자녀에게 집을 싸게 팔면 자녀의 증여세·취득세와 부모의 양도세가 한 거래에서 동시에 문제 될 수 있습니다.
기준은 증여세·취득세 = 30% 또는 3억, 양도세 = 5% 또는 3억이며, 증여세는 초과분만·양도세는 시가 전액으로 계산됩니다.
실행 전 세 세목을 한꺼번에 시뮬레이션해, 정상거래·정상증여보다 불리하지 않은지 반드시 확인하세요.
💡 한 줄 매칭: 증여세 30%·초과분 / 양도세 5%·시가전액 / 취득세(2026~) 30%·시가인정액.
느낀점
- 솔직히 가장 헷갈리는 부분은 "기준율이 세목마다 다르다"는 점입니다. 특히 양도세 5%를 놓치면, 살짝만 깎아줘도 시가로 세금이 재계산돼 부담이 커집니다.
- 2026년 취득세 증여의제 신설로, 예전처럼 "낮은 계약가로 취득세를 아끼는" 방식은 사실상 막혔다고 보는 편이 안전합니다.
- 계약서 숫자보다 실제 자금 흐름이 더 중요합니다. 차용증·이자·상환 기록을 남기지 않으면 매매가 통째로 증여로 뒤집힐 수 있습니다.
- 저가양도는 세 세목이 얽혀 있어, 개인이 판단하기 어렵습니다. 실행 전 세무 전문가와 세 세목을 함께 계산해 보시길 권합니다.
⚠️ 본 글의 기준·수치는 2026년 7월 확인 기준이며, 세법은 개정될 수 있습니다. 개인별 세액·적용 여부는 관할 세무서·세무 전문가에게 한 번 더 확인해 주세요.
태그: #저가양도 #증여세 #양도소득세 #부당행위계산부인 #취득세증여의제