상속받은 아파트 세금 총정리｜상속세·양도세·취득세 한눈에
상속받은 아파트에는 세금이 한 번에 하나만 붙지 않습니다.
핵심부터 말씀드리면 이렇습니다. 아파트를 물려받으면 시점 순서대로 ①상속세(받는 순간) → ②취득세(등기할 때) → ③재산세·종부세(보유 중) → ④양도소득세(팔 때) 가 차례로 발생합니다. (출처: 국세청, 찾기쉬운 생활법령정보) 세목마다 신고처와 계산법이 달라 헷갈리기 쉽습니다.
안녕하세요. 최근 부모님 아파트를 상속받고 "무슨 세금을 얼마나 내야 하냐"를 검색하시는 분이 많더라고요. 그래서 국세청·법제처 자료와 세무 전문 매체를 교차로 참조해, 세금이 붙는 순서대로 풀어 보았습니다.
한 가지만 먼저 짚겠습니다. 인터넷에 도는 "자녀공제 5억·최고세율 40%"는 2024년 개정안이 국회에서 부결되어 시행되지 않은 내용입니다. (출처: 한국세정신문) 이 글은 현행(2026년 7월 기준) 법령으로만 정리했습니다.
상속 아파트 세금, 시점별 흐름 한눈에
상속 아파트 1채에는 아래 순서로 세금이 붙습니다. 상속세와 취득세는 같은 상속개시(사망) 단계에서 시작되지만, 상속세는 세무서(국세), 취득세는 시·군·구청(지방세)에 따로 신고·납부합니다. (출처: 국세청, 찾기쉬운 생활법령정보)
| 시점 | 세금 | 과세 주체 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| ① 상속 개시(사망) | 상속세 | 국세 | 상속재산 전체 과세. 공제가 커 10억 이하 흔히 0원 |
| ② 상속 등기(취득) | 취득세 | 지방세 | 주택 2.8%(특례 시 0.8%) + 부가세 |
| ③ 보유 기간 중 | 재산세·종부세 | 지방세·국세 | 매년 6월 1일 보유자 과세. 상속주택 5년 주택수 제외 |
| ④ 양도(매도) | 양도소득세 | 국세 | 양도가액 − 취득가액(=상속개시일 시가) 차익에 과세 |
여기서 기억해 두실 점은 취득가액입니다. 나중에 팔 때 내는 양도세는 "상속개시일 당시 시가"를 취득가액으로 잡기 때문에, 상속 초기의 신고가액이 몇 년 뒤 세금을 좌우합니다. (출처: 흠택스) 뒤에서 자세히 다루겠습니다.
💡 신고기한은 모두 "상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월" 입니다. 사망일 당일부터가 아니라는 점을 헷갈리지 마세요. (출처: 국세청, 찾기쉬운 생활법령정보)
① 상속받는 순간 — 상속세와 "10억 0원" 통념
상속세는 5단계 초과누진세율입니다. 과세표준 구간별 10%~50% 로, 공제가 크기 때문에 아파트 한 채 정도는 세금이 0원인 경우가 많습니다. (출처: 국세청)
상속세율 (현행, 2026년 7월 기준)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | - |
| 5억원 이하 | 20% | 1천만원 |
| 10억원 이하 | 30% | 6천만원 |
| 30억원 이하 | 40% | 1억 6천만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억 6천만원 |
산출세액 = (과세표준 × 세율) − 누진공제액. (출처: 국세청)
주요 공제 (research 기준)
- 일괄공제: 5억원 (신고 없으면 자동 적용). (출처: 국세청, 찾기쉬운 생활법령정보)
- 배우자상속공제: 실제 상속액이 없거나 5억 미만이어도 최소 5억, 법정상속분까지 받으면 최대 30억. (출처: 국세청, 흠택스)
- 금융재산 상속공제: 순금융재산의 20%, 최대 2억. (출처: 흠택스)
- 동거주택 상속공제: 10년 이상 동거·무주택 등 요건 충족 시 주택가액 100%, 최대 6억. (출처: 국세청)
그래서 나온 통념이 "10억까지 상속세 0원" 입니다. 배우자와 자녀가 있으면 일괄공제 5억 + 배우자공제 최소 5억 = 최소 10억까지 세금이 없다는 계산입니다. (출처: 커넥트세무회계, 흠택스)
다만 조심스럽게 덧붙이면, 이 통념은 배우자 생존을 전제로 합니다. 배우자가 없이 자녀만 상속받으면 일괄공제 5억만 적용되어, 5억 초과분부터 과세될 수 있습니다. "무조건 10억"이 아닙니다. (출처: 커넥트세무회계)
② 등기할 때 — 취득세 2.8%와 0.8% 특례
상속으로 주택을 등기하면 취득세를 냅니다. 상속 주택의 기본 취득세율은 2.8% 입니다(구 등록세분 0.8% 포함). 여기에 지방교육세 0.16% + 농어촌특별세 0.2%가 붙어 실무상 합계 약 3.16% 입니다. (출처: 찾기쉬운 생활법령정보, 일간NTN)
그런데 무주택 세대라면 크게 낮아집니다. 무주택 세대가 주택을 상속받아 1가구 1주택이 되면 취득세율 0.8%(부가세 포함 약 0.96%)로 경감됩니다. (출처: 택슬리, 흠택스)
- 요건: 상속인과 주민등록표상 같은 세대 구성원 전원이 상속 당시 무주택자여야 하고, 상속으로 1세대 1주택이 되어야 합니다. (출처: 택슬리)
- 공동상속: 한 주택을 지분으로 나눠 받으면, 주된 상속인(지분 최대자 등)이 1가구 1주택에 해당하는지로 특례 여부를 판단합니다. (출처: 택슬리, 리치앤택스)
- 주의: 세대원 중 단 한 명이라도 다른 주택을 갖고 있으면 특례가 막혀 2.8%가 적용됩니다. (출처: 택슬리)
참고로 농지 상속은 2.3%이며, 취득세 신고기한도 상속세와 같은 "상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월"입니다. (출처: 찾기쉬운 생활법령정보)
③ 보유·양도할 때 — 재산세·종부세와 양도세
보유 중 (재산세·종부세)
재산세와 종부세는 매년 6월 1일 현재 소유자에게 부과됩니다. 여기서 유용한 것이 상속주택 특례입니다. 상속개시일부터 5년간은 종부세 주택 수 산정에서 상속주택을 제외합니다. (출처: 국세청)
- 5년 경과 후에도 지분율 40% 이하이거나, 지분 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하면 계속 제외. (출처: 국세청)
- 일반주택 1채 + 상속주택만 있으면 1세대 1주택자로 보아 기본공제(12억)·고령자/장기보유 세액공제를 유지할 수 있습니다(다른 세대원 무주택 조건). (출처: 국세청, 조세일보)
덕분에 상속 직후 일시적 2주택이 되어도 5년 안에는 종부세 부담을 피할 여지가 있습니다. (출처: 국세청)
팔 때 (양도소득세)
가장 중요한 원칙은 취득가액입니다. 상속주택의 취득가액 = 상속개시일(사망일) 당시 시가로 봅니다. 시가는 매매사례가액 → 감정가액 → 기준시가(공시가격) 순으로 적용합니다. (출처: 흠택스, 세림세무법인)
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액(상속개시일 시가) − 필요경비. (출처: 흠택스)
- 세율: 1년 미만 70% / 1~2년 60% / 2년 이상 기본세율(6~45%). (출처: 국세청)
- 비과세 특례: 일반주택 1채를 가진 세대가 별도 세대원에게 주택을 상속받아 2주택이 되면, 일반주택을 팔 때 상속주택을 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. (출처: 국세청, 택슬리)
그래서 상속으로 2주택이 되면 기존(일반)주택을 먼저 파는 것이 비과세에 유리합니다. (출처: 비즈앤CEO) 또 상속개시일로부터 6개월 내에 팔면 양도가액이 곧 상속 평가액(취득가액)이 되어 양도차익 0 → 양도세 0이 될 수 있습니다. (출처: 흠택스, 심플택스)
절세 핵심 — 감정평가와 자주 하는 실수
상속 세금 절세의 핵심은 의외로 감정평가입니다. 상속 당시 아파트를 감정평가받아 실거래가 수준으로 신고하면, 취득가액이 높아져 나중에 팔 때 양도차익이 줄고 양도세가 크게 절감됩니다. (출처: 일간NTN, 택스워치)
구체 예시 (택스워치·일간NTN): 공시가 5억 아파트를 상속받아 5년 뒤 15억에 파는 경우
- 공시가 5억으로 신고 → 양도차익 10억
- 감정가 10억으로 신고 → 양도차익 5억 (차익 절반, 양도세 대폭 감소)
포인트는 이것입니다. 상속세가 어차피 0원인 구간이라면, 감정평가로 신고가액을 높여도 상속세는 그대로 0원인데 미래 양도세만 줄어 순수 이득입니다. (출처: 솔톤세무회계, 택스워치) 단, 감정가액은 상속개시일 전후 6개월 이내여야 인정됩니다. (출처: 일간NTN, 세림세무법인)
다만 상충하는 점도 솔직히 말씀드립니다. 상속재산이 고가여서 상속세가 이미 많이 나오는 경우엔, 감정평가로 상속가액을 높이면 상속세(최고 50%)가 함께 늘어납니다. 이때는 양도세 절감분과 상속세 증가분을 비교해야 하며, 오히려 공시가로 낮게 두는 편이 나을 수 있습니다. (출처: 솔톤세무회계, 택스워치) 즉 감정평가 절세는 공제 범위 안(상속세 0~소액)일 때 특히 효과적입니다.
자주 하는 실수 (research 기준)
- 취득세 특례 요건 착각: 세대원 1명이라도 유주택이면 0.8% 불가 → 2.8% 적용. (출처: 택슬리)
- 감정평가 시기 놓침: 전후 6개월을 넘기면 공시가로 고정되어 훗날 양도세 급증. (출처: 일간NTN, 택스워치)
- 상속세 0원이라 신고 안 함: 신고를 안 하면 취득가액 입증에 불리 → 0원이어도 평가·신고해 두는 것이 유리. (출처: 솔톤세무회계, 택스워치)
- 상속주택부터 파는 실수: 비과세는 '일반주택 양도' 시 적용 → 순서 착오로 비과세를 놓칠 수 있음. (출처: 비즈앤CEO)
요약
상속받은 아파트에는 ①상속세 → ②취득세 → ③재산세·종부세 → ④양도세가 시점 순서로 붙습니다.
- 상속세: 배우자 생존 시 최소 10억까지 0원이 통념(배우자 없으면 5억). 세율 10~50%.
- 취득세: 기본 2.8%, 무주택 1주택 상속이면 0.8% 특례.
- 양도세: 취득가액 = 상속개시일 시가. 6개월 내 양도 시 양도세 0 가능.
상속세가 0원이어도 감정평가로 신고가액을 높여두면 미래 양도세를 줄일 수 있습니다. 이것이 이 글의 가장 중요한 절세 포인트입니다.
느낀점
- 상속 세금은 "지금 얼마 내나"보다 몇 년 뒤 팔 때까지 이어지는 흐름으로 봐야 한다는 점이 인상적이었습니다. 특히 취득가액을 정하는 상속 초기의 선택이 두고두고 영향을 줍니다.
- 솔직히 "10억까지 0원", "자녀공제 5억" 같은 말이 워낙 퍼져 있어 혼란스럽습니다. 배우자 유무·개정안 무산 여부에 따라 결론이 달라지니, 숫자를 그대로 믿기보다 내 상황에 대입해 보시는 게 안전합니다.
- 감정평가는 유불리가 갈리는 대표적 영역입니다. 공제 범위 안이면 유리, 고액 상속이면 계산이 필요하다는 점을 꼭 기억해 두세요.
⚠️ 위 세율·공제·특례는 현행(2026년 7월) 기준입니다. 상속세 유산취득세 전환(2028년 목표)은 아직 국회 통과 전이며, 실제 신고 전에는 세무 전문가와 개별 요건을 한 번 더 확인해 주세요.
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